沈阳科技产业园发展坎坷 郊区化成“最难一关”
在沈阳，锦联新经济产业园、国际软件园、东北总部基地是占地面积或开发总量上较大的三大科技产业园区，但是几年发展下来，人烟稀少的景象取代了初期规划的盛景，“楼多人稀”是几大产业园留给人们的最直观印象。“在园区内走了一圈，虽然园区内绿化都很美，但一路走来极少见人，看起来有点荒凉。”某考察团成员在沈阳锦联经济产业园参观后说。这不禁让人们质疑，沈阳究竟应该如何培育科技产业园的土壤？而如今这些产业园又是否遇到了发展的迷途？就此，记者采访了DTZ戴德梁行工业及物流地产部助理董事郑忠诚。
配套匮乏产业园内就职大不易
记者先对沈阳这三大科技产业园区做了数据调查及走访，从中发现，偏僻的地理位置和尚未配套的公共服务，几乎成为了沈阳现存科技产业园区的共性问题。东北总部基地位于沈北区蒲河镇，而锦联项目和国际软件园皆位于浑南新区，三者都位于二三环之间，离市中心直线距离足有15公里左右。
“路况非常好，马路宽阔笔直，只是没有直通的公交车，我们去一趟还要自己包车。”前往锦联新经济产业园考察的张先生对记者说。
过了盛京桥，沿着七星大街继续向北走，在沈北新区蒲河大道的北侧，一片咖啡色的坡顶楼宇出现在记者的面前，这就是沈阳科技产业园之一的东北总部基地项目。
据记者实地考察，临街处的三区楼宇之中，部分楼宇已挂上购置企业的名称，其中几栋已装修完善开始办公，园区内环境也较为规整。但在这三区之外，已建成的一百多栋楼宇中，但鲜有挂牌企业标志出现，宽阔的路上也几乎看不到人影，此处楼宇大多大门紧锁，路面覆满黄土，绿色草坪呈小块状分布，绿化仍不完善。在配套设施方面，总部餐厅已开始营业，另有二部食堂在建，但是其它餐饮、商业等服务配套还并不成熟，记者在前三区内仅见到一家连锁超市，在已建的三区中处于中间位置，但是相隔较远的楼宇要去一次，还是要走上十分钟左右。等其后期项目全部建成，仅靠这一家超市的供应还是远远不够的。
虽然其工作人员向记者解释，此百栋楼均已售出，只是未统一挂牌。但建设三年已久，依现在所见的企业迁入速度，还是让人质疑。
科技园区郊区化 产品趋同导致竞争加剧
偏远的地理位置给园区带来了广阔的开发空间，记者发现，锦联新经济产业园、国际软件园，总建筑面积都达到了200万以上，东北总部基地的规划面积甚至达到了惊人的1030万平方米。庞大的开发体量让这些产业园的销售压力倍增，加之产品定位趋同，园区之间对于客户的竞争已经十分激烈。
据记者了解，锦联新经济产业园的核心均为科技研发型企业，比如理德科技有限公司、米兰大学建筑设计及工程中心、北京大学药学院—中海康联合实验室等。而国际软件园的庞巴迪中国研发中心、中航沈飞民机研发中心等入驻企业，在企业类型方面与锦联新经济产业园的企业有很高的相似性。如此一来，产业园为提高租售率，只能在物业费、园区配套等方面做优惠及宣传。
在这种情况下，产业园们只能在销售上多做文章。变“独栋售卖”为“租售并举”，在东北总部基地的园区内，记者确实也见到了有分层出租的楼宇出现，甚至在一期某栋企业楼上，已挂有四块牌子，中国电信等知名企业名称皆在其中。
坎坷发展之路迫使一种销售模式的转变，科技产业园的销售现状，让人不禁反思。
戴德梁行：产业化内涵是强调用户最终的运营需求
针对沈阳科技产业园目前现存的地处偏远及产品趋同等问题，戴德梁行工业及物流地产部助理董事郑忠诚直言：“沈阳周边的诸多产业园并不成熟，很多产品定位在初期就已不明，后期运营服务也存在不到位的情况。”
“科技园区多数在教育科研设计的C6用地性质土地上建设，纵观沈阳市的土地利用整体规划，此类性质土地多数居于城市三环之外。因此，城市土地规划，客观上决定了科技园区多数远离城市中心区域。”
郑忠诚向记者表示，“郊区化的选位，可以带来更低的土地获取成本和租售价格，相比沈阳市高端甲级写字楼物业，其租金只有他们的30%-50%。” 从这点看来，地处偏远这一问题优势、劣势并存。
而沈阳市的产业园区之所以面临如今的竞争局面，是因为在园区规划设计之初便存在问题。郑忠诚对记者说：“由于产品多数体现办公属性，而忽视‘产业服务’这一重要功能，成熟的园区需要兼具实验、试制、物流等相关配套，这些都需要在设计之初便认真定位考量。”这些方面都极大的影响了科技产业园的市场。
对此，郑忠诚认为，从以下几个方面入手，可以就园区加以调整：
“首先，项目强调产业链服务属性职能，从单一的办公物业向产业功能型物业转变，即要做到办公楼宇产业化。”
“其次，产业化的内涵是强调最终用户的运营过程中的物业需求，比如：个体电商贸型企业，对于网络平台办公、货品仓储、三方物流操作、人员食宿配套都希望高度集中，而市场上的多数物业就无法实现。”
“再次，要强调结合本地的产业政策，这些政策未来最有可能的释放到产业链型园区。而未来新建的科技园区，最好能做产业研发办公与生产、物流、商贸高度融合的产业社区型项目。”
虽然在外界看来，沈阳市几大园区的发展已经算的上坎坷，但它们并没有放慢发展的脚步。锦联新经济产业园与总部基地两大项目，已经开始规划新一期的开发，重心仍旧立足于扩建、新建产业园区的配套和绿化等方面。在未来的发展过程中，能否做到完善的配套服务与合理的功能设计，能否就已经暴露出的问题及时加以解决，能否让沈阳市的产业园区走上发展的新台阶？这些问题，我们只能拭目以待。
(新华网产业园区产经记者 孙菁)
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