还清首套房贷再贷算首套
央行认贷不认房新政落地 百万房贷20年省9.5万元利息首套房贷最低首付款比例为30% 房贷利率最低可打七折 三套房限贷令取消
首套房贷认定标准“放松”的消息，终于在国庆长假前的最后一天“落地”。昨日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确了还清首套房贷再贷算首套的认定标准，并再次重申了首套房贷利率最低可打七折。
通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。市场人士指出，这相当于三套房限贷令取消、针对外地人的限贷令取消。经济学者认为，新政力度之大，超出预期。
央行喊话“还清首套房贷再贷算首套”
“对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷的政策。”这是针对此前坊间传闻，将松绑首套房认定标准，央行首次正面回应。同时，也将拥有一套房还清贷款再购房算首套的消息坐实。
一周前，有股份制银行已率先放开，执行认房不认贷，以家庭为单位，如果之前买过房但是贷款已还清，现在买房算首套房。记者在随后的采访中发现，该政策并未真正开始执行，但也未否认新的首套房认定标准。四大银行的答复口径也基本一致，松绑消息有待公布。
目前，沈阳多数银行首套房认定标准还是“认房也认贷”，利率则根据个人的资信等多项条件来确定，有可能上浮。业内人士分析认为，放宽首套房认定标准，将会使首付由六成变三成，贷款利率执行首套房利率，相当于购房门槛降低了一半，或将促使刚需和改善型购房重回市场。
重申利率七折下限意义不大
在此次的“房贷新政”中，央行明确了“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”
这是否意味着七折优惠利率将重出江湖？沈阳一家国有银行的个贷部门负责人表示，首套房贷利率最低可以打七折，这个政策自从2007年发布以来，就一直没有变过。只是后来随着房地产市场的发展，银行逐渐缩小了利率优惠的幅度，先是八五折，后来就是九折、九五折，直至执行基准利率甚至上浮利率。现在，“房贷新政”中重申首套房贷最多可以给出七折优惠，但具体哪家银行真的给出这么大力度的优惠，还得节后看。
在沈阳，现在普通客户提出房贷申请，即使是首套房贷，银行基本都会执行基准利率，甚至有的银行还会执行上浮利率。以现行的五年以上贷款基准利率6.55%计算，如果打七折，就是4.585%。而现行的五年期存款基准利率为4.75%，再上浮10%就是5.225%。单从利率“倒挂”来说，如果大批量地发放七折优惠利率贷款，银行就要亏本。
算账：百万房贷20年省9.5万利息
经济学者管清友认为，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。不过，如果按照“房贷还清再买算首套”的利率计算，购买第二套房的购房人还是能省很多钱的。
根据现行规定，首套房贷按基准利率6.55%/年执行；第二套房贷款利率上浮10%，即7.20%；第三套房则不能申请贷款。
假设贷款100万元、期限20年计算，执行基准利率的本息合计为179.6万元，按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元，相差9.5万元。
也就是说，第二套住房购买人可以省9.5万元，而且贷得多省得多。另一方面“房贷还清再买算首套”，那么已经购买一套房的人，还清了贷款，现在就可能需要付6.5成的首付，而按照“房贷新政”则仅需付三成首付，大大降低了门槛和负担。
还清的贷款首套不是唯一住房也可以吗？
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