叶檀：房地产有保底共识无泡沫共识

下午在伦敦

对房地产政策的选择性解读，意在为房地产托市。


6月7日，央行下发银发[2012]142号文件(特急)，其中提及“放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍”，有人将此理解为房贷利率重新享受0.7倍的优惠，被认为是放松房地产调控的明确信号。


窗口指导式的利率政策是模糊的，不严肃的，容易让市场产生政策依赖症。有分析人士指出，央行此前虽通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但并未明文取消过7折利率。也就是说，理论上7折个人房贷利率一直存在。这只是理论上的可能性，实际上，首套房贷利率提升到8.5折，市场不可能存在8.5折以下的优惠利率。不管央行发不发文，承不承担窗口指导，这是事实。因此，央行将个人贷款利率下调至0.7折，部分市场人士刻意将此与房贷挂钩，进而得出房地产市场将进一步回暖的结论。


稳经济的呼声首先作用于房地产市场，房地产业已形成保底共识。


住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确要求，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。《中国经营报》5月报道，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。事实上，将近30个城市鼓励刚需的政策出台，说明各级政府对于房地产已经形成保底共识。


房地产市场确实在回暖。5月份商品房成交量大幅反弹，当月全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%。在今年3月份以来楼市成交放大的局面下，5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。投资市场量在价先，成交量回暖以及京厦等地商品房均价小幅反弹，6月初20个城市土地市场溢价率高达14左右，显示房地产市场已经触底。此次房地产市场回暖是实体经济倒逼之下鼓励刚需的必然结果。


股票市场早已做出反映，房地产板块一骑绝尘。房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达29.70%，超越上证综指逾25个百分点，房地产板块今年正常交易的142只成份股中，有128只跑赢大盘 ，占比超过90%，是所有板块中赚钱效应最明显的。


房地产市场有保底共识，而没有泡沫共识，无论是市场、民意还是未来经济发展，均不允许继续扩大房地产泡沫。


针对6月10日有报道“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”，国家发改委6月12日发表声明称，有关报道纯属捏造。今年以来，决策层抑制投资性购房的口径没有放松。银行大面积下调房贷利率的空间不大，此次央行降息的同时扩大了利率浮动区间，向利率市场化迈出关键一步，各银行将来会面临更激烈的存款竞争，下调房贷将抽空银行最优质的一块资产。实质性的利好来自于银监会，银监会发布的《商业银行资本管理办法(试行)》，将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%，银行有动力增加二套房贷比例，以往房贷尤其是多套房贷一直是银行的优质资产。目前对于二套房的限制来自于各地的限购政策，如果限购政策松动加上银行二套房贷，房地产市场调控会功亏一篑。


以房地产泡沫拉动经济是饮鸩止渴。


日本、美国、西班牙都是前车之鉴。经济数据看好的西班牙发生债务危机，房地产泡沫功不可没。西班牙房地产泡沫始于1997年底，在1991年房地产泡沫破裂后，低息与借贷使房地产泡沫重燃，从1997年底到2008年初，西班牙房价平均年增长10%，有些年份的增长幅度甚至达到30%，而地价上升了5倍。标准普尔在对80万个房贷进行研究后认为今年西班牙业主负资产比例将从2010年的8%上升至25%。截止2012年，西班牙房价连跌四年，研究与顾问机构R.R. de Acuna Asociados预计西班牙今年房价将下跌12%至14%，是国家统计学会自2007年开始追踪房地产价格以来房价下跌幅度最大的一年，房价从高位下跌30%。


房贷是债务之源，反过来加剧了债务危机，西班牙经济部部长Luis de Guindos在今年2月份要求放贷银行追加500亿欧元(670亿美元)额外的准备金与资本金来弥补与房地产相关损失。这远远不够，瑞信6月11日发布的研究报告指出，通过对西班牙银行进行压力测试，如果将房贷的准备金率定为53%，计算出西班牙银行业总资金缺口为1550亿欧元，非房贷的准备金率定为7.3%，计算出总资金缺口940亿欧元。欧盟向西班牙提供1000亿欧元资金的救助，不敷所用。


房地产泡沫预期不可逆，试图以投机主义的方式搅拌房地产泡沫度过眼前危机，结果是迎来更大的危机。产能过剩、货币泡沫，是以往投资与出口模式的后遗症，我们只能面对，无论多么痛苦。房地产鼓励刚需不能变，抑制投资泡沫更不能变。有保底共识，无泡沫共识，才能软着陆。


注：很多朋友关心，多谢，谨记。

善心不远，不经意间能触摸到。

在博客中发声

在考虑微博，不得已，用微博公开

以前的玩笑，看来变成事实