唐山楼市天量供应危局 中小开发商开始撤离

看海的骆驼

路北区一直是唐山市中心楼市成交的主力区域，而区域内由军用机场搬迁后形成的凤凰新城已成为开发商的主战场。1月22日，记者从路北区大里路走到长虹道，沿途新开发的楼盘多达数十个，其中不乏万科[简介 最新动态]、华润置业、嘉里建设等知名开发商的身影。
凤凰新城占地23平方公里，规划居住面积近600万平方米，近3年形成了新盘的集中供应。不少新盘都处在一期销售阶段，然而销售进度却并不理想，“唐城壹零壹”等大盘一期开盘两年多仍未售完。
据唐山市的官方数据显示，2012年该市在建商品住房高达2200万平方米。而去年唐山仅消化了500多万平方米。一份研究报告则显示，唐山市经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年平均土地出让面积相当于北京的93%。
“唐山市外来人口比较少，人口流动也小，外地人来唐山买房的也比较少。一些本地人买了新房也不住，而是空在那里。路北区新房空置率较高，一些新楼盘的房产证因为各种原因开盘两年多都拿不到，二手房交易因此受到影响，市场并不活跃。”当地一位不愿具名的中介人士告诉《华夏时报》记者。
漫长的销售周期
2012年路北区的成交量占唐山市总成交量的近40%，而集中了大批新盘的凤凰新城正位于路北区。包括香木林、万科金域华府[最新消息 价格 户型 点评]、香港嘉里的雅颂居[最新消息 价格 户型 点评]、中国水电首郡、中冶的梧桐大道、景泰天景美帝、华润橡树湾[最新消息 价格 户型 点评]、荣泰尚都在内的数十个楼盘布满了整个区域。
自2009年以来大增的供应量，不仅使“梧桐大道”这样的楼盘历经5年五期开发均价仅上涨1000元/平方米，而且使这样的大盘一期销售近两年仍未售完，二期开盘遥遥无期。
在被冠以凤凰新城最高端楼盘的“唐城壹零壹”，该楼盘建筑面积为85万平方米，均价在11000元/平方米，可谓区域内最贵楼盘。楼盘一期的销售工作早在2010年底就已经开始，但至今仍未能卖完。
尽管一期开盘的建筑面积仅占总建筑面积很小的一部分，但记者在售楼处的销控表上看到，一期仍然有近40套房未售出，而二期的开盘时间则完全没有消息。
在万科金域华府，记者发现二期楼盘与一期同类型的楼盘相比越卖越便宜。据售楼员介绍，2011年下半年开盘的一期均价在11000元/平方米，而2012年12月二期加推的同类型楼盘的均价却为8800元/平方米。问及原因，售楼员表示，是因为一期的楼间距大于二期，所以价格比较高。
事实上，由于近几年来唐山楼市供应量激增，住宅不仅销售周期被拖得很长，而且均价一直不温不火，对此，房地产业内人士陈宝存最有体会。
陈宝存曾供职于央企中冶集团[简介 最新动态]，在2008年负责唐山中冶置业梧桐大道项目一期的销售工作。梧桐大道可谓是凤凰新城区域最早开发的楼盘，自2008年4月开盘以来，至今仍在开发中，目前已经是第五期。陈宝存向记者表示：“2008年只有梧桐大道一个楼盘，均价达到8000元/平方米，且供不应求。2008年之后，大批新楼盘集中开发，竞争激烈，价格就涨不上去了。”目前，梧桐大道五期的均价为9000元/平方米，5年之后仅上涨1000元/平方米。
公开资料显示，2009年唐山市启动了更大规模的城市更新，城中村改造、旧小区拆迁为开发商提供了大量地块，路北区的土地大多在这一年集中出让，开发商在凤凰新城区域的地基本上也是在这一年集中拿到的。
陈宝存表示：“与一线城市不同，唐山楼盘的开发一般都经历很长的时间。一般都是两栋两栋地慢慢开，只要把前两期卖出去，一般就可以回本，这样之后就算卖得不好，也不用着急，慢慢卖就可以了。”对于大多数仍处于一期销售的新盘来说，压力之大可想而知。
巨大的消化压力
作为唐山楼市的代表，路北区域楼盘的销售状况是唐山楼市的一个缩影。
与贵阳等地动辄百万平方米的大盘相比，凤凰新城单个楼盘的体量并不算大，但是数十个楼盘集中在同一区域仍然十分可观。目前，凤凰新城的大多数楼盘体量在50万平方米左右，体量相对较大的是73万平方米的“唐城壹零壹”以及有大量回迁房的总建筑面积为85万平方米的新天地鹭港。
对于在2010年拥有320万市区人口的唐山市来说，多数人都拥有住房，要消化新增供应并不是件容易的事。
唐山市目前的库存数量并没有官方的数据，但是，该市2012年的商品房在建面积却超过了2000万平方米。
在去年4月份的唐山市建筑市场与房地产市场管理工作会议上，官方公布2012年唐山市在建商品住房2200万平方米(包括预计新建商品住宅900万平方米)，竣工500万平方米。按照唐山商品住宅房2012年竣工500万平方米，以平均每套住宅面积100平方米计算，唐山将有大约5万套商品住宅房竣工。根据唐山房产信息网提供数据显示：2012年唐山市商品房住宅成交面积为574.89万平方米。
由此看来，唐山市每年的需求在500万平方米左右，对于仅去年就2200万平方米的在建面积来说，消化起来并不轻松。
一位河北开发商向记者表示：“这样的在建面积给开发商的销售带来比较大的压力，当地政府应当控制好每年的供应量和土地供应。”
易居研究院企业研究中心总经理周建成在对比了唐山与北京房地产市场与城市经济指标后发现，唐山近4年商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米，相差无几；但唐山2011年商品房成交量为159万平方米，仅是北京863万平方米的18%。
不过，陈宝存表示：“唐山楼市的一个特点是，立项比较快，但从立项到向市场供应的周期都比较长，因此不会一下形成大量的供应。”
而对于开发商来说，如果楼盘卖得不好，卖项目、卖土地就成了解套的一个办法。北京某机构的业内人士向记者表示：“从去年开始，就有唐山的项目来找公司想要卖土地和项目，基本都是中小开发商，开发难以形成规模，开发成本比较高，手中的土地比较便宜，在赚钱比较难的情况下希望把土地卖掉。”
另据报道，去年唐山因房企资金链断裂而引发的民商纠纷案件呈迅速增多趋势，法院1至10月份审理房企债务案件近百件，超出前5年同类案件总量。
值得关注的是，与唐山市如火如荼的房地产建设相比，其周边县市的楼市同样也很热闹。
“我们在2011年时曾在唐海县为一个楼盘做顾问工作，不过顾问工作结束后，这个楼盘并没有开盘销售，而是放在那里，没了下文。”一位为唐海县某楼盘做顾问的经纪公司负责人向记者表示。
河北一家经纪公司的负责人则表示：“公司今年要代理迁安市一个楼盘的销售，但是并没有把握，因为这是个高端项目，不知道那里的市场是否会接受。只是现在代理行业竞争激烈，有项目做总比没有好。”