谢逸枫：今年春节楼市比去年更惨不忍睹

greentree

导读：2013年新春，冬的楼市似乎并未想震天的炮竹声一样火红冲天。俗话说的好，新年新气象，可是从全国整体的楼市来看，依旧延续了上一年阴霾的气息，止步不前。甚至比2012年更寒冷，2012年新春，中国房地产市场遭遇了“雪上加霜”，春节成交跌至冰点，仍无碍管理层继续严格执行楼市政策的决心。北京零成交，上海16套，广州29套，深圳2套，2012年各地楼市以春节期间惨淡的成交量拉开了今年地产市场的序幕，其中上海更是创下了有数据监测以来的最低点。中国指数研究院2012年2月1日发布的报告显示，1月份全国百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，其中，3个城市同比涨幅介于10%-13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。而2012年1月份全国十大城市中，就有四个较2011年1月出现了同比上涨。其中北京房价同比上涨0.71%、广州同比上涨1.37%、深圳同比上涨2.13%、武汉同比上涨2.86%。
  根据已经发布的成交数据显示，在去年春节期间，全国重点城市的楼市成交量出现全面下滑，成交数据持续走低，而济南、青岛、南京等一些二线城市也不能幸免，楼市成交量均同比大幅下降，济南楼市也出现零成交。来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，去年春节期间(1月22日至28日)，上海全市的一手住宅累计仅成交了16套，日均不足3套，同比减少了33.3%；成交均价为1.71万元/平方米，为近三年春节期间的新低，同比回落了8.3%。而从去年春节长假的第一天除夕(1月22日)至年初五(1月27日)，广州一手住宅在阳光家缘网站上的网签套数显示也只有可怜的19套，同比下降了59.6%；均价则为10257元/平方米，同比下降了12.7%，市场呈现出量价齐跌的态势。
  2013年，春节假日期间，京沪广深四个一线城市与二三四线新建商品住宅的成交，已不仅仅是用惨淡二字可以形容的了。从春节除夕(2月9日)至年初三(2月12日)，四天广州全市一手房网签仅15套，网签均价为9338元/㎡。到2013年2月14日，北京与上海及深圳目前无成交数据公布。2013年2月1日，中国指数研究院发布了2013年1月份百城住宅价格指数报告显示，2013年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00% ，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，也是近两年来涨幅首次突破1%。100个城市中，有64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。1月百城价格指数显示，1月全国百城住宅均价9812元/平方米，环比上涨1%，涨幅是25个月以来的最高值，其中北上广深四大一线城市均价更是环比上涨超2%（分别为25075元，涨2.27%；27655元，涨2.30%；14647元，涨2.14%；25060元，涨2.18%）。
  知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，即使春节不“打烊”，难延续今年1月份楼市火爆回暖行情，今年春节楼市比冬天更寒冷，比去年春节楼市更悲惨更萧条，全国各地的楼市成绩单都是惨不忍睹。不仅许多城市的成交量沦为个位数，多个地方甚至跌降了“零成交”，跌落的让人心寒。这是10年来中央政策调控最坚决、银根收紧最彻底、购房者最冷淡入市的最直观表现。
  知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，从今年春节楼市表现看，春天还远，寒冬依旧。但是春节楼市成交下滑与零成交属于正常现象，因为春节前后进入“休眠期”已是历年惯例。楼市进入传统的短暂淡季与市场“休市期”。春节期间楼市跌至冰点只是短期的，春节后楼市成交会出现大反弹。按照历年楼市传统惯例，销售中心客流量恢复正常，起码要等到元宵节以后。开发商不必对此感到忧心，从目前情况来看，再过几天，“零成交”的现象将会一去不复返，楼市将会持续向好，在政策不加码的情况下，预计今年3月份开始，楼市呈现回暖行情，“小阳春”再现。
  知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，今年春节各地楼市成交量的惨淡，重现去年春节楼市“零成交”现象，主要原因有五个方面，一是部分城市在春节期间暂停了房地产交易权属管理系统服务，并且网签数据会出现滞后性。二是楼市进入春节传统淡季，市场处于“休眠期”状态，假期外出与无购买计划影响购买热情。三是房价涨多优惠幅度下降，价格降得不到位，购房者不买账。开发商的“不愿降价”和购房者的“等降价”之间形成了一种矛盾。四是部分消费者寄希望于来年楼市调控政策加码，观望情绪浓厚。五是由于春节长假，少有楼盘推新，多数楼盘处于封盘或是前期尾房销售阶段，形成传统上的供应“断档期”。
  知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从2012年初一线城市房价同比微调，到年底房价全面回升，一线城市房价的起伏变化，特别是在三四线城市房价普遍存在调整压力、一些城市和地区比如温州和海南的房价泡沫开始破裂之际，一线城市房价再次全线上涨，不仅显示出一线城市房价调控之艰难，也显示出当前采取有效措施抑制一线城市房价上涨之迫切。春节前房价不会有实质性上涨，但改善型、中高端房源的成交量会上行，造成房价结构性上涨，春节后则有演变成实质性上涨的可能。
  知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，今年一季度是一个重要的市场时间与政策窗口期，房地产调控如上半年加码，下半年政策很难放松。但是从中央会议的调控基调与释放的消息看，房地产调控加码预测异常强烈，尤其是房产税与房屋交易税费及首套、二套房贷的首付比例与利率调整。但货币政策保持稳健，去年两次降息表明偏宽松，今年执行房贷优惠政策，刚需与改善入市，楼市面临调控加码风险，适度加码可能性最大，预计一季度后将会更加明显，市场依然保持震荡上行，有惊无险。在国家宏观经济政策和房地产调控政策不断调整下，上半年房地产市场呈现“反弹、降温、保温”，下半年房地产市场则会“盘整、复苏、平稳”。对于开发商来说，上半年将是最难熬的一段时间。对于购房人而言，是比较好的购房时机。
  进入2013年后，火热的北京楼市却一下冷了下来。开年首月北京楼市出现供应荒，根据统计，1月1日-20日，北京仅有6个商品住宅项目入市，相比上月同期减少了19个，而在此期间北京市商品住宅共实现成交7963套，成交面积89.9万平方米，相比上月同期分别减少17.8%、 6.6%。不过与持续走低的供应来说，成交量仍处高位。虽然楼市成交环比下滑，但同比去年同期仍出现大幅上涨，商品住宅成交套数、面积分别上升了85%和123%。而持续的供应荒在2月依然得不到改善。北京的成交量1月份的时候比去年同期涨了5.7倍，真正1月份的新房住宅成 交是6324套，同比飙涨了367%。
  日前统计机构发布的数据显示，今年2月楼市进入淡季，一方面是市场的传统淡季，大家全在为春节忙碌，另一方面，随着市场的转暖，不少项目捂盘惜售念头再起，预计市场恢复供应要待全国“两会”之后。截止到12月24日下午14点，据不完全统计，2013年2月北京预计有7个项目入市，其中仅1个纯新盘，6个老推新项目。从这7个楼盘推出的房源类型与定价来看，以改善类及高端物业为主，即使有个别项目均价低于2万元，但由于最小户型也在90平米左右，因此总价均较高，日前被大量释放的刚性需求在此次2月开盘的项目中并不能得到满足。
  春节楼市不打烊 节后楼市或继续回暖。上海楼市从去年年底开始的供需两旺延续至今，随着春节将至，这股势头仍不见衰减。数据显示，上个月上海住宅均价达到22838元/平方米，创6个月来的新高；商品住宅成交面积为101.29万平方米，比去年同期上涨了376.75%。正是由于市场表现的热度不减，今年上海许多楼盘春节不打烊，会在春节期间持续销售。据统计，在春假长假期间沪上共有25个楼盘保持营业。不少房企表示，想趁市场回暖之际抓紧走量。与今年供需两旺的岁末行情相比，去年春节期间上海楼市可谓经历了一个前所未有的寒冬。数据显示，2012年春节期间，上海新房成交仅有16套，长假7天的日平均成交水平不足3套，同时成交价格亦为近三年春节期间的新低。数据显示，2012年1月前28天总供应量不及2011年12月末单周水平一半。据了解，龙年春节期间仅有1个项目推盘，体量不足1万平方米；新增供应面积为10.4万平方米，同比下降了77.4%。从今年目前的市场情况来看，去年上海春节楼市的颓势在蛇年春节没有可能继续上演。

greentree

据统计，今年春节长假（2月9日至2月15日）期间，上海共有25各楼盘项目保持营业，另有26个项目会在长假后期恢复营业，只有小部分的楼盘选择了春节全休。可见沪上开发商对于春季楼市全线看好。某房企营销总监表示：“春节前的最后一个月，在供应量缩减的情况下成交量能再次突破，说明了楼市整体正在回暖。”因此该项目选择了在春节期间继续销售，以抓住市场机会。今年年初楼市仍会维持惯性上涨。春节期间会有短期的回落调整，节后成交量会重回100万平方米水平，也就意味着春节后的3、4月份，楼市有可能将迎来爆发式的增长。在价格方面，从监测的数据来看，节前大部分在售楼盘都收紧了优惠幅度，并且由于改善型中高端项目的成交上行，节前上海房价会有一定程度上的结构性上涨。专家预计，这种结构性上涨在春节后则有演变成实质性上涨的可能。相关数据显示，上海新建商品住宅供求比约为1∶1.05，这是近两年来上海房地产市场首次出现的供小于求的状况。
  2013上海楼市开局进入盘整期 春节后或爆发。2012年上海市商品住宅新增供应面积仅为890万平方米，首次跌破1000万平方米大关，达到2006年以来的最低点。
2012年12月，上海楼市以月度成交量全年第一的成绩“翘尾”收官。步入全新一年的元旦假期，开发商和购房者似乎都进入了盘整期，楼市交易冷清。预计从2012年12月31日至2013年1月6日，上海楼市仅有3个住宅项目开盘，比此前一周的实际开盘项目数量减少5个，推房量近400套，比此前一周减少7成以上。2012年12月24日至30日这一周里，上海新建商品住宅成交面积达到了35.09万平方米，成为年内周成交量的第二高点。据德佑地产市场研究部分析师介绍，其中“御桥河滨苑”项目一周集中签约了396套房源，创造了去年上海住宅项目的单周成交纪录。截至去年12月30日的数据，去年12月份上海商品住宅成交面积已经达到115万平方米，超越去年6月份创下的102万平方米的成交记录，达到了去年楼市成交的顶峰。这个月度成交量，也是2011年以来的最高点。
  去年岁末上海楼市的“翘尾”行情，使得全年成交量赶超2011年显得毫无悬念。据德佑地产统计，截至12月30日，去年全市新建商品住宅成交面积为933万平方米，同比上涨了27.9%。不过这个成交水平在历年表现中，依然处于相对低位，未能达到2010年的成交水平。由于受到楼市调控的影响，2011年楼市供过于求的情况较为明显，使得开发商的推盘热情有所降低，去年全市新建商品住宅新增供应面积是2006年以来最低的。去年，上海楼市中推盘量最高的月份分别为9月和5月。虽然2011年楼市出台了最严厉的调控政策，但开发商们普遍还是对于传统的楼市旺季，即“红五月”、“金九银十”等抱有较高的期待。从成交量来看，这两个月大量房源涌入市场虽然没有起到立竿见影的成交效果，但是在接下来的6月和11月、12月中，上海新建商品住宅成交明显提升，无疑是这两次发力推盘的直接后果。受到元旦假期影响，2013年楼市在开市之初迎来了一个推盘的低潮期。由于春节长假日益临近，接下来结束销售工作的项目数量会越来越多，开盘数量将明显低于去年12月份。预计楼市要到春节长假后2周左右才会有明显的回暖迹象。
  2013年楼市的总体供应量会比较紧张，调控两年多，多数开发商手上的货源偏紧。据德佑地产统计，2012年上海市商品住宅新增供应面积约为890万平方米，跌破1000万平方米大关，系2006年以来的最低点。虽然上海楼市库存量仍处高位，但其中刚需房源的库存已大幅下降。据佑威统计，即便是按去年12月的成交水平，上海商品公寓的去化周期也仅为7.5个月；而市场成交主力——面积在100平方米以下的中小户型去化周期已降至4.7个月，远低于7-8个月的供求平衡经验值。调控两年多来，开发商拿地热情消退，一些在建项目有意推迟开发进度，多数开发商都面临土地储备不足。这势必会造成供应短缺。这种供应短缺可能造成房价实质性上涨。“虽然去年楼市总体成交量不错，但从结构上看，呈现出刚需成交占主、改善型为辅、中高端占比很少的特点，但2013年这种情况会有所改变。2013年改善型、中高端房源的成交占比会迎头赶上甚至齐头并进，房价会出现结构性上涨。
  广州春节楼市交易放缓 成交量应声回落。经历了节前的疯狂后，广州楼市在春节期间终于暂缓了步伐。由于部分楼盘休市以及市民春节拜年等原因，楼市成交量应声回落。根据数据中心统计显示，从春节除夕(2月9日)至年初三(2月12日)，四天广州全市一手房网签仅15套，网签均价为9338元/㎡。从区域看，增城、番禺、南 沙分别为10套、4套和1套，其他区域均是零成交。今年2月，广州一手住宅纯新货货量有5000多套，和1月份基本持 平，各楼盘起步价都在2万元/㎡以上。虽说有5000多套的新增货量，若按照去年月均成交六七千套的速度来看，这样的供应量其实并不算多。不少开发商捂盘惜售，主要是因为供求关系发生了反转，无论是买家还是卖家，对于楼市涨价的预期都十分强烈。
  春节东莞楼市成交量急剧下滑 开发商不担心。春节期间，东莞楼市经过年底翘尾行情之后，成交急剧下滑。根据东莞市房产管理局公众信息网统计数据显示，春节假期前四天，即从除夕（2月9日）至初三（2月12日），全市商品房仅成交备案1套，成交面积89.92平方米，成交金额55.16万元。据悉，这1套成交为大朗碧桂园于2月9日的贡献，其后三天皆为“零成交”。不过，与去年同期相比，这个成交数据居然在表面上还稍显好看一些，毕竟“实现了零的突破”。售楼处内都显得十分喜庆，不仅大红灯笼高高挂，同时，“新春购房一折到底”、“春节大礼包，购房享受9.2折”、“首付8万即可入住”、“新春认筹将获得五重豪礼”之类的宣传海报也随处可见，促销优惠不可谓不给力。南城恒大？今年与往年有些不同，多数楼盘在春节期间，促销优惠不仅没有取消或降低，反而有一定程度的提高。
  楼市进入春节淡季 深圳2月仅4个新盘发售。由于下月初即为中国农历新年，深圳楼市目前已逐渐转冷进入每年传统的交易淡季，整月预计只有4个新盘发售，比1月少43%，入市新盘以大户型单位为主。据深圳数据监控中心最新统计，截至1月24日，2013年2月深圳全市预计将有4个住宅项目开盘或加推，与去年同期相比多2个，环比2013年1月预开盘总量下跌约43%。每年农历新年所在月份是深圳楼市的传统淡季，这个月的新盘入市量以及楼市新房、二手房的成交量会大大减少，甚至达到全年谷底。据数据显示，2013年深圳市预计推出90个新项目，包括纯新盘项目和老盘新推项目。其中，龙岗区预计有28个新项目推出，供应量最大。
  来自世联地产的统计显示，2013年深圳供应充足，但世联预计深圳只有65到70个新盘入市，这一供应量将超过2012年，其中住宅供应面积在600万平方米左右。世深圳2013年楼市的整体供应充足，全年供应量预计将超过2012年，其中普通商品住宅仍是供应的绝对主体，热点片区如龙华版块供应将会集中，预计2013年仍将持续活跃；此外，2012年相对平静的布吉、盐田片区供应也将增加；2013年龙岗区供应优势预计将扩大。来自世联地产对于购房者置业心态的分析显示，置业者对2013年房价看涨预期强烈，这将刺激深圳市场强大的购买力持续释放，使得2013年深圳市场成交量有望维持高位。