沈阳“五年且惟一住房”继续免税

肥蚂蚁

　晨报讯（记者 宋雪 杨晓明）4月1日，沈阳“国五条”细则正式发布。
　　该细则在执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)和《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(沈政办发〔2011〕11号)基础上，根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，制定了9项细则。
　　新细则引发市民广泛关注，本报汇总部分焦点问题请相关方面做了解释。
　　如果您对“国五条”细则的个别条款仍有疑问，可以拨打本报热线电话024—96128，也可以在新浪微博@华商晨报。
　　五年且惟一住房是否继续免税？
　　继续免税，其他均征税
　　地税部门相关工作人员表示，细则中并未对五年且惟一住房的个税征收政策作出调整，因此满足五年且惟一条件的房屋仍然免征个人所得税。
　　而满五年不惟一住房、不满五年惟一住房、不满五年不惟一住房，按照细则规定，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征，无法核实房屋原值的，可按现行核定标准计征。
　　4月1日以前“办件”按哪种方式征税？
　　仍按照原有政策办理
　　地税窗口工作人员表示，3月份细则尚未出台，所以按照原有政策办理。4月1日以后的收件，能核实房屋原值的按照差额20%计税。昨日，在房地产大厦办税大厅，存量房刷卡出件窗口缴纳税款的人络绎不绝。刘女士告诉记者，她是在3月20日前后递交的卷宗，排到昨天才交上税款。与她一起来办理手续的中介李女士说，3月份交件的都按原政策，4月份交上的只能按照20%计税了。
　　哪些房子无法核实房屋原值？
　　不能提供房屋购买合同、发票等
　　地税工作人员解释，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据相关规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
　　而在《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）中，又有对上述规定的补充，所谓“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。
　　做地产中介多年的李女士告诉记者，一般房改房就很难核实房屋原值，当初都是单位分房，有的单位连职工工龄都计入房屋价格中，所以现在根本无法核实房屋原值，这部分住房只能按照核定征税方法，即交易额的1%征收。
　　外地人购房有何变化？
　　有完税证明仍可买一套房
　　据业内人士透露，此前，能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停二环内向其售房。
　　沈阳“国五条”细则出台后，能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。
　　装修费用、贷款利息能否减除？
　　装修费用可税前扣除 有最高限额
　　地税工作人员解释，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对商品房来说，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费都算作房屋原值。
　　转让住房过程中，缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
　　合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　住房装修费用方面，纳税人需要提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。
　　对于已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
　　商品房及其他住房：装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺地板，装配洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
　　纳税人申报扣除装修费用，应当如实填写《房屋装修费用发票汇总表》，包括每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。
　　纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
　　离婚后再买房算第几套？
　　婚前全款的算一套，贷款的算二套
　　针对20%的个税，网传有不少版本是利用假离婚、假结婚实现逃税。那么，“结婚”“复婚”最终真的可以达到目的吗？
　　业内相关人士介绍，这个要具体情况具体分析。如果夫妻双方是全款购房，离婚后，如果法院把房产判给男方（女方），那么，女方（男方）方如再购房则算是首套房。
　　如果双方是贷款买房，一旦双方离婚，则必须把所贷的总房款补齐。但由于双方都有贷款记录，无论哪一方再贷款买房，则都要按照第二套的首付比例缴纳。
　　房贷首付、利率是否调整？
　　二手房：已有银行暂停贷款
　　二套房：有银行利率上浮，首付不变
　　晨报讯（记者 孟畅 宋雪 杨晓明）4月1日，沈阳国五条细则出台，记者通过采访沈阳各大银行了解到，目前住房贷款的首付成数和首套住房贷款利率并未立即上调，但已出现收紧趋势。
　　“首套房利率九折有还是有，但是需要是优质楼盘，优质客户”，昨日，中国银行某支行个贷部的工作人员这样告诉记者。
　　记者在调查中发现，各大银行目前对首套房贷款普遍执行基准利率，虽然仍有个别楼盘可提供九折优惠，但条件限制很多，要求严格。中信银行、浦发银行工作人员表示，尽管仍有九折优惠，但这类楼盘确实有所减少。
　　昨日，记者致电各大银行，中国人民银行某支行的工作人员告诉记者，目前首套房基本利率并没有变化。建行某支行个贷中心工作人员表示，目前首套房仍实施基准利率。
　　记者了解到，已有银行上调了二套住房贷款，但标准根据具体楼盘而定。而二套房的首付仍按照不低于60%的标准执行。
　　记者在调查中发现，个别银行已经暂停了针对二手房的首套房贷款（购房者首次购买的住房为二手房）。广发银行的工作人员表示，现在他们已经基本不做二手房贷款，只针对新建楼盘发放贷款。
　　有利于二环外房价下降
　　新发布的沈阳“国五条”细则，将住房限购范围从二环以内拓展到了沈阳整个行政区域。有业内人士认为，这将促进二环外房价的下降。
　　浑南新区一家大型楼盘的销售经理陈先生告诉记者，现在楼盘销售给外地人的比例大约占30%~40%。细则出台后，影响外地人在沈阳购买房的数量。以前，在二环外，外地人并不限购。但政策出台后，需要缴纳五险满1年才可购买一套住房。
　　而且，现在全市每家限两套房，以前可以在二环外购买一套或者多套房产，但细则实施后，二环内外限购已无区别。这也有利于二环外的房价下降。
　　本报记者 宋雪 杨晓明
　　京公布国五条征税细则
　　房屋原值按照五类划分
　　据新华社电 北京市贯彻国务院房地产市场调控细则出台后，北京市地方税务局就转让住房所得征收个人税问题进行了解答。
　　相关负责人表示，房屋原值是征收个税的重要依据。据介绍，根据房源情况不同，北京对不同房屋原值计算方式也不同。
　　商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费；
　　经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金；
　　已购公有住房原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费；
　　城镇拆迁安置住房原值根据相关规定计算。
　　买台燃气炉 算不算装修？
　　疑问1：上哪儿找发票？
　　只需有凭证证明是合理费用，就可在计算所得税时予以抵扣。但是，很多市民反映：当初没找正规装修，上哪儿找发票？买过房子的大抵都知道，装修项目繁多，能拿到发票的屈指可数。等到卖房时，能有几张留在手上？若这样，能享受装修抵税政策的人，恐怕少之又少。
　　疑问2：买台燃气炉 算不算装修？
　　装修能抵多少税？又有哪些项目算是“装修”？
　　有市民问，“我住的是自采暖的房子，十年了，又换了台新燃气炉，能不能抵扣？”
　　装修还算小事，买卖双方当年若是做了阴阳合同，今朝再来个“协议房价+装修款”，房屋差价兴许还能抹个零，如此操作，算不算违规？凡此种种，许多“细则的细则”还需要确定。据《北京晚报》

　　（原标题：沈阳“五年且惟一住房”继续免税）

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二环外房价应该受到冲击。