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[转帖] 央行喊话被指无用 银行房贷政策未现任何松动

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发表于 2014-5-18 21:11:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
现状
  贷款究竟有多难?
  案例一
  晚了一个月优惠利率没了
  在某国企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建楼盘的一套两居室,总价大约300万元。他计划贷款180万元,贷款期限30年。
  李先生说,看房的时候,售楼人员告诉他合作银行对首套房提供的利率应该是9.5折,但是说不好什么时候就会有变化,随时可能往上调。“我以为他们是为了催我赶快下单,只是说说而已,并没当回事。”
  4月中旬,李先生在仔细考察比较后,终于下定决心。但是,这个楼盘的合作银行明确告诉他,首套房贷利率不可能下调,只能是基准利率,而且再往后很可能继续上调5%。在事实面前,李先生终于觉得当初售楼人员的话不是戏言。为了防止银行调高利率,他以最快的时间递交了所有资料。
  李先生算了一笔账,如果3月份他就签下合同办贷款,可以享受9.5折的利率6.2225%,180万元30年期限的贷款,月供是11050.74元,累计支付利息是217.83万元;而现在按基准利率6.55%算,月供涨为11436.47元,30年要支付总利息231.71万元,多出了近14万元的利息,每月月供增加386元。

  案例二
  优质客户也拿不到利率优惠
  与李先生相比,石先生好像更加郁闷。去年11月,市场上已经很难找到8.5折的首套房利率。石先生多方打听,终于凭借自己的优质客户身份,在某国有银行申请到8.5折的贷款。但对方也留了句活话:“最终利率以实际放款时为准。”
  石先生万万没有想到,尽管自己隔三差五就打电话催促,这笔贷款竟然直到今年4月份才放出来,而且银行通知他说,只能给予9.5折的优惠。“8.5折涨到9.5折,30年时间就要多付几十万的利息。”石先生感到非常无奈。

  中原地产首席分析师张大伟透露,目前北京等城市,二手房交易放款时间平均在3个月左右,相比往年拉长一个月以上,导致很多交易停滞。
  多家房屋中介的工作人员告诉北京青年报记者,今年以来,商业银行普遍取消折扣,恢复基准利率。少数银行会根据自己的额度宽松情况不定时推出折扣,但是由于放贷时间很慢,在实际放贷时未必能拿到折扣。现在的情况只能以实际放贷利率为准,中介也绝不敢给购房者承诺哪家银行有折扣。
  原因银行惜贷因为有更好的财路
  对于银行惜贷如金,一些看空房地产市场的人士认为,银行主要是从风险管控的角度出发,一旦楼市崩盘,房奴断供,银行的不良贷款会直线上升,处理抵押房产也非常麻烦。在他们看来,银行不愿做房贷就是因为房子太贵,不值现在的价钱。
  不过,北青报记者采访中了解到,银行业已经注意到房贷领域可能出现的风险,但这种想法绝非银行业惜贷的主要原因。中国的房地产市场的确正在调整,少数地方的房价已经开始下降,但总体来看,绝非崩盘的节奏。即使房价大跌,对于银行来讲,由于中国的房贷首付成数高,足以抵御房价大降的风险。
  大额房贷断供案例已经出现
  目前,北京地区对贷款购买首套自住住房的家庭,最低首付款比例要求是30%。贷款购买第二套住房,首付款比例不得低于70%。如果在建委系统中无房、但曾有过住房贷款记录,第二次申请贷款购买住房的家庭,首付款比例不低于60%。
  “房价至少要跌三成以上,甚至六七成,才可能让购房人断供。你觉得对北京的房子来说,这可能发生吗?”一位房地产业人士这样反问北青报记者。
  从银行方面反馈的信息来看,目前我国还没有发生大规模的“弃房”现象;但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现最终风险,但由于处置抵押房产比较麻烦,而首套房也不能强行赶走房客,所以银行对首套房贷依然谨慎。
  银行不愿亏本做房贷
  从过往历史看,个人住房贷款一直是中国银行业的优质资产,其不良率一直低于所有贷款的平均水平。2009年末全国个人房贷不良率为0.60%。截至今年4月末,工行个人房贷的不良贷款率为0.27%,低于全部贷款的不良率水平。
  既然银行不是因为看空楼市,为什么要放弃个人房贷这个“香饽饽”呢?多家银行的有关人士均对北青报记者表示,主要原因就是个贷业务不赚钱,在资金成本高企的当下,有限的信贷资源都优先投放到贷款利率更高的业务上。作为上市企业,经营压力不得不考虑。
  有银行人士算了笔账,现在5年期以上房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行,优惠利率为5.895%。互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%,目前仍在5%左右。受其倒逼,银行理财产品收益率持续推高,维持在5%-5.5%。银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率。
  目前5年期的存款利率为4.75%,为了拉存款,不少银行都上浮10%,也就是上升到5.225%。这意味着,银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。在这样的情况下,银行投资他行理财产品,也强于发放房贷。2013年12月,一年期同业存款利率高达6.8%,银行存放同业,也好于发放房贷。
  小微企业贷款更赚钱
  北青报记者在采访中也了解到,小微企业贷款已是现在各银行大力推进的业务,既是响应了监管部门支持小微企业发展的要求,其贷款利率也比房贷合适得多。
  目前小微企业贷款利率一般在基准利率基础上上浮30%,而房贷业务中最挣钱的二套房贷一般也只上浮10%。举例来说,银行有200万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,按照5年期贷款,200万元最终约可获得37.8万元的利息。而如果贷给小微企业客户,5年最少获得利息45万元,可多挣好几万。
  动向
  银行开始收紧个人商业用房贷款
  当然,目前的房地产市场形势不容乐观,对不同地区、不同类型的房产,银行自有不同的风险考量。上个月,一家大型国有商业银行在北京地区已经收紧个人商业用房贷款,而针对住宅的个人住房贷款则保持稳定,优质客户甚至可以获得首套房贷利率下浮的优惠。
  据透露,这家银行此次收紧的个人商业用房贷款主要针对的是商铺、写字楼、商住两用房等物业。其个人商业用房贷款的首付比例从五成提高至六成,贷款利率的上浮幅度也从10%上调至20%。
  这家银行某支行的一位客户经理告诉北青报记者,也许上面嗅到了某种风险。商用房不限购,泡沫可能大一些。但银行并没有收紧个人房贷,说明房贷还是比较安全的。目前市场上购买住宅的多是刚需,投资投机的人已经很少。
  政策
  央行喊话没用
  个贷未现松动迹象
  5月14日,央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会。会议的主题是研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。普通购房者房贷难的问题终于受到监管层的关注。
  央行此次发话后,银行是不是就会对个贷业务特别积极呢?但专业人士普遍认为,这一会议只是例行的窗口指导,没有下发任何正式文件,对市场信心肯定有提振作用,但对市场的实际影响不大。
  中原地产首席分析师张大伟认为,“目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加,所以这一会议更多只是例行讲话,对商业银行无任何执行影响,银行不可能冒着亏损风险放贷”。
  张大伟同时指出,房地产贷款的风险在增加,特别是温州等房价下调比较多的城市,已经出现了局部断供的现象。
  中信证券的最新报告也称,各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策,执行层面会加强总分沟通和资金支持,确保额度内的按揭贷款正常发放。
  截至昨天,北青报记者从中介人士处获悉,目前各家银行的个贷政策没有任何松动变化,也许还需要时间落实央行的要求。
  观点
  一线城市应放宽至“3套住房”
  华夏银行副行长黄金老认为,降低利率是稳定房贷、房价的治本之策,但可以作为的空间比较有限。中期内,我国利率的趋势性上升或维持中高位,难以逆转。他建议,分类微调限购限贷政策,释放中高端收入群体购买力。
  具体做法是,对于一线城市,对于户籍居民,放宽至家庭拥有三套住房,视情况逐步放宽非核心城区的住宅限购;对于非户籍居民,维持限购政策。限贷政策方面,首套房贷首付款放宽至二成,二套房贷首付款可放宽至五成,三套房贷首付款放宽至七成,非首套房贷利率不再设立底线。二三线城市,对于户籍居民,允许其购买第三、四套住房直至取消限购政策;对于非户籍居民,允许购买第二套住房。限贷政策方面,允许办理三套房贷款,二套房贷首付款可放宽至四成,非首套房贷利率不再设立底线。
  他还提到,我国住房不良贷款的处置异常困难,个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件。结果,一种低风险的贷款,变成了中高风险的贷款。
  黄金老认为,在涉及抵押住房资产处置的案件中,强化对市场经济法制的维护,遵守契约精神,严厉打击债务人逃废债行为,对于促进银行多做房贷业务是有积极作用的。
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