只有销量没有利润？沈阳楼市隐现全运会“后遗症”

透心凉

每日经济新闻记者 王杰 沈阳摄影报道

　　在《每日经济新闻》推出的北方城市楼市库存系列调查中，库存量同样“亚历山大”的沈阳，未能幸免。

　　据易居房地产研究院发布数据显示，截至今年4月末，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，其中，沈阳的存销比为19.1，相当于
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荣盛发展10.75+0.393.76%现有库存够卖近20个月，在35个城市中位居第13位。

　　沈阳，辽宁省省会，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，东北第一大城市。是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的的综合枢纽城市。

　　数据显示，今年4月，沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末，累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。

　　“从库存压力结构看，浑南、沈北两区的库存压力较大。”沈阳中原物业代理有限公司资源中心经理严飞对《每日经济新闻》记者表示，这两个地区是沈阳主要发展的方向，并且地价较低，符合开发商的预期；另外，这两个区域土地供应充足，具备大盘开发的基础条件。

　　那么，造成沈阳楼市失衡的原因到底都有哪些呢？近日，记者奔赴沈阳，试图一探究竟。

　　平价走量成为主基调/

　　早在2006年3月，沈阳市委、市政府决定，将新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区。同年10月，新区经国务院正式批准成立，享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。

　　据《中国房地产报》消息，沈北新区规划面积1098平方公里，是沈阳市重点推进的四大发展空间之一。这一数字是沈阳市主城区(和平区、沈河区、皇姑区、大东区)总面积的3倍。

　　沈北新区的成立，也让房地产开发进入了“快车道”。

　　据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010~2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），其中沈北新区成交1928.1万平方米，占比全市土地出让的17.9%，位于全市各区第二。（土地包括住宅商业，不含工业。土地面积均指成交建筑面积）

　　据了解，目前沈北新区的楼盘项目超过60个，吸引了包括雅居乐、碧桂园、中冶、荣盛发展等品牌房企的进驻。

　　5月12日，《每日经济新闻》记者乘坐沈阳地铁2号线在航空航天大学站下车发现，在建或是竣工的楼盘以及横亘在空中的塔吊随处可见，售楼广告遍布新区的公交站以及道路两侧。

　　不过，在沈阳雅居乐花园的售楼处，记者待了半小时左右，仅看到一对夫妻来此看房。

　　雅居乐花园销售人员表示，目前高层的均价在5000元/平方米，大户型洋房的均价在6000元/平方米左右。这比去年的销售价格每平方米低了近千元左右。“这是买房的好时机，您可以尽快出手。”克而瑞数据显示，雅居乐花园去年的成交价格为6300元/平方米，今年的报价确实有所下降。

　　甚至连沈北新区紧邻的皇姑区黄河大街北的一个千亿房企开发的项目，也不得不靠平价走量。该楼盘打出了“精装4万起”的优惠活动，该楼盘置业顾问表示，目前该楼盘开发商替购房者垫付总房款的24%作首付，也就是说，业主仅需要总房款的6%作为首付。“我们一般是2015、2016年交房，您只要在交房之前交齐30%的首付就可以。”

　　平价走量已成为沈北新区的主基调。一位沈阳当地房企的负责人告诉记者，沈阳市场拥有的只是销量，大利润从来没有过。沈阳房价不高的原因是供应量大，房子就是成本价销售。“拿地成本加上建筑成本和税费，基本与销售价格持平，说沈阳房地产市场暴跌，其实没地方跌。一些走量的项目，不赚钱甚至还亏钱。”

　　体育赛事变土地赛事？/

　　翻开沈阳地图可以看到，在沈北新区的对角线方向就是浑南新区，是开发商云集的板块。浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区，始建于1988年5月，是国务院首批批准的国家高新技术产业开发区。

　　2010年2月28日，根据《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》，将原东陵区浑河以南区域和浑南新区（沈阳高新区）、航高基地整合为沈阳市东陵区（浑南新区），区域面积约600平方公里。

　　其中，大浑南核心区浑南新城是2013年第12届全运会的主功能区。

　　沈阳市统计局发布的《2013年沈阳市房地产市场运行情况综述》中指出，从投资增速变化情况看，一季度，房地产市场借助全运的重大机遇，开发投资以27.9%的速度快速增长。随着新的调控政策效果逐渐显现，投资增速逐渐回调至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。“总体来看，由于市场对待售房屋的消化能力有限，库存较多，同时市场需求有限，因此房价涨幅较为平稳，预计未来不会呈现大起大落的发展态势。”

　　《沈阳市浑南新区2011年政府工作报告》中也指出，2011年是实施“十二五”规划的开局年，也是“建设大浑南、迎接全运会”的关键年。

　　从自身情况看，大浑南地区是沈阳经济区城际连接带重要节点，沈阳城市重心已经南移，该地区将成为沈阳行政、科技、文化中心，全运会场馆、沈阳新南站、T3航站楼即将建设，高新技术企业、高端城市综合体、高档商铺密集落户，大浑南地区必将释放巨大能量，成为加速推进沈阳老工业基地全面振兴的新引擎。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，可以看出，沈阳正借全运会的发展契机，积极进行新区规划和城市转型。不过，看似一场体育的赛事，却有可能演变为城市土地出让的一场赛事。一旦土地出让变得狂热，则有可能留下后遗症。

　　据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测，2010到2013年，沈阳共成交土地面积约10799万平方米（建筑面积），其中浑南成交约2779万平方米，占全市土地出让的25.7%，位居全市各区第一。

　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞认为，在一些大型赛事活动以后，当地政府都要提前建设一些基础设施，这也是超前投资的。房地产和基础设施联系在一起，政府的钱来自于税收，这就要实现一种价值的转换。一些大型的公共活动，会造成周边的地价和房价的上涨，刺激周边房地产的繁荣。但是，社会公共设施的配套还要及时跟进，要满足人们居住的需求。如果后续公共设施没能及时跟进，就容易造成空城现象。

　　5月12日，记者乘坐地铁2号线到达地铁最南段的“全运路”站。出站之后，记者没有找到直达全运村附近的车辆。拉记者去全运村的“的哥”表示，目前全运村就是一个空城，基本上没有人居住，超市、医院等生活配套远远没有跟上。

　　严跃进认为，目前很多城市都会利用类似运动会等事件来炒作，从而加快房企的区域进入。但实际上，很多赛事后，人口的导入没有预计的好，使得此类区域人气骤降，进而影响了楼盘项目的成交。

　　记者注意到，全运村的道路干净整洁，已建、在建的大盘林立，很是壮观，记者从智慧三街、智慧四街、北环路、沈中大街、全运路等多处街道走过后发现，行人不多，偶尔有几辆车经过。

　　首创光合城的销售人员坦言，目前浑南新城还未通公交，有轨电车年底正式通行。目前此区域的房屋尚未交付，所以基础设施也没有跟上。

　　一位沈阳房地产行业的资深人士告诉记者，沈北和浑南库存量较大，在全运会之前，沈阳开发重点是沈北新区，当全运会选在浑南新区后，沈北新区没有被放弃，但浑南新区成为沈阳市发展的重点，目前陷入了全运会的“后遗症”。

透心凉

　大盘云集致供应过剩/

　　在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来，全运会让浑南新区的土地提前透支。拿地的房企将项目集中入市，造成了市场供大于求。

　　房企拿地的态度也印证了杜宏鹏的观点。

　　公开信息显示，5月5日，沈阳土地市场拍卖5块浑南宗地，最终4块地流拍，浑南新区只顺利拍出1块地，总价93万元。据悉，拍地现场只有3家竞拍企业到场。分析人士认为，此块地能够顺利拍出，得益于其地块面积小、起价很低。

　　同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出，在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中，沈阳位居第24位。2013年土地出让金527.62亿元，一般预算财政收入801.00亿元，土地财政依赖度65.9%。

　　杜宏鹏认为，目前沈阳由于是各区在主导土地的出让，城市没有了统筹，各个板块发展程度不一样，导致土地出让面积过大；其次，沈阳是环渤海与大东北的中心枢纽城市，引来大型房企纷纷进驻，这些房企在布局的同时，导致整个城市供应量处于极度放大的过程。

　　其还表示，浑南是前一阶段最热的板块，也是整个市场最难的一个版块，浑南的市场需要2~3年的消化周期。沈阳楼市现状形成的原因，是在新区开发后没有进行深耕，导致区域不够成熟。

　　上述沈阳房地产行业资深人士表示，沈北和浑南，是沈阳先后发展的两个重点区域和空间。全运会搞了大量的体育场馆，但基础设施与配套有待完善。

　　该人士分析称，沈阳是东北地区的中心城市，大约有45%的外地人来此购房（从身份证号判断），这部分外地购房人群能消化一部分库存；其次，目前土地不好卖，也就相应减少了土地供应。土地供应的调整，会进一步消化库存；还有，沈阳投资性购房需求少，刚需、自住型人群居多。换句话说，沈阳的房子，涨幅有限，所以泡沫不大。“开发商应该关注库存中长期卖不出去的那部分。”

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，沈阳市场是二线城市中库存量大比较突出的例子，主要特点是大盘云集，导致了供应过剩。在限购的大背景下，会影响这类城市的购房需求。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，沈阳库存量高，需要时间来化解，除非沈阳能出台有利于去化的政策，或者说出台特殊的吸引外来人口的措施。如果没有，只能通过时间来慢慢消化。