沈阳27万住宅存量来自何方？

护法天师

截至7月30日，沈阳商品房库存362599套，商品住宅276635套。沈阳地区商品住宅库存量最高的为近期销冠于洪区，高达406万平方米；而以环境取胜拥有大片别墅项目的东陵区库存量仅次于于洪区，为388万平方米；重点开发区域浑南新区因371万平方米的库存位列第三；沈阳老区和平区出人意料，库存达到276万平方米。

和平被“长白库存”拖累 东陵因别墅存量惊人

于洪区、浑南新区的上榜本在意料之中。2001年，市政府提出将浑南新区打造成“北方浦东”的战略目标，2013年，沈阳全运村全面落成。十年的快速发展让沈阳于洪、浑南两个新区发生翻天覆地的变化，恒大、万科、华润等知名房企相继入驻在该区打造了一个又一个的高新住宅。

然而，2014年地产行业日子变得不好过，销量环比、同比皆呈下滑趋势。进入6月以来，开发商“低价走量”情绪明显，“0首付”、“买一送一”的促销活动屡见不鲜，于洪区原荷兰村附近楼盘打出“4K元”的低价房源，浑南奥体附近楼盘也皆有500-1000不等的降价调整。进入7月，住房销售更是连续三周下跌。走高的新房供应碰上下行的住房销量，于洪、浑南两区库存累积明显。

如果说新区住房库存高位与改造供应有关，作为市内老五区的和平区276万平方米的库存量则令人看不懂。

和平区区域发展成熟，建筑体系完善，新房供应主要集中在长白岛板块。长白当初因一个“岛”字之差身价看涨，打造的“长白岛”概念吸引了如万科、华润、中海、远洋等自力雄厚的开发商入驻该地。然而十年之后，长白岛并没想当初预想的那样灯火通明，一张长白岛漆黑夜景的照片曾在网上流传。

一直不是地产热门的东陵区库存总量同样惊人，东陵区多以山地为主，区内拥有长白山余脉，自然条件和植被覆盖优越，被称作沈阳绿肺，因此许多大型别墅、高档住宅扎堆入驻此区。但在沈阳的楼市中，高端住宅从来不是主角，动辄200余平的高端别墅多数人只能望洋兴叹。

新峰地产于岳雅分析认为，长白岛地区知名开发商集中，主推水景、环境住宅。住宅面积也以90平米以上的改善型住房为主，价格、面积都不是现在沈阳市场的主流产品。供应大、去化慢也是在意料之中。但长白岛地区区域价值还是很有前景，只是现在长白岛集中性的供应大，一时间难以去化。

浑南新区与长白情况类似，交通、配套相对成熟，但价格相比长白岛较为便宜。能否顺利去化一是供应源头的控制，二是调整产品结构，需要开发更适合现在沈阳市场需求的住宅。

于洪区相对其他区域去化更为容易，因为产品结构符合市场需求，库存大销量也大。于洪区现在最急需解决的是如何吸引客户前来购买。

去化问题落在项目销售操作起来却显得不那么乐观。

于洪区某楼盘营销总监承认高库存给他们带来的压力，很大一部分原自购房者观望情绪严重。“政策调整对销售很大影响，尤其类似松绑限购等楼市新闻，给购房者留下楼市不景气的印象。”

沈阳某项目负责人对库存问题也有无奈，他认为无论房价是涨是跌，稳定市场最为关键。市场整体良性发展，恢复消费者的购房信心，要比打折促销来得实在。”