多项指标下滑暗示 楼市进入全面调整期

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伴随房地产市场调整，2014年多项数据指标呈现低迷局面。国家统计局20日发布“2014年全国房地产开发和销售情况”数据显示，去年全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落，这种局面在我国房地产发展史上还是首次出现。

分析人士指出，由于当前库存规模仍偏大，市场还将经历一个较长的调整阶段，房地产业也从高速增长转为低速增长。未来一段时间，不仅房地产市场难有根本起色，各项数据也将继续维持低迷局面。

数据全面下滑

2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。过去12个月来，房地产投资增速持续下滑，且始终低于同期的固定资产投资增速。

同期，房屋新开工面积179592万平方米，同比下降10.7%。房屋施工面积、房屋竣工面积虽有增长，但增速都比前11个月有明显下滑。

房企拿地热情仍然没有好转。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

分析人士指出，房地产企业信心低迷，是导致供应端各项数据走低的主要因素。2014年12月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.93，比上月回落0.37点。这也显示出，房地产企业的信心继续处于低迷状态。

业内人士还指出，这种情况可能影响到2015年的市场供应，并使得今年的市场供应和成交规模难以攀高。

统计局数据还显示，2014年商品房销售面积为120649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%。从绝对值上看，这是仅次于2013年的历史第二高点，但多数机构认为，这也可能成为房地产销售规模由盛转衰的转折点。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着2014年下半年限购、限贷政策的取消，以及“房贷新政”的推出，整体市场在四季度逐步企稳。虽然2014年市场与往年表现迥异，但有一点是相同的，即城市间的分化依然存在。这一趋势预计在2015年仍将持续。

房价上涨乏力

由于市场交易低迷等多项因素影响，房地产企业的资金也处于低谷。数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。多年来首次为负。相比之下，2013年增长26.5%。房地产开发企业到位资金中定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。

另一组数据还显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

多家机构的报告指出，库存高企、资金不足的现状，决定了房地产企业已没有大幅涨价的动力。至少在2015年，整体房价将维持平稳，不会再现此前的暴涨局面。

分析人士还指出，由于年末的“中央经济工作会议”等重要会议并未提及房地产，因此房地产业面临的政策环境仍可能较宽松。在此背景下，预计市场成交量继续攀升，但由于整体供需关系已经发生逆转，成交量回升幅度将有限。

张大伟表示，引发市场变化的以下三因素将很难改变：一是2013年房价爆发式上涨透支需求购买力；二是连续多年房地产投资高增速使得供需关系逆转；三是中央主推经济转型。

他认为，在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入“白银时代”，本轮市场的调整周期将延续到2015年初。其中，区域市场分化、房企分化的局面将会加剧，未来房地产市场将迎来调整的阵痛。