环京楼市泡沫破灭 燕郊香河楼市直降两千

无情客

随着北京溢出效应的消失和“环首都经济圈”神话的破灭，一度房价狂飙的燕郊、香河等环京区域楼市迅速降温。在北京房价持续下探，而有效需求尚不能满足供给的情况下，降价抢客成为环京区域楼市的必然选择。据统计，截至目前，包括香河、燕郊、固安等区域在内的环京楼市均出现不同幅度的降价，个别项目的单价甚至直降2000元/平方米，激烈的价格战拉开序幕。
燕郊降价全面开花
平淡了一段时间的燕郊因星河185 项目单价直降两千再度闯入购房者的视野。近日，星河185推出A5号楼，单价为6800元起，比项目前期的8800元/平米单价直降2000元/平米，粗略计算，如果买一套100平米3居，总价可减20万。
值得一提的是，该项目还有不足6000元/平方米的房源，以记者看到的一套平层面积为42平方米的LOFT为例，该房源调价前的总价为65万，而目前折后的价格为49.8万元。
事实上，燕郊降价的项目远不止星河185一个，记者在燕郊实地调查中发现，除了夏威夷南岸[最新消息 价格 户型 点评]、东贸国际等个别项目以外，其他项目均有不同幅度的降价。
记者在潮白人家[最新消息 价格 户型 点评]的售楼处了解到，该项目目前有团购活动，均价6800-7500元/平米。而数据显示，该项目1月份的均价为9200元/平方米，2月份的均价调至8800元/平方米。售楼人员告诉记者，“我们目前推出的这栋楼，7层以下的均价是6800元/平方米，7层以上的是7500元/平方米，参加团购活动，现在开始排号，到3月10日活动当天这段时间一天减500块钱。”
燕郊另外一个单价较低的项目是黄金SOHO[最新消息 价格 户型 点评]，黄金SOHO最低6100元/平米起，均价6800元/平米。相较于前期7500元/平米的单价，该项目均价直降1400元/平米，在项目买一套90平米2居，总价可减12.6万元。
降价效果明显
据链家地产市场研究部不完全统计，目前燕郊在售的新建住宅项目有21个，其中，过半的项目降价销售，平均价格约为7700元/平米，相比年前平均降价幅度约6%。加上2011年以来的连续降价，有楼盘价格已经达到了2010年的水平。
记者于上周五下午到达星河185的售楼处发现，虽然不是周末，但售楼处人头攒动，和年前记者来燕郊的感觉截然不同。售楼人员告诉记者，“这还是少的，上周末开盘的时候那人多的，这周末估计人也会不少。”对于目前的市场情况，该售楼人员称，“在我眼里，没有什么市场不好，只要价格到位，什么时候都有好市场，购房者还是认价格。”
记者在售楼处遇到了正在看房的张女士一家人，“我们家三口人呢，准备买个大点的LOFT，看了很长时间燕郊的房子了，一直在犹豫，现在正好有便宜的，赶紧买，虽然位置远点，但是价格能接受。”
链家地产市场研究部的统计数据显示，降价项目的看房量有明显增加，销售情况好于未降价项目，有项目甚至会有每天十几套的销售业绩，降价的效果明显。据记者了解，星河185的A5号楼共推出了200多套房源，目前已经消化了100多套，而潮白人家的团购排号也有一百多个。
京汉置业品牌中心总监赵四海表示，燕郊部分楼盘的降价幅度非常大，从单价近一万的价格落到现在的6000多元/平方米，买房人多是意料之中，刚需还是对价格敏感的，只要价格到位就不愁没有市场。

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刚需支撑燕郊楼市

对燕郊楼市体会最深的也许就是那些以拉购房者看房为生的人，曾经发传单拉人看房的疯狂群体是燕郊一道独特的风景，而这种风景自去年下半年开始逐渐失色，尤其是去年年底，蜂拥而上、恨不能把购房者“撕成”几瓣的人少了很多。

虽然目前的燕郊楼市和高峰期无法相提并论，但记者明显感觉到比去年下半年好。记者在华贸附近等车时遇到了在此拉购房者去燕郊看房的王大叔，当记者问起生意如何时，王大叔说，“现在一天差不多能拉一拨人回去看房，年前可不行，年前得三四天才拉回去一拨人。”

据王大叔介绍，现在跟着他去燕郊看房的都是刚需，“我能明显感觉到，都是结婚、生孩子、父母住之类的需求，跟以前不一样，市场好的时候你都不知道，燕郊有个楼盘一栋楼都是温州人买的，刚买就一平米加一千块钱倒手卖，还是温州人精明呀。”

链家地产市场研究部冯联联认为，由于燕郊的项目都是中小户型，总价低，离CBD近，并且价格相比北京城区有明显的优势，近七成的购房者是北京上班族。虽然整体而言，购房者的观望情绪依然严重，但是对于部分购房者，尤其是首套置业者来说，燕郊价格降幅较为明显，或已达到其心理预期，因此选择购买。

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■周边

【香河】观望依旧

和燕郊楼市降价效果明显相比，香河显得较为落寞，虽然香河的一些项目自年前就开始调整价格，但似乎购房者对调整后的价位仍不满意，目前香河楼市依然处于胶着状态。

据记者了解，目前该区域整体均价下跌2000元/平方米，彻底宣告香河房价“失守”。亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，香河楼市主要分为四大板块区域，四大板块的楼盘房价幅度相差并不太多，而板块楼盘之间的竞争感也日渐激烈，折扣战也逐渐升级。其中，香榭丽舍项目原价5600元/平方米，而目前的在售价格为4318元/平方米起；香语世界城[最新消息 价格 户型 点评]以4980元/平的房价推出房源，而在2011年8月份该项目的均价一度升至6500元/平方米。另外，京汉置业位于香河的项目京汉君庭在去年年底就推出了100套4880元/平米低价房源。

赵四海表示，香河总体在售项目相对较多，限购还是影响很大，加上其他区域项目降价，香河的优势被减小，所以陷入低潮。

【固安】

以价换量或成空

和香河的经历一样，固安的房价也出现了明显的调整。早在2010年，固安房价就已逼近7000元/平方米，而目前的均价也调至单价5000多元/平方米，甚至有个别楼盘的单价也直降近2000元，但遗憾的是有价无市，开发商的以价换量效果令人担忧。

数据显示，K2红树湾在2011年11月份的均价为7800元/平方米，而目前的均价仅为6500元/平方米。目前固安新建住宅均价位于5000-7000元/平米左右，降价明显的项目相对较多，如红城、郦湖北岸、中宏美丽园[最新消息 价格 户型 点评]、孔雀公馆、孔雀大卫城[最新消息 价格 户型 点评]等，这些项目都有特价房源。

而之所以出现较大幅度的降价与固安出货迟、库存量大密切相关。统计数据显示，固安现约有37个在售项目，而据当地一开发商曾做过的市场调研，目前固安有接近40个项目，潜在供应量达25000套以上。

■点评

环首都经济圈还是一张画饼

燕郊部分项目虽然成功以价换量，但是那些价格没有降到位的项目销售依然困难，同样的场景在固安和香河上演。尽管这两大区域都出现较大幅度让利活动，却未能如愿吸引更多购房群体，京畿楼市泡沫正在破灭。

之所以出现这样的情况与两个因素密切相关，北京溢出效应的消失和“环首都经济圈”神话的破灭。自调控以来，通州、大兴等近郊区域的价格下调幅度非常明显，尤其是通州，区域均价近乎腰斩，且房价基本已经探底，价格的调整成功截住了流向京畿区域的有效需求。而曾经支撑这些区域房价攀升的“环首都经济圈”也基本上徒有虚名，三河市政府2012年的政府工作报告中已经将环首都和燕郊地铁的字眼剔除,“看来燕郊地铁无望了,河北新上任的领导已经放弃了环首都的概念,历时两年,环首都神话破灭。”近日有网友在微博中称。任启鑫表示，环首都经济圈未来的发展仍然还是“一张大饼”，对于购房者来说，没有任何看得见的有力支撑。