北京“特价房”凶猛 业主的信心快要崩溃了

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7月底的北京迈入了盛夏，但楼市却仍在“寒冬”中煎熬。

资金压力越来越大的开发商们越来越不“淡定”了，虽然不敢明言降价，但很多都偷偷摸摸地推出了各种“特价房”，以解燃眉之急。二手房市场的业主们虽然可以无所顾忌地降价大甩卖，但他们却不得不面对降价也无人问津的尴尬。

最要命的是，情况可能会变得更糟。“如果目前的政策不放松，那么北京的房价必然会进一步下跌。”亚豪机构市场总监郭毅告诉《华夏时报》记者。中国社会科学院研究员刘维新也表示，今明两年调控政策不会大变，北京房价将会逐步回落。

一手房“特价”凶猛

开发商们眼下正处于进退两难的境地：想涨涨不上去，想降又不敢降。

根据亚豪机构的统计数据，7月份北京共有36个新开楼盘，基本都以平价入市，既不涨也不跌。老项目也绝口不提降价，以免引起老业主的反弹。不过，越来越多的新老楼盘都或明或暗地推出各种“特价房”。

7月中旬，房山线良乡大学城北站附近的智汇雅苑打出了优惠价1.8万元/平米的条幅，而附近楼盘的均价普遍在20000元/平米以上。该楼盘的一位销售人员告诉本报记者，他们去年年底开盘，至今仍有100多套房子没卖完，开发商打算以优惠价处理这些房源。“这不是降价，是尾盘促销。”他特别强调。

位于大兴区庞各庄的众美城也悄悄地推出了一批特价房。这个楼盘的二期在售房源均价为17000元/平米，最高时超过18000元/平米。但近期，一些此前同该楼盘有过联系的“老客户”纷纷接到了销售人员的电话，被告知有几套均价仅14000元/平米的“特价房”出售。

跟智汇雅苑和众美城不一样，通州的一些楼盘在推出“特价房”时要理直气壮得多。位于马驹桥的富力尚悦居[最新消息 价格 户型 点评]在7月初推出一批均价18500元/平米的70年产权特价房，此类房源原均价为23800元/平米。7月中旬，该楼盘又推出了原均价19800元/平米、现均价14500元/平米的50年产权开间特价房。此外，位于通州耿庄桥附近的珠江东都国际[最新消息 价格 户型 点评]也计划8月初推出均价不到两万元的特价房。手笔最大的要属红杉公馆，这个楼盘7月份推出的22号整栋楼为特价房，购房者可享受2万元抵17万元优惠。

一家房地产开发公司的内部人士表示，目前开发商面临的资金压力越来越大，急需加快销售进度，快速回笼资金。本来降价走量是最好的选择，但现在谁也不愿意做这个出头鸟，因为“谁第一个承认降价，谁就会成为媒体的靶子”。他表示，很多开发商无奈之下，只能打起了“特价房”这个擦边球。

二手房市场极度深寒

和开发商们的遮遮掩掩相比，二手房市场里无论业主还是中介人员，都从不讳言降价。

位于朝阳区酒仙桥附近的亮马嘉园均价一直保持在3.7万元/平米左右，但7月初本报记者收到一条来自一家房产中介的短信，称“亮马嘉园业主换房直降200万元，202平米620万元，单价3万元一平米，送两个产权车位。”几天后当本报记者联系该中介机构时，发布这条短信的置业顾问很沮丧：“这套房子业主挂了好多天也没卖掉，现在不想卖了，昨天撤单了。”不过第二天，这名置业顾问同业主联系之后又打回电话称，业主同意看房，而且价格可以再商量。

“业主的信心快要崩溃了！”一家房地产公司的中层管理人员私下告诉本报记者，从业务线反馈回来的情况看，现阶段急于卖房的业主明显信心不足，当准客户出现时往往会主动降价。

眼下，北京各中介门店前“业主急售”、“甩卖”、“低价”、“超低价”等标牌随处可见，但依然门可罗雀。“层出不穷的低价房让客户的心理价位不断变低，观望情绪反而更浓了。”上述管理人员表示。

这种观望情况甚至已经蔓延到了学区房市场。

本报记者曾在5月中旬走访过西城区新文化街的链家地产门店，当时一名置业顾问曾向本报记者介绍了一套奋斗小学的学区房（面积为67平米，总价477万元），如今两个月过去了，这套房源依然在售。

同在西城区的育民小学是在全北京都名列前茅的知名小学，但附近我爱我家的一名置业顾问告诉本报记者，截至目前，今年以来育民小学的学区房价格已经下降了约1万元/平米，尽管这里面有西城区教育资源重新整合的原因，但学区房也确实不像以前那么火了。

不仅核心城区的二手房价格明显松动，周边远郊区县的二手房价也同样大幅下跌。位于房山区良乡镇的瑞雪春堂[最新消息 价格 户型 点评]最高价曾达2.3万元/平米。但近日该小区的一名中介置业顾问表示，如果“诚心买房”，他保证可以替本报记者找到1.9万元/平米的房子。在密云，一家中介门店的店长同样告诉本报记者，密云二手房价最高时曾达到过2万元/平米，但现在平均也就1.4万元/平米左右，成交量也只是去年的三成左右。

北京二手房价格的全面下降已成事实。

下滑势头难止

无论是一手房市场还是二手房市场，眼下可能还不是最困难的时候。

继7月份有36个新盘入市后，8月份北京商品住宅供应量仍在高位徘徊。根据亚豪机构的统计数据，8月份北京共有32个楼盘计划开盘，其中包括11个纯新盘和21个老项目后期。据统计，自今年3月以来北京楼市的供应规模开始上升，至8月，北京已连续6个月每月开盘项目量超过30个，而去年同期的月度开盘项目量仅为20多个。

亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来新盘供应量大增，一方面原因在于去年的土地成交量较高，在经过9-12个月的前期开发后，大多集中在今年上市；另一方面原因则是由于开发商当前普遍面临着一定的资金和库存压力。据她分析，今年以来，美国加速退出量化宽松政策和人民币汇率持续下行，使得一些开发商海外融资成本大增，而国内银行出于资产负债管理和流动性管理的需要，对开发贷的审核更为严格，使得开发商的资金压力进一步加大。为降低资金使用成本，加速 未来几个月北京楼市供应规模仍将继续维持高位。

但是，成交量并没有随着供应量的提高而走高。根据北京市住建委的统计数据，7月21日至7月27日这一周时间里，北京商品住宅共成交735套，环比之前一周下降23%，与7月首周的成交量相比几近腰斩。

在近来一些城市纷纷松绑限购政策的情况下，开发商们此前也一直寄希望于北京市取消限购来提振楼市，但这一希望随着北京市市长王安顺日前的表态而破灭。王安顺在北京市2014年上半年经济形势分析会上强调：北京市的房地产市场不能采取放松限购等措施。

郭毅认为，随着北京楼市供需比的进一步扩大，下半年如果调控政策没有明显松动，在深度观望情绪影响下，北京的平均房价将出现明显下滑。