楼市进入下行通道,已成定局,未来三年,房价要下跌30%?

二月山

从1998年开始，过去的二十年，中国房地产行业用市场化的办法去建设。让许多人的住房条件都改善了，让城市的面貌也大面积改观。换句话来说，房地产行业在这二十年中 功不可没。
用市场化去配置跟组织资源，更是功不可没。可我们必须承认二十年后的房地产市场，一天比一天畸形，有些地方已经违背了基本常识。
先不谈房价，谈谈房价背后更深层面的东西。也是现在房地产市场的人们需要了解到的基本常识：租金回报率。租金回报率是什么呢？租金回报率是用房子的年租金除以房子现在的总价。
租金回报率是全世界用来衡量房地产市场最综合的指标。没有其他任何一个指标能够代替它。
租金回报率跟股票市场上的市盈率是同样的指标，以我们的首都，北京为例子，现在办公楼的租金回报率大约是3％，住宅的回报率不足1％。一定会有人说这是错误的计算，他们会用自己的故事来概括。
正常的租金回报率正确来讲，应该是银行的贷款利息再加上1％到2％，可当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了会跌，反之就说明房价太低了会涨。以现在的租金回报率来看，中国的房价已经高的离谱。
在之前大家的印象里，中国的租金回报率一直很低。跟全世界不同步，是中国房地产市场的特点，在1998-1999年，北京住在的租金回报率可以达到20％，二十年过后到如今已经跌落只剩下不到1％。
而现如今中国央行决定降准，不改房价依旧下行趋势。
这又是什么意思呢，中国央行宣布：自2018年10月15日起，下调大型商业银行，股份制商业银行，城市商业银行，非县域农村商业银行，外资银行人民币存款准备金率下调1％。
而降准又是什么意思呢？简单来说，就是中国各大银行平时安全的资金储备，有一个法定的存款准备金率，提升准备金率，银行可动用的钱会变少。而降低准备金率，等于把一部分的资金释放出来。
因此，总的来说，未来三年，国内的一二线城市，整体的房价将维持稳定状态，不会大涨也不会大跌。但这是从人民币计价的角度，如果结合汇率的走势，未来三年国内的房价整体将会下跌30％左右。
近一年二线城市整体至少要跌10％-15％，而北上广一线城市在过去的一年半整体跌幅已经有10％了。二线城市的厦门今年以来已经跌幅差不多到20％。而二线城市厦门为什么会出现大跌呢？一方面厦门的房价涨幅过大，五至六万平方米几乎可以跟一线城市的房价去比肩。由于真正的买涨不买跌的心里存在，一二手房的价格都出现了明显的下跌，而且成交量也下滑的比较厉害。而另外一方面，厦门在限购与限售之后呢，要么使得炒房者失去购房资格，要么被限售令锁在了厦门的房地产市场中。
所以，整体而言，中国的房地产市场正在面临走下坡路的趋势。而且，这一趋势，估计还将持续很长一段时间，至于什么时候是个结果，恐怕现在还很难下定论！