上海规土局称土地到期无偿收回合法 或引发房价暴跌

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新浪房产讯  70年后你的房子可能被无偿收回——这样的房子还值得付出如此高昂的价格吗？1月16日，上海土地拍卖中中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一史无前例的规定，引发关于土地使用权到期后该如何处置的激烈争论。

　　尽管这一政策与物权法明文规定“住宅用地自动续期”背离。但就在1月17日预申请截止的上海亭林镇亭升路东侧地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，对于土地用途“全部为居住用地”的地块土地期满后的处理方法，再次标明“出让人无偿收回”。

　　1月17日下午，新浪乐居第一时间获悉，上海规划与国土资源管理局发布通知，称几幅地块的“土地期满后的处理方法”合法，并引用《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十八条，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

　　上海首创“无偿收回”

　　这一事件源自1月上海数块国有建设用地的出让预申请公告。在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”范围内的多数地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》中均有“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容。

　　根据上海中原地产1月6日对上海土地拍卖发布的快评，“值得注意的是，今天嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。这在历来的土地出让交易中尚属首次。”在上海中原地产机构看来，高台路以南、沪宜公路以西地块土地出让文件倾向于40-50年后循环批租制度。

　　“该土地出让文件所传递出的信息，很可能在业内掀起新一轮关于土地使用权到期后的讨论。”与中原地产判断相吻合，是当天拍卖的成果——总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。

　　从用地性质上看，商业用地比较多。这看起来并不违反2007年施行的物权法——非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　但在1月17日截止预申请的亭升路东侧居住用地中，土地期满后的处理方法同样写着“出让人无偿收回”。

　　如果按照这一规定施行，70年后，该地块上的房子将被政府无偿收回，购买者所买下的只是70年的“房产长租权”，开发商的土地出让金也只是“一次性付清的土地租金”。

　　政府同意才能续期

　　根据上海规土局刚刚发布的说明，预申请须知中出让合同信息中“土地期满后的处理方法”的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》。根据该合同第二十七条的规定，本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

　　第二十八条中说明，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。 由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿； 由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。

　　在第二十九条中，土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回。

　　从上述条款来看，住宅建设用地使用权应当“自动续期”，但需要政府同意，并且申请续期成功的前提是——符合社会公共利益需要。

　　对此，一位不愿透露姓名的开发商表示，“符合社会公共利益需要其实就是政府说了算，等于说满年限之后房子就很可能成为动迁房，并且，由于土地是满了期限的，那么拆迁补偿就可能不包含土地成本，只有折旧后的建筑造价——估计不超过2000元/平吧。”

　　可能引发房价地价暴跌

　　如果土地使用权到期后无法续期,而是由政府无偿收回,将对房价地价产生很大影响。

　　国泰君安分析师表示，“土地使用权到期后自动续期”是中国内地房地产估值体系的最重要基础。

　　“如果‘无偿收回’成立，那么构成现有房价地价的基础就倒塌了，房价地价都应该大幅贬值。”一位不愿意透露姓名的上海开发商说。

　　“后面新拍的地如果都采用类似的办法，那就会让民众对现在让为不动产就是恒产的思维造成改变，一但这个观念被改变房产的价值也可能就会相应被改变。也就是那之后，房价可能会重新进入一个爆跌的状态。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。

　　一位网友在新浪微博上表示，土地使用权或40年或50年或70年，一旦期满，无偿“收回”。“我们所买的房子，不是不动产，而是不懂产——不知道啥时候就被人家无偿收回了。”

　　“这对我们是一个重大负面。”刚刚拿下上海出让须知中注明“无偿收回”地块的一位开发商说。

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附：上海市规划和国土资源管理局通知

关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知



　　根据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八、二十九条的规定：
　　第二十七条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
　　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
　　出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。
　　第二十八条土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第 项约定履行：
　　（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；
　　（二）由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
　　第二十九条土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。　　

　　《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第（二）款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
　　特此通知


上海市规划和国土资源管理局
2010年1月17日