小户型降价10万没人要 炒房客急欲离场

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本报讯（记者姚丽颖）小梅很后悔当初没接受135万元的价格，现在有人出130万元她就肯卖。可是最近连看房的都没有了。随着二手房交易一路下行，全市大约有30%的区域挂牌价下降。需求热点区域也发生位移，买家宁愿放弃三环边的一居，选择五环边的两居。

　　业主降价成为常态

　　因为打算出国，小梅3月初把她位于南三环的珠江骏景的小户型挂牌出售，报价140万元，约合单价每平方米2.5万元。“这个价格去年出完全没问题，可是两个月过去，有十几拨人来看房，但只有一个到了谈价格的环节，结果因为5万元没谈拢”，小梅说，因为是满5年的房子，当时不能接受打折，可放到现在，心态已经发生很大转变。“别人是刚性需求，我属于刚性供给，急需资金，别说5万，少10万都行，可是最近连看房的都没有了。”

　　业主降价已经成为二手房市场的常态。据“链家地产”市场研究部统计，全市大约有30%的区域挂牌价下降。主要集中在通州、大兴、昌平等区域，下降的幅度在1000元/平方米范围。“不过大多数业主心理预期价并没有明显回落，调低挂牌价主要是吸引看房需求的一种方式。”“链家地产”首席分析师张月透露。

　　二手房买家弃小求大

　　“原来小户型总价低最好出手，现在正相反。因为实行限购令，很多二手房买家尽可能买大一点，宁愿位置远些，至少满足三五年的需求。”一位中介表示，他最近一笔成交，就是客户放弃了三环边50多平方米的一居，选择五环边80平方米的两居。

　　据我爱我家登记需求排名显示，四环、回龙观等区域正在取代原先的三环以里，成为需求市场关注的新焦点。我爱我家回龙观区域社区专家吴双表示，目前回龙观区域二手房均价为18000-19000元/平方米，相比调控前下降了1000-2000元/平方米，需求量方面，虽然相比年初有所下降，但在结婚、换房等刚性需求以及部分满五年上市的经济适用房的支撑下，需求还是相当旺盛。

　　据了解，2010年底5条地铁同时开通，使得二手房需求进一步向外围区域稀释。另外，在严厉的政策调控下，外环区域先期累积的房价泡沫得以消化，这些区域的二手房价格逐渐回归理性，更加吸引购房者的目光。

　　上半月成交下滑两成多

　　当前距离2月17日“京15条”出台已经近3个月。据“链家地产”市场研究部统计，5月上半月新增客源量同比4月上半月下降了4%。调控之后，客源量从3月份开始，基本维持稳定，5月份开始呈现下降趋势。当前调控政策仍在继续，紧缩的信贷政策、“一房一价”制度严格执行，多方面的调控信息的释放，使得当前购房者对于房价下降信心增强，观望情绪直接影响到业主对于后市的判断。“5月底房价下降的压力增加，预计将会有更多的区域出现挂牌价下调的情况，整体房价或将有所下降。”张月表示，5月份成交量环比4月份下降已经成定局。

　　北京房地产交易管理网数据也显示：5月上半月，北京楼市商品房期房签约套数为3132套，现房住宅签约套数为382套，二手房住宅签约套数为3226套，环比4月同期，商品房住宅成交上涨45%，二手住宅则下调了22%。

　　（来源：北京晚报）

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　房地产调控下的博弈

　　文|本刊记者 | 邢少文 发自广州

　　今年年初，国务院办公厅出台新“国八条”，可谓迄今最严厉调控举措。但中央政策虽急急如令，在社会层面，反而激起强硬的行政调控是否会造成市场过度扭曲的争议。在地方政府层面，也遭受“软性抵抗”。

　　在复杂的经济环境中，房地产市场上行政与市场，甚至于行政力量之间，彼此的博弈一直在延续。

　　阳奉阴违？

　　2011年1月26日，国务院办公厅颁布“国八条”。这是继去年4月以来，房地产调控手段的进一步“加码”。限购、限价、限贷，成为房地产业宏观调控三大手段。

　　根据“国八条”要求，截至2011年3月31日，全国657个城市中已经有608个城市按照要求公布了2010年新建住房的价格控制目标。限价目标的制定根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定本地区年度新建住房价格控制目标。

　　观照各地城市出台的限价目标，不难发现，普遍都给房价上涨预留了空间，限价目标实际上是“涨价上限”。在表述上，也进行了模糊处理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年稳中有降。广州将限价房和经济适用房也列入了“新建住房”。有些城市则提出了以“均价”来衡量的限价目标。

　　这样五花八门的“落地政策”，很难完全在笼统的房价涨幅统计中体现出来，甚至有可能制造“假摔”现象，并不符合抑制新建商品住宅价格过快上涨的调控目标。

　　显然，中央政府对于地方政府公布的这些限价目标并不满意。3月底住建部专门发文要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。但迄今为止，并没有一个城市对此进行调整。

　　地方政府非但没有对限价目标进行调整，相反，却有地方政府放出了视实际情况放宽“限购令”的口风。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上提及“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。这番讲话被解读为海口拟废“限购令”，当地政府不得不急忙澄清。

　　在各地，“限购令”的落地细则有一些酌情把握的空间，在纳税或社保缴纳年限的规定上，除了北京市要求外地户籍家庭需要5年之外，其他城市普遍只要求一年或者两年。

　　在一些地区，亦出现一些允许本地户籍人士二手房“买一卖一”不算购入第三套住房的情况，在广州，亦出现花费2800元就可办理一年纳税证明文件的情况，同时，增城和从化两个县级市也没有纳入限购范围。

　　“地方政府目前还说不上阳奉阴违，但严格执行政策的积极性，肯定是有问题的。”某地产首席分析师黎文江对本刊记者说。

　　针对地方政府对调控目标的落实，4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

　　“说是督查，实际上估计更多应该是听取各地方政府的意见。从限购、限价这两个政策在市场中的实际执行来看，国务院督查组不可能也很难查得那么细，不可能去逐一核对预售证和房产证吧？”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者说。

　　地产商应对

　　严格的调控政策对市场的短期影响主要在三个方面，一个是限购政策强行排除投资需求，进而可能抑制部分刚性需求；二是限价政策对于新建商品住宅售价的限制，并影响总体房价预期；三是限贷政策中针对开发贷的限制影响了开发商的现金流。

　　限贷政策对于开发商的影响则明显严重得多，“大中型企业问题不大，小企业从银行就很难贷得到款了。”时代地产集团的一位人士对记者说。

　　根据各地银监机构的统计数据显示，北京、上海、深圳、广州等地房地产开发贷款增速均大幅回落。而根据世联地产的统计，截至4月11日，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超过了620亿元。

　　“银行加息对开发商的资金影响还不是很大，提高准备金率，银行回收流动性，开发贷款的量萎缩，这才是最主要的。”黎文江指出。2010年10月以来，央行已7次提高存款准备金率，今年就有4次。

　　限购和限价，开发商则有应对之道。

　　“144平方米以上的高档住宅的预售证现在有出现不给发的情况，报的价高了，房管局就打回来要求回调。”时代地产集团上述人士说。但整体影响并不大，一般来说，房地产企业在房管局申请预售备案时报的价格一般都比实际售价要高，为后期销售的提价预留空间。“现在可能会对项目后期的营销造成一些影响。”

　　“而且，对于地方政府而言，目前限价还未到严格执行的地步，提出的调控目标是整年的，一季度末才刚提出来，不会限得很死。”他说。但在广州个别地区，也出现了为避免限价，将原本精装修的新商品住宅改为毛坯房出售的情况。

　　行政限购对新建商品住宅造成影响，但在一线城市，对于二手房的销售却不像政策预料的那样，“对二套房的限购导致需求从郊区向市区回流，因为很多人买郊区的房子可能只是一个过渡，但因为限购，将来换房子不好换，所以选择在市区买，这导致市区二手房需求旺盛，同时，限购也限制二手房源，导致供给下降，价格反而更加坚挺。”时代地产集团人士说。

　　对于开发商而言，向二三级甚至四级城市进军是避免目前一线城市严厉的调控措施的主要办法。

　　“万科、恒大、碧桂园这些企业早就在二三级城市布局了，那些地方的限购令很宽松甚至没有执行，星河湾和越秀地产这样的企业也已经开始向二三级城市走。”黎文江说，“另一方面，住宅地产限制比较严，则转向商业地产，这些办法都可以缓解资金紧张。”

　　综合国家统计局数据统计显示，2011年2~3月，一线城市商品住宅在成交量下跌明显的同时，均价也出现停涨或环比小幅回落，但在二三线城市，商品住宅价格的快速上涨幅度并没有明显遏制。

　　另一方面，开发商也参与保障性住房的建设，特别是限价房的建设，“一般来说，经济适用房给予土地优惠，以低于市场价30%的价格出售，但政府还是会给开发商补齐这部分差价的利润的。”时代地产人士说，在土地供应上，对于参与保障房建设的开发商，也可获得“肥瘦搭配”的土地供应。

　　博弈之因

　　目前一系列的行政调控举措，到底对抑制房价的过快上涨有多大的实际作用，业界普遍仍然抱着观望的态度。

　　房地产的问题不尽在房地产业内，过去两年极度宽松的货币政策造成流动性过剩，其他投资渠道有限，使得大量的资金进入房地产的池子，推高了价格。同时，物价飞涨，虽然商品房房价没有计入CPI，但相关产业都由房地产带动，为回收流动性，控制通胀和抑制资产价格泡沫，房地产成了首要调控行业。

　　“货币政策的决定权在中央政府，但最后控制投资过热和资产价格泡沫的责任则落到了地方政府的头上。”黎文江说。

　　而实际上，自去年以来，中央政府宏观调控的目标并非降价，而是“抑制部分城市价格过快上涨”。但在市场预期的演变过程中，外界的期望值逐渐增加，通货膨胀的严峻局面又迫使政策不断加码。

　　既然问题的成因并不尽在房地产范围之内，解决的办法，就并非简单的行政调控手段所能奏效。

　　另一方面，在目前的财税体制之下，土地财政仍然是地方政府的一大收入来源，在以GDP为中心的政绩考核之下，地方政府的投资冲动造成地方融资平台债台高筑，同时也导致土地财政成为投资资金的重要来源，固化对土地财政的依赖。

　　这就意味着，垄断土地供应和土地定价的机制将很难改变，地价推高房价的魔咒仍然无法打破。

　　保障性住房的缺失也是目前行政调控强压的一个因素，由于保障性住房在过去10年中的欠账，因而市场上商品住宅价格的不断上涨引发了社会的怨言和不稳定情绪，也导致行政强行介入市场，让市场承担“居者有其所”的责任。

　　根据“十二五”规划纲要，未来5年，将建设3600万套保障房，其中，2011年1000万套，2012年1000万套，后面3年还有1600万套，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　对于目前这些行政调控政策前景的展望，一旦CPI回落，通胀形势缓解，保障性住房大量上市，届时商品住宅市场的压力将会缓解，调控政策将会放松。“市场的归市场，保障的归保障。这才是理性的。”宋丁说。（来源：南风窗）

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海南楼市进入震荡期 炒房客急欲离场

　　海南，自从设立经济特区，坎坷寻梦23载，其间，经历了"洋浦风波"、"房地产泡沫"等教训。而去年国家将海南国际旅游岛建设提升为国家战略之后，海南房价地价飙升，随着免税岛概念的兴起，高涨的房价似乎没有天花板，一时间仿佛上世纪90年代的房地产泡沫重现。

　　有学者提出若不尽早遏制，此番暴涨后果不堪设想。今年2月底和3月初海口和三亚相继出台"限购令"。

　　海南楼市真的降了吗？投资客会否"割肉"离场？海南楼市路在何方？带着一系列"问号"，羊城晚报记者奔赴海南，为你解读新政下的海南房地产。

　　一手房成交萧条

　　但房价未见下挫

　　三亚凤凰岛小户型55平方米售价400万，未见下调

　　戒备森严的三亚凤凰岛是一个人工岛。作为"贵"的代名词，矗立在岛上的豪宅一开盘均价就逼近6万/平方米，并且一度传言被热炒到16万/平方米。凤凰岛的守卫告诉记者，看房需要提前一天以上预约，每天最多30个名额。但是记者当天暗访发现，看房人数寥寥无几，最多2组，不过8人。

　　凤凰岛售楼处内沙盘已拆除，销售人员不过三名，偌大的销售大厅格外冷清。一位销售无意中透露，由于市场不景气许多销售已经跳槽。但是凤凰岛的售价依然坚挺。记者发现，该楼盘最小户型面积54.79平方米，售价近4百万，最少每平方米也要7万元。与凤凰岛类似，虽然看房客屈指可数，但是三亚半山一号楼盘的售楼小姐告诉记者，该楼盘均价3万/平方米，开盘后从来就没降过。

　　而在海口春季房交会上，成交量较去年大幅度"缩水"，三天时间总成交和预订才勉强达到182套。海口新建楼盘泰河阁的销售经理透露，该项目毛坯房均价7600元/平方米，带装修的都在1万元以上。

　　"海口的平均工资水平就在2500元左右每个月，而现在房价动辄上万一平方米，这不是老百姓可以负担得起的。"一位海口的公务员告诉记者。

　　无独有偶，在海南二线城市万宁的一个楼盘，记者了解到，调控之后热卖的项目戛然而止，"现在看楼的外地人比去年降了50%，不过我们的均价还是保持在8000元/平方米。"该楼盘的内部人士如是说。一位业内人士向记者透露，开发商现在最怕降价，一来是已经买房的业主会倒戈，二来若是开了这个口马上会一落千丈。"降了就是自我毁灭。"

　　5月1日，三亚市住宅签约5套，比4月30日交易的7套减少了2套。搜房网数据显示，海南4月份总成交仅3405套，环比三月份的8353套，交易量降幅达59.24%。当月最高交易量为4月3日，441套，最低交易量为4月24日，全省交易仅4套。

　　二手房房价回落

　　炒房客急欲离场

　　大量房屋中介手持传单向游客派发

　　五一期间，离岛免税的推出瞬间刺激了三亚的旅游市场，若是平常四五月份基本上是海南旅游的淡季，可是今年的人流有增无减。在三亚免税店的周遭，一直有房屋中介或售楼员工在分发二手楼盘传单。

　　有业内人士指出，虽然一手房价格坚挺，但是随着海南房地产进入淡季，二手房价开始走下坡路。

　　三亚房之星咨询有限公司的孙女士告诉记者，三亚湾附近的某个房源是全新的，业主都没住过，现价1.8万/平方米。"春节前要2.5万/平方米。"当记者提出太贵时，孙女士透露，该业主在三亚有不下10套房子，政府限购和银根收紧之后急于出手。孙女士还保证，交了定金还可以帮忙把价格再往下压。

　　在三亚金鸡岭街记者也看到，有房产公司也打出了折让出售二手房的广告，另有中介透露，有业主为了"甩货"，愿意将家具电视等半价出让。

　　记者在海口调查发现，一小区的楼盘早已销售完毕，但是晚上亮灯的房子寥寥无几，大多数屋子都是黑灯瞎火。记者细数了其中一栋楼盘，亮灯的也不过七八家，粗略测算，整个小区的入住率连10%都达不到。这个楼盘的保安告诉记者，这些已经销售出去的楼盘大部分都不是本地人购买的，有超过九成是外省人，其中有些东北人只是春节期间来住一两个月。

　　离岛免税带动楼市？

　　二级城市成新热点

　　但5月2-8日数据显示，三亚成交量环比跌幅全国第三

　　在国际旅游岛和免税概念推出之时，有专家担心连续的利好政策会持续哄抬三亚乃至海南的房价。但是近期看来，似乎火爆的旅游概念并没能带热三亚楼市。据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，5月2-8日监测的35个城市中，三亚成交量环比跌幅为54.51%，位列全国第三。

　　"海南房价近期被炒起来的可能性不大。"北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授对羊城晚报记者表示，在免税之前，国际旅游岛的概念使得海南的房价已经炒作了一轮，而免税概念可能更适合于旅游，"因为一年也只有两次的购买机会，且有限额，不会有人是专程为了买免税品去购房的。"

　　"今年海南楼市淡季来得比往年早。"中原地产市场研究人士称，炎热的气候使外省购房者入岛求暖度假的热情降温。不过，海口、三亚限购后的3月份，二级城市一度成为海南楼市投资的新热点。

　　三亚楼价大跌又回升

　　海南楼市难言低潮期？

　　行内认为，长期看，旅游带动效应会传递到楼市

　　年内四次上调存款准备金率和加息以及"新国八条"的落地，促使海南市场观望情绪浓厚。据搜房网数据监控中心数据统计显示，5月2日-8日的海南6市商品房总成交仅为271套，环比前一周(4月25日-5月1日)成交866套下滑了68.7%。三亚搜房网调查显示，76%网友决定暂时不买房。而近期海口春季房交会的成交量和成交额较去年同期大幅萎缩四成左右。

　　有学者担心，海南楼市热潮之后的低潮期是否已经到来？

　　对此，北京对外经济贸易大学金融学博士吕东锴表示，游客是海南房地产的潜在客户，未来的趋势看好。

　　中国(海南)发展改革研究院院长迟福林在接受羊城晚报记者专访时也表示，"海南应该找到符合国际旅游岛发展的旅游房地产路线。"

　　据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，在4月末三亚楼市成交均价大跌68%之后，上周三亚成交均价火速攀升到24748元/㎡，环比涨幅达138.31%，为全国第一。

　　中信泰富营销负责人对媒体表示，国际旅游岛以及免税政策的实时对海南楼市无疑是利好的，虽然政策指向并非针对房地产，但是其带动旅游的效应必然促使租赁市场的壮大，从而传递到住宅的销售市场，这种非直接的影响，长远来看或许更持久且效果越来越明显。(记者 林曦)（来源：羊城晚报）