香港恒隆地产陈启宗:商业地产开发热涉嫌指鹿为马

boblisa

香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗

我可能前年在这里说过一句话，姚明是打篮球最优秀的运动员之一，李宁是跳马最优秀的运动员之一。但是此运动不是彼运动，你让姚明跳马肯定就不行。同样的，商业房地产和住宅房地产，这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚，恐怕就很难从住宅房地产过渡到商业房地产。

姚明不是李宁

商业房地产跟住宅房地产有很大区别。第一，住房99.9%是要卖掉。商业地产呢，除非一整栋卖，只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售。一个是要卖的，一个是不能卖的，两个是根本不同的概念。

但是好像今年人没有意识到这个事，以为姚明就是跳马的，以为李宁就是打篮球的。住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛，你要用量来取胜。但是从那个商业房地产来看，绝对不是量的较量，是一个质的较量。在量的较量里你要很快盖起来，但是在质的较量上，你就必须细工才能做出好产品。

现在在内地听到很多朋友说，“我可以12～18个月就把商业楼宇盖起来”，但是你盖的是垃圾大楼，是视觉污染，我实在感到悲哀。

此地段不是彼地段

住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要，但是商业地产的地段重要性远远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高，要求最低的就是工业楼宇。

还有当你谈到商业地产的时候，土地规划条件绝对是一个极度重要的事。所以凡是搞商业房地产，单是从政府买地，不在规划上谈条件的，恐怕都是没有水平的发展商。因为政府的规划有局限性，政府不是房地产商，不是商业房地产商，他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商。所以两者在规划方面有很大的不同。

住房的设计是比较简单的，来来去去，跳不出一个框架，但是商业房地产在设计方面无论是外面的还是里面的，在设计方面的要求都比住房困难得多。所以刚才我说有些商业房地产说可以12～18个月就能够盖起来，我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我小弟的公司，我们一般12～18个月才能把一个好的设计方案做出来，他们是18个月就从买地到出租都完成了，我们要花12～18个月就是在设计一个环节上动很多脑筋。

出租不是出售

此外，住房因为是出售的，管理不是一个大问题，但如果是商业房地产商，持续管理极度重要，但是这方面又是被忽略了。

最后，因为一个是出售，一个是出租，所以在财政上的要求也完全不一样。住房没有盖好就可以卖，资金回来就可以继续投进去。但商业房地产只能靠出租，而出租得到的租金远远低于支出，所以在财务方面的安排又是两个完全不同的世界。

zzdeapple

引用——“我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我小弟的公司”
Who is 他小弟？

wolaile

陈老板说万达吧。。

不过这个陈老板一向是大嘴巴，在香港经常说出位的话。。

有这功夫说话，不如好好把中街项目搞搞吧，不然几年后好牌子要全撤了。