奥宸地产姜海：房价将下跌30%左右 拐点已经来临

普陀道士

凤凰网房产讯12月9日下午，在2011中国（深圳）住交会现场，凤凰网房产独家对话了奥宸[简介 最新动态]地产董事长助理姜海。以下为文字实录：
凤凰网房产：姜总您好，很高兴能采访到您，2011年限购政策进行了一年多，现在房地产形势已经转冷了，您认为房地产房价拐点已经到了吗？
姜海：往下降，这段时间内阶段性的下滑肯定是开始了，彻底的下降肯定是开始了，你说的这个拐点是从上往下的拐点，到了。
凤凰网房产：已经到了，那么一线城市的房价，你觉得已经开始下降了吗？
姜海：这个还是要分区域的，一线城市的中心地段，相对来说抗跌性比较强，我预计有大概10-20%左右，在一些比较远郊，特别是交通不是很便捷的远郊，我预计这次的下降幅度应该是在30%左右。
凤凰网房产：您认为最好的抄底时机是什么时机？
姜海：最好的抄底时机，要看一下整个信贷政策有没有一些大的变化，因为其实在2011年，影响中国房地产这个行业最大的一个因素就是信贷，今年的信贷跟去年相比，投到房地产行业里面的开发贷和按揭贷，大概只有去年的一半左右，这个才是最致命的影响，我相信拐点到最后还是会通过抄底的机会。
凤凰网房产：比如说明年呢？
姜海：关键还是要看我们信贷的政策，金融的一个政策。
凤凰网房产：随着楼市的寒冬到来，您认为如果楼市继续下跌的情况下，政府会救市吗？
姜海：我个人认为会救，但是不会像以前那么的直接或者那么的明了，这些政策不会突然的退出，而且可能出现一些更温和，更长期的政策，进行一些替换和代替，用这种方式来缓和最后的调控，用非经济的手段进行调控。
凤凰网房产：2012年假如说房产税全国推广的话，你觉得对降房价有没有影响？
姜海：房产税本身就是降房价一个非常好的政策，但是我认为政策还是要看组合拳，不是哪个政策就能把房价降下来，而且房价到底降到什么程度，房价降下来到底是利大于弊，还是弊大于利，这个都需要进行一个系统性的思考和论证。
我认为从房产税本身来讲，第一个是阶段性的，不能够马上在一个时间短内，在全国大范围推广，第二个执行的效果，我们可以看一下从上海和重庆的物业税征集以来，目前来看效果可以说是非常不好的，基本上没有起到房产税当时预期的效果，这个是非常长的时期要走。我相信房产税最终在中国的落地，并且最后能达成既定政策希望的效果，至少还有十年，用十年的时间来完成政策的最终落地。
我想说一下中国推房产税是势在必行的，因为中国经济发展本身在非常一段时间，还要依靠我们俗话说的土地财政，现在在一线城市土地财政政策的空间越来越小，说的直接一点，就是该卖的地也卖得差不多了，我相信未来在一线城市或者是核心的二线城市，对土地财政的结构本身会产生变化的，地方政府卖地的比重将会越来越小，对物业税的征收，存量房管理税费的征收比重将会越来越大，在三四线城市，这个时机还会往后延一段时间。
凤凰网房产：明年整体的房地产形势，您大概有什么样的预测？
姜海：我认为第一个还是要看信贷，第二个要看国家这次宏观调控调节或者最后实施的效果，因为现在已经慢慢开始定向性的宽松了，宽松以后一部分的钱会出来，但是国家虽然有定向性的宽松，不希望那些钱流到股市，流到房市里面去，但是因为其他产业的投资回报率是比较低的，我相信这些出来的钱，还会通过，比如说信托或者基金的一些渠道或者手段，还是会有相当一部分流到利润非常大的房地产行业里面。
我认为明年的形势，一定是看国家总体的信贷，这个信贷如果这个量有一个大的放松或者是有一个大的增长，我相信对这个行业会有比较好的回暖。第二个还是前面讲的，对一些已经取得了房价调控效果的城市，很多政策放松和退出也会陆陆续续产生，当然我前面已经说过，一定不会像过去一样直接的取消限购，一定会出一个新的政策，提出一个更加缓和，更加长期的政策来替代我们在去年急需稳定房地产市场，急需降房价的急性政策，是一个替代政策的操作方式，这种可能性是最大的。
总体来判断，明年上半年还是非常紧张，我个人相信，如果不出现大的经济危机，或者是一些大的不确定因素，我相信明年下半年，局部市场会慢慢回暖，还有一个就是我们的旅游地产市场。今天其实可以看到，整个旅游地产产品结构和销售结构，销售的比重是非常大的，而且增长的速度是非常大的，我相信这个旅游地产的市场，它是持续的在涨，不会受到前面所说的影响产生波动，它是一个非常稳定的增长速度，在房地产行业细分领域会存在这样的发展。
凤凰网房产：您现在从事的项目是怎么样的情况，另外面对限购是否给咱们的项目，包括你从事公司的未来战略带来了一定的影响？
姜海：我想说一下旅游地产其实在中国来讲，大部分旅游地产项目处在不限购的区域，因此在这两年，限购政策实施的阶段下，给旅游地产恰恰是带来非常大的发展机会，同样我们的项目也是这样的情况，大量的北、上、广一线城市，实质性旅游地产的消费也好，或者是投资型的消费也好，大量会进驻到我们自己开发的，非限购区域的这些项目上。
因此我们可以看一下，今天卖的比较好的一些项目，比如说烟台的龙湖[简介 最新动态]，龙湖项目，包括深圳旁边的（石林音），包括海南的雅居乐[简介 最新动态]清水湾，这是典型的旅游地产项目，一开盘或者是一周基本上就可以卖10亿到20亿。这种项目代表了未来消费的趋势，这在今年完全启动了，这个细分市场今年完全启动了，恰逢这些项目的所在地是非限购的，因此加剧了整个市场启动和发展的步伐。