开发商对2012年不抱幻想 忧降价也换不回成交

恋恋青花瓷

　龙腾虎跃，于大部分开发商而言，似乎只是过年时说的一句吉祥话。
　　“对于2012年，公司不会抱有任何的幻想。”一位上市房企相关负责人昨日直言，目前全国的房地产调控都很紧，该公司对2012年的市场不会抱有太大的预期，估计一些企业全年的销售额和2011年四季度的销售量持平，2012年的销售计划会根据一季度的市场变化做出调整，总之并不乐观。

　　沪上某房企副总裁进一步说，2012年只要能完成2011年没有完成的销售量，已经很满足，拿地是基本不做考虑。
　　寄望三四月行情
　　低调观望，几乎成了受访开发商的共同表情。
　　某代理公司负责人周华燕介绍，目前开发商对于2012年的市场预期，普遍比较悲观，大多数在观望三四月份的行情，因为这是传统的小阳春，如果成交持续低迷，或许会有一轮价格下探。
　　宝华集团副总裁杨健同样认为，3月份是一个市场风向标，届时会做出相应的调整。目前房企还在对市场进行调研和观望。
　　龙年春节前后的楼市表现，似乎也在印证开发商的判断。
　　杨健介绍，该公司旗下楼盘的售楼处正月初四正常上班，但至今并没有看到成交数据。这个情况比往年还要差一点。
　　周华燕则称，其目前还处于休假之中，春节期间该公司代理项目的成交并没有统计，估计不乐观，整个市场都不是很理想。
　　中华企业营销总监戴正芳则提到，该公司在美兰湖的一个项目，春节期间有2套成交，相比整个市场环境而言，已属不易。
　　昨日，早报记者从几个房企营销负责人处了解到，春节在售的新盘项目，大部分是零成交。
　　佑威研究中心30日提供的数据显示，上周（1月23日-1月29日）上海市商品住宅成交面积为0.44万平方米，环比（较前周）下跌89.21%；新增供应面积为0.72万平方米，环比下跌87.28%；成交均价为16144元/平方米，环比下跌40.96%。
　　佑威机构执行董事黄志坚分析，上周正好是正月初一到初七，仅有4个成交日，环比不具有可比性。但从过去7年同期的成交情况对比看，龙年春节的成交量依然是最低的，仅为7年平均水平的36.06%，缩量近三分之二。
　　开发商销售目标求稳
　　开发商低调的另一层潜台词，是对2012年调控政策走向的不乐观。
　　1月29日，上海市副市长沈骏到市房管局调研。调研会上传出的消息显示，今年，上海将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。
　　虽然会上也传出部分被市场解读为“利好”的消息，如“落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例”，“研究规范网络团购、网络拍卖等方式销售商品房”，“调整普通住房标准”等，但开发商似乎更为关注“继续严格执行调控政策”的表态。
　　某上市房企相关负责人昨日坦言，不光是上海，目前全国的房地产调控都很紧，该公司对2012年不会抱有太大的预期。在销售目标方面，龙年春节前是希望比2011年有少量的上升，这主要是因为今年供应量和开工量上升，而并非看好市场所以调高销售计划。
　　杨健亦称，2012年只要能完成2011年没有完成的销售量，就很满足。
　　周华燕则提到，在政策收紧的情况下，购房者对市场预期已经发生转变，他们不知道大笔的资产投入，是否会得到资产的升值。在房产税可能扩围的预期下，也限制了其买房的冲动。此外，限购政策下，不少置业者的购房资格被冻结，无法进入市场。
　　“这就导致很多开发商面临困境，即使价格下探，也未必带动成交。因此，很多企业今年的销售目标则是维稳，有些是下调销售计划。”周华燕说。
　　不过，有分析称，本土的中型企业周期性较强，比如今年竣工少了，销售目标就随之下调；而竣工面积多了，目标随之上调，并不是完全因为调控。
　　开发商担心“以价换量”失灵
　　对于2012年的房价走势，开发商的预期并不乐观。
　　一位不愿具名的开发商分析，2012年，在楼市成交持续下探过程中，不排除会出现普遍的价格下探，但在政策不放松的背景下，降价未必能带动成交量。2012年在售和上市的项目，大多是2008年之后入市的地块，成本很高，很可能出现这样一个局面：就是开发商降价，却无法换取成交量。
　　“高端项目受到的影响会更大，因此不排除一些企业在资金紧张的情况下，出售项目套现。”上述开发商预计。
　　受困资金链的绿城中国（3900.HK）近日被指有意再出售4个项目，以再套现60亿元。
　　对此，绿城中国相关负责人昨日予以否定，称绿城目前的确有出售项目的计划在谈，但并非上述消息所提到4个项目。但该负责人未回应出售项目与资金链紧张有关。
　　而绿城“断臂求生”并非个案。
　　有港资开发商高层透露，从2011年开始，已经有不少开发商出售股权，有的是寻找合作，但由于调控力度下房企融资成本高，因此对于购买项目普遍持有谨慎，这也导致项目的价格被不断压低，这类成交并不集中。