高手算的中粮航院房子的成本

老四

@摆渡人Andy:  对@心念espresso 说：2010年10月中粮拿下沈阳航院地块，楼面地价4638元/平方米。中粮放风称做全精装高端住宅。2011年售楼处对外开放时，对客户宣传均价18000元/平方米左右。后改为部分精装，单价均价也回落为15000元。当时普通住宅建安成本3500元/平米左右，豪宅往撑死计达7000。你算一下利润多高？

474169877

住宅成本不只是土地成本和建安成本。
开发商盖住宅要交税，从银行贷款或者信托公司贷款的高利率资金成本，还有规划设计费，建筑设计费，景观设计费，室内精装修费，还有景观营造成本，以及公司运营成本，包括员工工资，销售人员提成，还有广告宣传成本。这些都是大的费用。往小了说还有运费，垃圾清理费，保洁费，白蚁病虫害防治费等等。
不过我个人觉得，15000的房子，他的纯利润应该在3000左右。20%的纯利润在房地产界还可以啦。
而且很多房子开盘的利润是最低的，一期开盘的楼都是整个项目位置最不好的，二期开盘的位置会比一起好点，也许景观好点或者不临街，这样可以溢价，开发到三期也许位置更好，也许能涨到20000，那时才是比较赚的时候，所以一期开盘价对开发商的利润一点也不大，后期溢价很重要的因素就是土地价格上涨，你的楼盘开发到3期时卖20000，旁边别的开发商拿地土地价格花了7000，比你当初拿地贵了2500，这样你后期销售就可以吧新的土地价格加在你后期开盘的房子里。所以四期也许能卖到23000。
我只是举例而已。不过其实归根到底房价涨最重要的因素就是土地价格上涨。
你想想你家房子10年前也许20万买的，现在能值50万，不是你家建筑本身涨价了（其实捐助是越来越旧越不值钱），而是土地价格涨了，
再赚也没银行赚，一天盈利28.5亿。

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其实这个高手很菜鸟，一看就不懂房地产，普通老百姓看热闹型的。

长大之后

很多费用其实是分摊的，我个人觉得目前开发商利润在50%~100%左右，否则就没人干这个行业了。

boblisa

住宅成本不只是土地成本和建安成本。
开发商盖住宅要交税，从银行贷款或者信托公司贷款的高利率资金成本， ...
474169877 发表于 2012-2-22 23:20

    2005年，沈师附近的房子900多元一平。
    即使那时候土地很便宜，但也要钱的吧。
    即使那时候人工、建材、设计、推广、税费的成本比现在要低，但也要钱的吧？
    为什么卖900多一平还能赚钱？ 还不是暴利嘛

    现在同样地段的房子要6000多元一平，价格上涨了600%，各项成本不可能上涨这么多吧？

474169877

很多费用其实是分摊的，我个人觉得目前开发商利润在50%~100%左右，否则就没人干这个行业了。
长大之后 发表于 2012-2-22 23:34

    呵呵，有100%利润的住宅，可那是别墅，
别墅利润里几乎都在100%左右。不过别墅住宅的去化率特别慢，一年也就能卖个几套或者几十套，不过从资金流通的角度考虑，别墅没有普通住宅回笼资金速度快，要是没太多流动资金的话，开发贷款，都是从信托或者银行借的高利贷，一天砸一台奔驰的利息价，你若不提高别墅售价你的压力更大，提高了售价卖的还是慢，不急死了？

474169877

2005年，沈师附近的房子900多元一平。
    即使那时候土地很便宜，但也要钱的吧。
    即使那时 ...
boblisa 发表于 2012-2-22 23:37

    你说的这个绝对是个例，2005年啊，2005年左右中润国际，地王国际花园，盛华苑都是5500左右的价格。出来900的？难道是独一户的特价炒作？不会是小区整体均价吧？这太不可思议了。要不我就可以理解为开发商是大慈善家，造福人民，义务搭钱让百姓买得起房。2005年辽宁省的县级市的住宅价格也几乎在1000多呢。

474169877

2005年，沈师附近的房子900多元一平。
    即使那时候土地很便宜，但也要钱的吧。
    即使那时 ...
boblisa 发表于 2012-2-22 23:37

    土地价格上涨。

boblisa

你说的这个绝对是个例，2005年啊，2005年左右中润国际，地王国际花园，盛华苑都是5500左右的价格 ...
474169877 发表于 2012-2-22 23:48

    以前的沈阳是市区贵，郊区很便宜。而且当时皇姑的房子是很贵的，大概2003年的时候成龙花园、翔凤华园之类的就四五千一平了，在当时沈阳算是贵的了。
    04、05年的时候道义的房子就那价，贵的也就1000多将近2000一平，最便宜的有900多的。
    其实08年的时候沈阳偏一点的地区房价也很便宜的，铁西西面重工街附近的房子才2000多一平。
    沈阳房价是在09年开始被全面炒起来的，市区和郊区的房价差距越来越小了，实际上是很不合理的。

铿锵大白鲨

土地是房子成本中的大头，其他都没那么多。
房地产商都在说自己赔钱，其实仍然暴利。里面多少猫腻，只有他们自己知道。

不过，最近一年，开发商的财务成本确实上升了很多，尤其是贷款利息，不过这也是他们自己咎由自取，扣着房子不卖，捂盘惜售，然后又高利贷贷款，也不肯卖房，再把这部分高利贷利息转嫁到买房者身上。