政策见底不代表市场见底 沈阳楼市回暖言之尚早

朱紫白金青

　新浪乐居讯(编辑 王赛（微博）)央行降息，开发商笑了；地方微调政策，只要不出格，中央默许不咎。开发商认为翻身机会近在眼前。有的楼盘已经取消或减少优惠，甚至有的楼盘开始逆势涨价。购房者不淡定了，房价会不会报复性反弹？

　　6月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上升0.02%，这是连续8个月下跌后的首次出现正增长。据此业内人士杨红旭分析，拐点信号非常强烈。绿地总裁张玉良认为，跟年初市场相比，楼市确有回暖，如果跟前几年比则没有回暖。经济规律作用、政策调控到位、降价促销活动等因素导致了本次的“回暖”。 楼市究竟往哪个方向发展？

　　6月沈新建商品住宅价格环比上涨 楼市呈现局部回暖
　　6月18日上午9时30分许，国家统计局发布“2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，70个大中城市中，21个城市环比价格下降，25个城市环比价格上涨。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%，沈阳上涨了0.1%。

　　房价U型底是否已过？沈阳绿地国宾府项目总监马超（微博）认为，6月上海、北京、广州等地新建商品住宅价格环比上涨，并不能简单地说楼市回暖。销量的提升，一是传统销售旺季的到来，与年初相比，销售肯定会有所提升。二是一线城市本身对政策市场比较敏感，一些调控政策的松动促进了市场的成交，比如利率下调后导致购房成本的下降，让很多购房者经济负担减轻，进而增加了购房意愿。

　　对于沈阳市场情况，马超分析“沈阳市场一直处于后知后觉的状态，目前市场上成交量较好的也是二至三环内的一些刚需型产品，而金廊沿线的住宅以及棋盘山的一些别墅项目与往年相比成交量则大幅缩水。像一些上市公司的项目也出现了价格下调的现象。”
　　多重利好给楼市注入强心剂 购房者开始不淡定
　　今年以来，央行已下调两次存款准备金率和一次基准利率，持续改善了流动性，降低了开发商和购房者的资金成本。一时间，“楼市松绑”、“抄底良机”等论断铺天盖地而来，使本已淡定的“刚需”们又再次手忙脚乱、蠢蠢欲动起来。很多刚需和改善型住宅购房者都按捺不住。
　　“感觉开发商的优惠越来越假了，说是9折优惠，但明显感觉开发商是先提价了再优惠，优不优惠没啥区别。”打算买婚房的魏先生告诉编辑。
　　魏先生毕业三年，打算明年和女友结婚，今年的5月21日刚和女朋友领了结婚证，两个人从年初开始张罗买房，从铁西到大东，从沈北到浑南，陆陆续续看了好多个楼盘。原本不着急的两位，现在也开始慌乱起来，魏先生说：“最近开发商的优惠明显比以前少了，感觉房价也涨了。害怕房价再涨下去，更买不起了。现在我和女朋友有时间就往售楼处跑，有时候晚上七点多钟才从售楼处出来，原本打算买新房的，但是房价太贵了，84平方米的房子，差点60万，所以如果有合适的二手房也无所谓了，总之最近一定要买了。”
　　对此，沈阳克而瑞的分析师提醒购房者不必太恐慌。该人士认为，央行降息最直接的原因有可能是为了保证下滑过快的经济增长速度，开发商们得到利好颇有渔人得利的味道。而从开发商的处境来看，缓慢的去化速度已造成楼市库存量始终在高位运行，巨大的融资和还款压力无时无刻不在压迫他们脆弱的神经。开发商抓住人们买涨不买跌的心理，借风造势。
　　不过，购房者也需要警惕。虽然支撑房价上涨的基础并不牢固，但是只要有机会，开发商绝不会放过。虽然目前以价换量仍是开发商的主要策略，不过楼市的成交量已处于提升的状态，如果价格再进入回升，市场有可能再次进入卖方市场。特别是进入9、10月份很可能会迎来新一轮成交旺季，届时将是利好充分体现的集中期，开发商持续性上调价格的局面也有可能出现。
　　沈阳诞生天价地王 绝佳拿地时机成共识

　　二季度，企业谨慎拿地的态度略有改善，百城住宅用地楼面均价同比、环比皆呈现出上涨趋势。统计数据显示，二季度国内土地市场成交情况略有回升，百城住宅用地楼面价格低位回升至1474元/平方米，沈阳楼面均价同比微涨0.1%，达到1395元/平方米，低于全国均价。

　　6月，沈阳土地市场迎来了拍卖高潮，多幅黄金地块集中拍卖。其中最为关注的是6月27日在皇朝万鑫拍卖的14宗黄金地块，共吸引了包括保利、华强、中铁在内的18家知名开发企业到场。就在此次拍卖会上，沈阳总价地王低调诞生，深圳华强新城市发展有限公司以总价35.26亿摘得综地编号2012-019地块的商业地块，竞得单价4004元/建筑平方米。成为继2009年年末中街同仁堂地块后的首个商业地王，也是继中海2009年两周70亿连续刷新沈阳总价地王后的又一个总价地王。35.26亿也占据了6月全国土地成交总价排行榜的榜首。

　　时隔两年，沈阳接任地王的诞生是否会影响开发商的拿地热情？沈阳繁谷地产机构副总经理贺东亮（微博）称，地产已经进入慢鱼吃快鱼的时代。“当前是绝佳的拿地时机成为身边同行的共识，但在拿地策略与新地块规划中，却出现分歧。大家普遍共识调控将成为常态、政策不会全面放松，因此倾向做短、平、快的项目，以实现低风险。但我认为绿城在本轮调控中被融创、港资九龙仓分食，充分说明做项目快、甚至高利润且快都不能规避发展中的政策风险，反而大部分以大面积拿地、小面积开发、囤地赚暴利的港资在本轮调控中游刃有余、甚至大有斩获。一是调控周期每次都在延长，每次都必须有更充足的资金坚挺；二是调控密集，快节奏模式利润太薄，甚至常常亏本保命，慢鱼吃快于时代，你必须时刻保持高利润，而高利润来自于囤地溢价和地段成长。”

　　楼市“回暖”引发多方博弈 沈阳地产大佬预测下半年走势

　　对于楼市回暖的问题，沈阳格林豪森副总裁弓超（微博）认为，沈阳房地产市场不可能再回到从前。房地产赔钱时代即将来临。

　　弓超认为，“沈阳的土地太多了，以至于土地供给的速度大于产品生长的速度，而产品生产的速度又大于消费者对于产品的渴求。沈阳楼市下半年基本与上半年持平，未来消费者购房的主要区域将集中在二至五一环或者是三至王环之间。从购房面积来看，沈阳刚性需求的面积也会从今年的八、九十平米下降到七、八十平米。”

　　AEDAS华北区域资深经理贾钢（微博）认为，坚持到最后的，必定会胜出。“马斯洛讲，人的需求是分层次并且相互关联的，当低一级的需求满足时，则会升到更高一层，反之则会降低。从当初排队买黑白电视到等离子超薄3D电视的扯脖子促销，市场已经从卖方市场逐渐向买房市场转变。房价走势最终取决于政府、银行、房企、购房人，谁在较劲中胜出，房价便朝着他的需求倾斜。”

　　沈阳天豊成大中华区董事田宏阁（微博）提醒购房者该出手时就出手。史上最强之调控即告无疾而终，但并不意味着新一轮的报复性上涨即刻展开。消费者就像被拆迁的钉子户，历久而弥坚。然因空仓曰久，为裹腹而不顾其它或可带来短暂欢愉，且不说家大业大者败家或垂危者求生了。说企业家和消费者需要淡定，该出手时就出手。
　　沈阳地产网主编黄进（微博）认为，政策见底，却并不代表市场见底。即使找到短期底部，亦需时日筑底，目前仍然各种团购满天飞。沈阳与全国楼市不同，房价未见疯狂上涨的根本原因，是自身供应量与需求量皆大，甚至供略大于求。不要被各种数据放风成交回暖的声音所迷惑。

朱紫白金青

弓超认为，“沈阳的土地太多了，以至于土地供给的速度大于产品生长的速度，而产品生产的速度又大于消费者对于产品的渴求。