叶檀：两招结合将给房地产市场致命打击

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两招控地价



2012/12/20 每日经济新闻



国土部要求严控地王。控地价的关键在于准确定价，否则上升趋势无法逆转。



土地价格反弹迅猛。上海易居研究院的报告显示，从总体上看，1-11月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌在内的十大典型城市土地出让金收入为3574亿元，与2011年同期相比下降37%。虽然土地出让金仍处于历史低位，但同比降幅已连续9个月收窄。值得注意的是，11月，十个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，创下近16个月新高;11月土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，同比增长10.1%，创22个月新高。



以行政手段抑制地价用处不大，有历史数据为证。土地价格与房地产价格相同，在行政调控下短期下跌，继之以反弹：十个典型城市土地出让金收入，在2010年12月达到近5年来最高值后，开始进入波浪式下行通道，直至今年5月份降至历史最低点，随后出现波浪式上行的趋势，今年11月环比增长超两成。可以预料，如果不采取强力的行政手段，土地价格将进入新一轮上涨周期。



地价上升的病根未除。抬高土地价格的正是土地收储制度等行政手段，以行政压行政，存在逻辑怪圈。



长期以来，土地已经最重要的城市化成本支付来源，也是最重要的融资抵押品。国务院发展研究中心农村经济研究部的副部长刘守英今年在复旦大学经济学系90周年庆典上表示：



在上一轮城市化的过程中，基本上是一个土地推动的经济增长，实际上在各地用地的指标里是远远超过政府合法指标的，土地的宽供应和高耗费是保证高投资的，还有就是通过压地的地价来保证高出口，还有就是以地的招商引资保证工业化，还有就是靠土地的抵押和融资来保证城市化推进的过程。从土地的供应来看，从2006年到2010年每年的工业是529万亩，从2006年到2010年期间每年是711万亩的供应指标。整个土地供应的主要用途里面，工业用地是整个土地供应的主要用途和方向，每年工业用地的供应指标里40%以上是用于工业用途的，所以我们基本上是靠土地的宽供应来保证工业化的。



要改变高地价，第一个手段也是最关键的手段，必须改变以土地城市化为主导的传统路径依赖，依赖城市的内生力量进行城镇化，否则，地方政府通过土地几级市场之间的差价，通过土地收储建立地方储蓄库的发展模式不会改革，每隔一段时间，地王现象就会卷土重来。



控制地价的第二个手段是紧缩货币。这并不容易。从宏观上来看，货币紧缩政策包括加息、减少基础货币发放等手段，由于目前全球经济低迷、投资性货币水漫金山，加息并不是好办法，减少基础货币发放与贷款、社会融资总量大幅上升相矛盾，央行只能靠正逆回购进行快调与微调，换句话说，中国目前不存在大幅紧缩货币的客观条件。



所以，只能进行局部的货币收缩，以收控地价之效。国土部建议采取的手段中，包括“提高付款难度”，这一方法以前也曾经用过，收到较好的效果。2009年12月，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。与通常首付款只缴纳20％，缴纳土地价款分隔数年，甚至要靠销售回款支付土地款的方式，货币紧缩一倍以上，对于房地产开发商是个严峻的考验。



如果取消预售房制度，房地产市场最大的资金链条将会被切断，取消预售房如果与土地款一年内全部缴纳相结合，对于过热的房地产市场将是致命打击。



12月19日，国土部召开2012年房地产管理调控情况发布会，国土资源部土地利用管理司司长廖永林先生提出的措施中，包括对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应;灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用;进一步严格市场准入条件。



上述手段除提高付款难度之外，成效值得怀疑——将高地价地块切割处理，相当于基金最热时候进行拆细，蛋糕还是那么大，价格还是那么高，不过是切细了让人观感良好一些;暂停地王交易，更是践踏了交易规则，合法交易为什么不能进行？至于严格市场准入条件，甚至让人怀疑是不是相关部委看中了审批权。



利器藏而不用，也许是担心房地产市场被追魂夺命，影响宏观经济稳定，影响地方财政大计。