从伊势丹新玛特倒掉谈太原街改造失败

西盟

      太原街和中街是沈阳的传统的商圈，老沈阳人都还记得，想当年这两条商圈的超级繁华程度。总体上来说，中街商圈虽然比太原街商圈更历史悠久，但是在90年代后的时候，两条商圈其实都差不多的格局，都是一条主商业街，两边各种小的卖场，配合一些大的商场，太原街以中兴为主，中街也商业城为主。
   此后两条商业街纷纷开始进入大规模改造阶段，而改造的主要模式，其实就是商业地产入侵的过程，大的商业体进入传统商圈，小的商户被赶走。例如在中街，如今的恒隆，当年就是刘老大用“手段”硬是抢来的地盘，后来几经转手，给了恒隆。而太原街在拆迁原有小商店的过程，也出现过不和谐的声音。但总体下来，中街虽然也有恒隆和兴隆的崛起，由于中街挨着故宫，总体上还是保留了相当多的小商家，至今看上去，一条街还总是两边有很多可以逛的小商场小店口。而太原街的改造就惨痛的多，整个太原街基本被四大块商业体分割：太原北街，东边是五洲，西边是协和（新玛特、伊势丹旧址），太原南街，东边是圈地的一个多次倒手的项目，至今还在圈地，西边是万达广场。
   太原街改造后，小商户不得不进入大的综合体内，而这个过程中，由于这种卖档口的模式已经淘汰，加上定位，管理等各种因素，太原街的四大商业体都没有发展起来，除了万达在经历一次惨痛失败（推倒全部重建）后，重新调整格局，变成以自己经营为主，稍见起色，五洲则彻底倒下，至今商户还在纠纷。

   我们来分析这种商业地产定位模式，首先我认为，并不是商业地产模式不正确，全国成功的案例的并不少，但是为什么沈阳太原街这么失败呢，我认为是选择商家的问题。五洲就不用说了，这个很敏感，这里就不提了，以免给论坛带来麻烦。协和也很有背景的，呵呵，大家不知道而已。所以说，商业地产的模式最大的问题不是自身发展问题，而是这种项目本身会受到各种非商业因素支配，所以大家在痛骂和平无能，其实他们也是有点冤枉的，有些事情，他们也是无可奈何。

  其次，商业地产模式现在看，万达那种自我经营模式，至少现在还维持着，而五洲模式明显落后了，加上管理方再没水平，倒下就可想而知了，太原街如此，中街的大发证明也是如此。这种模式，还不如保持原来商业街那种小商户格局，至少看起来像一条步行街的样子。

第三，成本上升。商业地产改造后，表面上看风光无限，但是其实成本巨大，这些商业地产本身当初就是贷款，加上日后更多的项目需要，原有商业项目就成为吸金的地方，而租金上涨就是必然，这样转嫁到商家身上，而此刻沈阳正面临其他商圈崛起，电商开始渗透，消费者由于购买力下降等各种因素，终于造成商家利润下滑，最后无法承担租金的节节上涨。伊势丹和新玛特尚且不能承受高租金，其他小商家就可想而知了。换句话说，打败这些商家的，不仅仅是市场，还有高租金，或者说是房地产最终拖垮了零售。成也萧何败萧何。哎。

第四，管理和招商问题。商业地产改造后，其实还是能够把原来的老的商家转过来的，但是可惜这些新项目的招商过程都过于自信和独断专行，不尊重消费者的期望和市场，过于按照自己的意愿。例如，太原街原有多年的老影院，拆掉的时候，沈阳人很是伤感了一阵，那些老字号在改造后，如果能在新商场复原，我想一定会令沈阳人感动，但是这些新商场过急于想把太原街打造成现代化模式，引入一系列新的商家，这些尝试本也没错，但是结果呢，我们看到小资们确实兴奋了一阵，但最后，还是昙花一现，这些新的流行还是没有顶住残酷的市场，最终还是消失了。为什么如此？老商圈引入新流行没错，但是引入的太急太快，而又过早清空了老字号，没意料到太原街本身是老商圈，老沈阳人杂堆的地方，中老年人对此还是有感情的。如果能保持一部分老字号的基础上，引入新品牌，也行会是另一种局面。
   
   说完这种商业模式，还是回过头谈太原街，当然，除了商业地产这种模式彻底改了太原街步行街的格局外，其他各种因素也是导致太原街困顿的原因。最被网友诟病的就是地下街的改造，动作之慢，改造的翻来覆去，着火，塌陷，灰尘，噪音，扰民，而商家就更不用说，门前都封死了，还做什么生意...

   说了一大堆，乱七八糟的，大家别怪我唠叨，确实对太原街走到今天深感痛恨和伤感。怀念老字号，怀念那些街头小店，小时候最喜欢的糖果店、电影院，如果还在该多好。当然也希望太原街能浴火重生，既然已经走到这一步，就没有退路了，妹妹你大胆往前走吧。

LVMH

五洲城和协和啥背景啊…

95504

基本已经毁掉了，将来就是五爱模式了

mickle2002

感伤感伤！真应该学学欧洲是怎么保存文化的和现代商业怎么结合的，看看巴黎和意大利是学学的目标，小而精有历史，大的东西一个中兴就足够了！

POUR

这一切又成全了中兴！其实太原街的萧条只是暂时的，全部倒闭也意味着容易新生，它总不至于由商业街变成了别的什么。

7-111

改造的太猛烈和粗糙

lskbruce

更深层次的原因就是房地产经济搞垮了中国几乎所有的实体行业，当然包括零售业，无论你怎么创新都避免不了因为租金成本上升和普通消费者实际消费能力下降的窘境，更何况现在的商业综合体定位偏中高端，而目前的真正有实力的消费者的消费热点已经转移，他们转向了体验式的海外高端旅游以及更高层次的消费，由于贫富差距加大和房地产经济的挤压，普罗大众的消费会越来越萎靡的。不光沈阳是这样，整个中国过去传统的商圈几乎都这样，就是上海延安路也面临这一趋势，外滩跟多的商场也挺不住。

Just

现在各个小商圈纷纷上来，自然分流原来传统商圈，加上太原街招商和管理的一些问题，面临目前的困境是必然的。

雨过无声

lskbruce 发表于 2013-8-2 08:09
更深层次的原因就是房地产经济搞垮了中国几乎所有的实体行业，当然包括零售业，无论你怎么创新都避免不了因 ...

正解，电商为什么如火如荼？是因为其相对传统百货便宜，中国正在陷入低收入高物价的怪圈，归根结蒂：一是货币滥发；二是税重；三是以房地产为代表的投机社会意识形态主导；四是整个社会正确价值观的溃败。

coolio106

      简单的说，太原街的客源已被铁西和东面的青年大街及中街分尔食之了。早先铁西只有一个铁百，铁西人民要购物当然去太原街了，现在你再看看，一条兴华街就能秒了太原街，铁西新玛特、茂业、星摩尔、宜家，还有两个万达，之后还有华润五彩城。东边就不用说了，因为地铁原因，2块钱就到了卓展、万象城直至中街。
    当然，太原街可怕的交通状况以及永远处于施工状态的县级城管水平也是重要原因，无论开车坐车，去太原街都是一件心里添堵的事儿