房地产市场要警惕群体性“踩踏事件”

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中国南早评论

近日,北京、上海、广州等地多家银行暂停房贷，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠或上浮利率，拉长审批流程，部分银行房贷利率上浮10%甚至更多。进入4季度以后,各家银行全年信贷余额所剩无几，房贷已成主要压缩对象，未来停贷可能会成为一种常态。

房贷市场休克，是市场过度透支的结果。今年春节以后，中国内地楼市呈干柴烈火状，火烧连营，从北上广等一线城市向二线城市蔓延，70个大中城市轮番出现全线上涨态势。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比涨幅在18—20%。房地产市场的这种非理性癫狂无疑是让管理层失望的，随着地产泡沫向纵深挺进，以物业税为最后亮剑手段的“长效机制”的吹风不断。

楼市全面癫狂,以笔者所在的南京为例, 8月底的数据显示，南京新建商品住宅价格连续17个月上涨，同比涨幅达到13.5%。如再往前推，今年上半年，南京商品房销售503万平方米，同比增长40%以上，其中商品房销售套数40787套，同比增长30%，日均销售225套。实际上，下半年以来，南京商品房的销售逐月在放量。据南京房地产官方网站的公开数据显示，9月南京共认购商品房10390套，成交7326套，成交数和认购数均创4年来同最高值,已成区域领涨龙头。。

房地产市场，交易量和信贷增量历来是衡量流动性的重要指标，真实有效的交易价格必须有足够的资金流量作保证。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说，就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素，人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里，华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。兴奋剂刺激下的棒球明星们创造过辉煌，但是房地产的人造财富泡沫随着华尔街的创造性毁灭和历史性崩溃而灰飞烟灭。奔腾的大潮退去了，那些没有穿泳裤的人们赤裸地展现在面前。而中国过百万亿的M2告诉我们，中国房地产市场十多年流金岁月孽生堆积的资产泡沫，同样是长期以来货币驱动的结果。

任何资产泡沫，其本质内涵都非常接近，那就是不负责任的货币超发和信贷扩张。曾经的“美国秘方”和“美国神话，现在却如火如荼地上演：地王飞天，过去十来亿的地王都是“小儿科”，百亿地王满天飞，城头变幻大王旗；恐慌性“末日情结”主导下，满眼都是“日光盘”、“夜光盘”，再贵的房子都会“夜光”；在南京等城市，抢到一套房就像中大彩，“花边新闻”说有些紧俏楼盘，想买套房要给开发商送礼，大家如痴如醉。限购、限贷形同虚设，市场管理者、银行、开发商沆瀣一气、里应外合的购房证明随时花钱都能买到，3万一平方的房子把合同价格“做到”5万，等于不用首付款，全额从银行贷……暴风雨即将袭来，投机者、监管者、银行的房贷经理们都放弃了雨伞，大家都侥幸“市场会有永远的繁荣”。而各路巫婆神棍们信誓旦旦说“还没涨够”，“坐等再翻番”，“京沪房价要涨到80万一平方”。如果问题本身是错误的，那么答案也就不重要了。

房地产交易量的激增，金融体系必须提供大量的新增货币以支撑不断扩大的市场交易规模。局部地区，房地产消费贷款以惊人的规模在膨胀，以江苏为例，以房贷为主的消费贷款已经超过一万亿元。长期以来，房地产与银行体系高度捆绑，无论是房地产开发类贷款，还是政府平台、企业贷款，银行认可的有效抵押物主要是土地，经过十年嬗变，中国最大的地主已悄然从政府变为银行。土地市场流金淌银的美好时光里，在地方政府主导资源配置的经济体系中，政府通过行政权力压低拿地成本，通过规划调整、土地变性，以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式，从银行置换出贷款，滚动开发，如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百的倍财富效应幻化出巨大能量，而这一切都需要以巨量货币作为燃料来推进的，燃料一旦烧尽，火箭就会失速甚至坠落，人造的财富泡沫破灭，奢华盛宴终会有终结的时候。

中国房地产的繁荣发端于1998年的制度性变革，而过去十多年间前所未有的城市化进程带来乡村向城市的迁徙，“满城挖”、“随处炸”，催生出一幢幢水泥森林；而社会保障体系不完善累积的超高储蓄率，在投资渠道狭窄，全社会普遍的财富焦虑和投资饥渴，加之超高的货币发行量，合成的混合燃料把房价送入远超过中国人收入水平的外太空。市场推高的过程是如此漫长，几乎所有参与者都享受到了房价上涨的红利，普遍的自利情结和财富效应让他们坚信炒房会永远赚钱。然而，这世界会有永远繁荣的单边市场吗？升入外太空的房价以什么方式回归，是建立返回舱式的“长效机制”，还是以美国或当年日本式的刚性破裂、惨烈坠毁？都是十分艰难的抉择。

房地产市场作为一个多重利益复杂博弈的场所，沸反盈天的价格本质是异常坚硬的泡沫。在市场失灵、泡沫化之路难以遏制之时，无论是市场参与者，还是作为“守夜人”的监管者，都应摒弃对原市场教旨主义的膜拜，而要有对市场规律的敬畏。索罗斯有句名言：“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数，往往选择在这一历史价位的左侧离场。”狐狸表达是智慧和警觉，是对“风险厌恶”的有效管控。李嘉诚最近就在高位大举抛出内地多项物业，并抄底欧洲的物业。一向谨言慎行的王石在微博上提醒业界说：“这是一个信号，小心了！” 而今年早些时候，他在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示，“中国房价过高，房地产市场存在泡沫……上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上。”并警告称，“如果中国式地产泡沫破灭，那将是一场灾难。”

中国百姓省吃俭用的储蓄一次性地用在了房子上，房产成为国民财富的载体，这加剧全民的储蓄倾向，也是经济诸多困境的原因之一。房地产的畸形繁荣已系统性地损害了经济的内在消费力，宏观经济也出现“一业火旺百业衰”的尴尬局面，最终必然是盛极而衰。尽管受益者有千百条理由支持房价继续上涨，但以物业税为核心的“长效机制”一旦推出，预期的改变必将倒逼更多的二手房如决堤般涌出。从长期来看，老龄化大潮已至，当家庭财富主要表现为房产，当80、90后的富裕家庭都拥有多套房产时，谁来保证这些财富的不贬值。

回到本文开头，如果银行业真的是从灵魂深处“爆发革命”，他们的“恐高”是理性的撤退。如果中国金融体系能以大面积全局性收缩房贷或者提高利率的方式，房地产的泡沫的“幽灵”将很快以破灭的方式显灵。实际上，从温州到鄂尔多斯等许多城市，疯魔狰狞的头部已经显现，只不过许多人都以侥幸之心以为是结构性的局部问题。

从中国楼市的内在机理看，中国式泡沫破灭不太可能是内部力量的主动刺破，更大可能是来自外部的冲击，如汇率的逆变、利率的上调或者物业税大面积开征，一切只是时间问题。如果泡沫膨胀到极至，也许不用任何外部政策的干预，市场本身难以承受畸高的价格时，任何一点风吹草动都可能吹响恐慌性离场的哨声，血腥的“踩踏事件”瞬间会形成决堤的合力，再坚固的马其诺防线刹那间会被无情地摧毁。