事实胜于数据，从戴德梁行前后数据变化看某些专家的嘴脸

阿肖

一年多前，论坛有一篇引发争议的帖子，名叫“【戴德梁行】【沈阳写字楼租金水平全国第五】”原帖地址：http://www.sybuy.net/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=156448

这个帖子的争议其实不仅仅是关于其中的数据，更多的是因为双方对未来沈阳市场的看法分歧，当然也包括因为楼主的狂妄而引来的反击。这个帖子的作者疑似戴德梁行人员，或者其他“五大”人员，双方发生激烈论战，令笔者感兴趣的倒是戴德梁行前后数据的变化，因此特别发此贴。

2012年原帖数据：
数据来自戴德梁行

1沈阳写字楼租金水平——全国第五

2沈阳写字楼市场规模——全国第八

3沈阳写字楼空置率——全国第七

4沈阳写字楼租金增长率——全国第二

8沈阳空置率16.4%

2014年数据：
7月17日，全球最大的房地产咨询公司之一的戴德梁行举办了以“沈阳商业地产是否会崩盘”为主题的论坛。戴德梁行最新数据显示,截止到2014年二季度，沈阳购物中心空置率为19.62%。甲级写字楼空置率约为30%。人均商业面积超过北京、上海、广州。

截止到2014年上半年，沈阳甲级写字楼市场空置率约为30%，写字楼市场竞争激烈；供大于求的市场现状导致2014年第二季度甲级写字楼的租金环比下降0.27%，预计未来几年，随着对甲级写字楼需求的不断释放，写字楼会继续增值，但增值空间有限；销售型甲级写字楼产品需求基本保持稳定，大面积供应量使空置率被推高，至2014年空置率约达到40%。随着产品品质升级，销售型甲级写字楼售价持续上涨，2014年售价较去年上涨10%，但受市场环境和供需关系影响，增长率波动关系较大，预计未来销售型甲级写字楼售价涨幅趋于平稳；大体量、超高层、高品质产品集中入市，且多集中于金廊沿线，未来写字楼市场竞争更加激烈。

戴德梁行的高层普遍认为，沈阳的整体商业市场大环境是好的，商业市场总体上是健康的。沈阳的商业地产不会崩盘，而是在经历阵痛期和转型期，需要时间来消化。

从这些数据看，在2012年戴德梁行的看好下，沈阳写字间空置率已经从16%增加到30%~40%，但是他们继续看好。商业地产也一样，不会崩盘，这个就不用我说了，大家都看到今天沈阳的商业地产什么样子了。

跑开那个原帖楼主的狂妄和无耻不说，但从一家国际著名的咨询公司来说，短短两年，数据就已经这样了，如果投资人，政府和银行参考这个数据，结果一定是套牢！作为一家被开发商收购的咨询公司，替开发商吹嘘两句倒也无可厚非，但是能否专业一些呢？就算你不能预测到今天的结果，但是也不要如此“忽悠”投资人啊。

阿肖

原帖的楼主一些言论：

不相信数学，可以相信歪脖老母。
这些数据 是为 商业地产投资者 做投资的重要参考数据，准确率当然很高
沈阳的高端写字楼 甲级写字楼 5A级写字楼  供不应求。
你那 只见树木 不见森林 的 见解  差远了
沈阳仍然是中国前三名或前五名租金最贵的城市
别YY了，说了一堆，没一句有技术含量的，差远了。
这个数据的发布，主要是为了投资商 投资哪个城市 进行决策的依据

戴德梁行的数据 都是根据 成交的数据 的 汇总
不是编出来的数据，是市场实际交易情况的数字总结
和你的YY比，我当然无比相信 汇总的交易数据
最后告诉你，还是戴德梁行的数据
沈阳的商业地产在建面积不是全球第二吗？
结果 沈阳的商铺租金 2012年上半年 仍然在两位数的增长!

交易的数据都出来了，就是说 确实有大量的企业 已经完成 如此大量的 高端写字楼的买卖交割
你 还在质疑 沈阳 有谁 会租这些写字楼？。。。多么的可笑

   牛逼的的人有不狂妄的吗？没有。表现方式不同罢了

你不是 “别的不知道”你是“啥都不知道”

不仅成交价格高【如图】，价格涨幅也高【如图】说明 沈阳的甲级写字楼 是多么的抢手
也说明 沈阳的民营企业 是多么的愿意付出更高的价格 租下 甲级写字间

看到回帖的水准如此低下，我越来越觉得我的狂妄自大是多么谦虚的一种行为！

这就是数字的力量，大嘴巴子扇信口开河者

因为 沈阳的猪肉供应明显过剩，所以沈阳的猪肉价格全国第五，同时猪肉价格涨幅达到全国第二

    因为 沈阳的高端写字楼明显过剩。所以沈阳的写字楼租金水平全国第五（仅次京沪穗深）。租金增幅全国第二（仅次于北京）

    连小学生都明白，现货紧缺的东西。现货价格就高，期货也紧缺的东西，预期价格涨幅必然也高

    学前班的价值规律 都不知道。，就这水平还YY开发商无知，

    开发商的市场调研团队的能力和见识能把你爆出翔来。。。所以你是0分

沈阳近郊农民因为土地变现。每年产生至少30000个百万富翁。至少2000个千万富翁

    沈阳每年的“有钱人阶层”呈现几何级数增长。

    这些资金通过一次分配 和 二次分配 变成 小微型民营企业 和 中大型民营企业
   
    这是这些金字塔塔基的基础 孕育了 很多的低调又有实力的民营企业

   这里很多的井底之蛙 还在讨论高端酒店 高端住宅 高端写字楼 过剩
聪明人能赶上热乎的，笨蛋连热乎的都赶不上。奇葩却连冷热都分不清楚
  
以上为某疑似戴德梁行员工的言论，仅供参考。

ne56

人民网沈阳1月21日电 （陈扶宜）1月21日，DTZ戴德梁行发布了《沈阳2014年写字楼市场研究报告》。截止到2014年第四季度，沈阳甲级写字楼市场空置率约为38%，空置面积约26.8万平方米，为2013年的四倍。沈阳商业地产总存量已达到726万平方米，约为2008年的四倍，
2014年，沈阳的茂业中心、嘉里企业广场、中汇广场A座、财富中心A座等优质商厦项目集中入市，大量新增供应拉高了甲级写字楼市场整体的空置率。截至2014年第四季度，沈阳甲级写字楼市场空置率约为38%，空置面积约26.8万平方米，为2013年的四倍。
租金方面，受经济环境及大量的新增供应影响，租金自2014年第二季度即开始呈现下降趋势，截至2014年底，沈阳甲级写字楼租金已降至每月每平方米111.2元。分区域看，截至第四季度，五里河区域租金降幅较大，同比下降4.3%，但该区域的平均租金水平仍然高于其他区域；北站区域由于有高品质项目入市，拉高了区域平均租金水平，同比涨幅为1.1%；中街区域及中山广场-和平大街区域租金则相对平稳。
租户构成方面，沈阳甲级写字楼的租户主要来自金融、电子技术、房地产、专业服务、制造业等行业，当中以金融类企业的需求最强劲，占比最大，达到34%，其次为电子技术类企业，占比达16%。
未来五年，沈阳潜在将有多幢大体量、超高层、高品质产品入市，包括宝能环球金融中心、裕景中心双子塔、市府恒隆双子塔、新地中心一号等，且多集中于金廊沿线。沈阳甲级写字楼的潜在供应量将会超240万平方米，北站、市府及五里河商圈依旧

ABC

戴德梁行：2015年沈阳写字楼租金跌幅全国最高

全球知名房地产服务商戴德梁行24日在辽宁大连发布的研究报告指出，全国多个写字楼市场将在未来几年内迎来供应潮，与此同时，伴随着大量新增写字楼供应入市，写字楼市场租金下行压力明显。

　　报告显示，2015年中国部分城市写字楼供应量激增，在戴德梁行追踪的16个中国内地城市中，不同城市的租赁活动均实现增长。然而，在追踪的城市当中，共有7个城市录得租金同比下降。

　　数据表明，北京、天津、成都、西安、杭州、沈阳、长沙七城市2015年写字楼租金同比均出现不同程度下滑，其中辽宁沈阳下滑幅度最为明显，租金跌幅高达12%，约为人民币100元平方米每月，跌幅为全国最高。

　　戴德梁行认为，部分城市租金下滑主要是因为大量新增供应入市，市场消化能力有限导致租金下行压力明显。统计显示，2015年中国二线城市全年总体新增供应比净吸纳量多出50万平方米，相当于二线城市甲级写字楼现有存量的3.59%。写字楼市场的空置率上升一定程度上造成写字楼市场租金下降。

　　戴德梁行中国区企业服务部总经理魏超英表示，全国多个写字楼市场将在未来几年内还将迎来供应潮，未来中国写字楼市场的空置率将不可避免地上升，并迫使租金下调。然而，租金增长疲软的城市并非说明市场出现问题，随着中国城市的不断建设发展，必将推动写字楼市场需求从而吸纳未来多余的存量。

　　作者：杨毅