二三线城市超高层建筑过剩 沈阳金廊沿线超高层建筑扎堆

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据世邦魏理仕最新调查报告显示，亚洲高层写字楼数量已占到全球总数的55%。

　　分析认为，未来五年，深圳、沈阳、重庆、天津、南京等城市的超高层写字楼数量将出现激增，全世界的超高层建筑将有超过七成出现在中国，其中约51%来自二线城市。与此同时，超高层建筑开发热潮而带来的隐患，也引发了一定的思考及对供过于求状况的担忧。

　　政府规划成超高层建筑扎堆主因

　　由于超高层建筑集约化利用土地资源且对周边大厦现有租户产生“磁石”效应，因此，近年来进入快速发展阶段。数据显示，2010年以来，全球每年新增超高层建筑10座以上且不断“长高”，呈多元化业态发展。同时，超高层项目集中区域也由一线城市向二三线城市过渡。

　　世邦魏理仕执行董事，中国区资产服务部主管杜日升认为，促使超高层建筑大批量建设的原因有很多，其中，政府规划为最主要因素。杜日升表示，目前超高层建筑建设的主要步骤是，先由相关政府部门规划超高层项目蓝图，再透过市场操作选定开发商。而在规划上，一线城市与二三线城市存在较大差异。在北上广深的成熟商圈中，由于土地资源缺乏，超高层建筑是增加供应及调整现有商圈功能的最有效途径。而在二三线城市以及一线城市新兴城区，由于土地供应相对充足，超高层建筑的规划更多出于“城市名片效应”、“为新城区定位”、“商业聚集作用”等方面考虑。

　　技术与人才缺失 是超高层建筑管理短板

　　由于超高层建筑在国内发展时间较短，其管理以及物业等对于国内房地产开发企业尚属新课题。杜日升认为，目前对于超高层建筑管理来讲面临两个大的难题：一个是技术，一个是人才。

　　杜日升分析，“人才的难题，我们这个高度在过去，比方说像讲超高层的话，深圳的国贸大厦100多米高，突破国贸大厦高度花了十几年，但是现在我们突破100米有时候还不到一年，从100多米、200多米、300多米、400多米、500多米，现在在不停地往上突破，所以这个突破的速度很快，与相应人才的培养，或者人才的积累跟不上速度的需求。所以未来在超高层管理上的人才吸引和培养也是比较大的难题。”

　　杜日升认为，因为一栋楼它的价值，第一个是在于它产品本身，硬件;第二个是要有一个好的管理服务，这个都是要靠人。如果没有一个专业的人才，没有一个优秀的管理团队的话，那么在今后的运营商都会面临比较大的困难。

　　最后是如将硬件技术与〝人〞配合。这里说的人包含了〝超高层建筑〞的使用者与经营管理人员。我们不难看到〝超高层建筑〞的开发商不断的追求高度及技术上的突破… 电梯的速度由16米/秒 、18米至於20米;10项、20项以至於30可持续环保技术… 但使用者与经营管理人的意见往住被忽略以至部份〝超高层建筑〞在落成时并不十分人性化，这是〝超高层建筑〞的开发商要特别注意的，杜日升表示。

　　沈阳超高层建筑78.52%集中在金廊沿线

　　作为二线城市代表的沈阳，随着近年来城市化进程的飞速发展，超高层建筑拔地而起，推进着大沈阳的国际化脚步不断前行。沈阳的超高层在形成和发展过程中，也呈现出了自己的特色。

　　据RET睿意德中国商业地产研究中心发布的《沈阳超高层建筑研究报告》显示，。随着近年来沈阳城市化进程的飞速发展，其中青年大街金廊沿线成了沈阳超高层建筑分布集中区域。研究中心分析发现，沈阳150米以上建成/封顶、在建、待建超高层建筑为83座，其中78.52%的超高层建筑集中在沈阳青年大街金廊沿线，其次为北站区域和三好街区域，各占6.02%。其他区域，新建超高层项目数量有限。

　　报告显示，沈阳的超高层建筑的功能和其他二三线城市一样，主要以销售型的写字楼为主，但近两年一些纯住宅产品和国际顶级的特色酒店及酒店式公寓的比重逐渐增加。超高层建筑的用途也日益多样。

　　从住宅功能上看，从上世纪50年代最高12米的“军舰楼”，到今天的203米裕景中心的豪宅项目，高度相差了17倍。较大差距反应出的是沈阳经济迅猛发展，城市人口密度的增加，核心区域资源稀缺，地价的高涨等，最终形成了建筑向上部空间的延伸和发展。而在酒店功能方面，酒店高度成倍增长的同时，出现的方式也在发生着改变，由原来的纯酒店形式开始转向以综合体的形式出现。另外，沈阳经济的飞速发展，东北老工业基地的振兴及国际合作交流的增加，创造出了更多对国际高端酒店的需求。

　　沈阳超高层建筑客群分化明显 促进呈稳步上涨趋势

　　报告同时显示，沈阳的超高层建筑，因区域及政府政策的影响，明显分化出两类客户群，一类主要集中在北站区域，受政府补贴的政策优惠影响，主要以一些金融企业为主要客户，占比达50%以上，其次为专业服务、建筑工程等行业。另外一类比较注重自己的企业形象和未来发展的大中型集团企业、世界500强及一些外资企业等，选择入驻地标级的超高层建筑。选择入驻超高层建筑是自身企业的一种身份象征，也是企业实力的展示，同时也将有助于企业收获更多商业良机。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心分析认为，从空置率上看，北站区域普通高层写字楼的空置率约在10%-20%之间，租金在3.8元/平方米/天-4.5元/平方米/天之间。而青年大街金廊沿线的高品质超高层写字楼空置率约在2%-8%之间。普通高层的写字楼空置率明显高出10%左右。特别是在近两年高品质的超高层建筑相继投入使用，空置率低的同时，租金还是稳步上涨。代表项目华润大厦A座，2011年以沈阳超高层写字楼地标级建筑入市后，租金不断攀升至6.4元/平方米/天，空置率仅为3-5%左右。

　　对此，RET睿意德董事兼沈阳公司总经理梁炜骅认为，北站区域作为沈阳传统的商务CBD，发展空间有限，硬件设施相对落后。而金廊沿线作为沈阳新兴的高端商务CBD，是政府发展的重点区域，未来空间巨大。对比之下，更多的企业选择入驻金廊沿线，以彰显企业的地位，展现企业实力，收获更多商业良机。在这种思维趋势的带动下，金廊沿线超高层写字楼备受欢迎，租金水涨船高。(新华房产调查记者 关溪涓)