沈城中小店铺为何近期集中关停？

学坏的猫

2014年12月27日晚上7点左右，沈阳市皇姑区华山路华泰新都小区附近，一家100平方米左右的超市挂出了出兑牌。一天之后，距离这家超市不远处，华山路与同江街交会路口的一家130平方米的超市，也挂出了出兑牌。
    事实上，记者走访皇姑区华山路一带发现，从去年12月27日到28日早晨9点，有至少19家店面挂出了出兑或转让的招牌。也就是说，几乎一夜之间，这一带已经或者即将有19家店面生意关停。
    近日，本报记者对沈阳大街小巷出现的相对集中的中小店面生意关停现象进行了调查。
·现象中小店面“海量”关停
    2014年12月28日9点30分左右，记者登录国内一家知名的、颇具代表性的商铺出兑转让网站，进入“沈阳和平区”页面进行搜索发现，24小时之内挂出的店铺转让或出兑信息总计有13页，每个页面的转让信息在32个左右。也就是说，在一天之内，和平区的中小商户在该网站登记的出兑转让信息大约有416条。扣除重复登记信息，记者统计发现，和平区一天之内关停或即将关停的中小店面达300余家。
    按照同样的方法，记者对沈河区、皇姑区、铁西区、大东区以及于洪区从去年12月27日10点到28日10点这24小时内的店面关停信息进行了梳理，并对各区中小店面在该网站登记的转让出兑信息数量进行了统计排名。其中，总登记转让店面信息数量为3137条，各区从高到低依次是：铁西区1146条，沈河区672条，大东区480条，皇姑区423条，和平区416条。
    尽管这个粗略的统计只是根据一家网站统计的，其中不排除重复登记，但依然可以从这些“海量”的出兑转让信息中窥探出沈阳五大区中小店面的情况。
    同时，记者对这些转让或出兑信息进行了更进一步的梳理。结果发现，这些转让信息以40平方米到200平方米的中小餐饮店最多，约占30%，而且尤其以各类烧烤大排档、串店或者加盟类的中小餐饮项目居多，比如火锅店、馄饨店、包子铺等等。
    其次面临关停命运的是面积在百八十平方米的超市，大约在25%。这类小超市往往在二三级马路或者小区周边“密集性”同步出兑，而且距离都不太远。
    出兑数量排在第三位的是美甲店、发廊和美容院、洗浴中心，这类店面小到几平方米，大到上千平方米。此外，教育培训机构、房产中介、麻将馆等出兑转让信息数量也比较大。
    此外，记者通过梳理发现一个有趣的现象：这些转让的店铺类型还与各区的不同经济特点紧密结合。比如和平区南京南街一带的转让店面以服装类居多，与该区域一家知名大型超市带动起来的经济圈有关；而在皇姑区宁山西路和黄河大街一带，转让的店面则以教育培训类机构居多，这显然与周边岐山一校、珠江五校、省实验中学、120中学、43中学等“名校经济有关”。
·调查同行业店面扎堆开
    记者在实地调查中发现，面临关停的店面几乎都存在集中或距离较近的扎堆现象。
    去年12月27日，在大东区北海街与联合路附近，记者发现一家大型成熟楼盘外延出一条不足150米的小巷同北海街“接壤”。这条小巷看起来非常繁华。小巷尽头紧邻乐购、华润万家两大超市，还有两家知名快餐店。走进小巷里面，记者看到有一家面积约80平方米的超市，便与老板姜先生攀谈起这条小巷过去半年的店面关停情况。
    姜先生告诉记者，这条不到150米的小巷，半年前同时存在两家房产中介、两家外贸服饰店、两家串店、两家教育类机构、两家化妆品专卖店、3家小超市、3家发廊、3家药店、3家美容院、5家风味小吃店。此外还有一家熟食店、一家干洗店、一家牙医诊所、一家水果店、一家麻将社、一家宠物医院、一家快冲中心。
    半年之后，这条“繁华”的小巷黄了两家药店、一家化妆品店、一家超市、一家发廊、一家房产中介，而那几家风味小吃已经不知道换了多少茬老板了。“几乎天天看到有人找店面、装修开店、转让出兑、再开店再出兑，来来往往、进进出出，这条小巷的项目不断，唯一不变的是兑店费节节攀高，租赁费猛涨！”姜先生说，3年前他刚兑下这个超市的时候，一年租金才4万多元，现在都涨到6万元了，还不包括物业和采暖费。“抛开租金和兑店费上涨的原因，经营项目一模一样而且靠得太近，也是大家陷入经营困境的原因。你想想，外面都有两家大型超市了，这不到150米的地方还挤了3家小超市，能不黄吗？还有药店，3家药店就距离10多米，这么对着干能不死吗？”
    姜先生指着对面两家美容院告诉记者，原来这条小巷只有一家美容院，听说生意不错，就在两个月前，对面两家美容院几乎同步进驻、装修、开业，“就算这个小区消费力强大，女业主都爱美，也不至于这样开美容院啊？这小区里还有好几家业主在自家房子里开了家庭型的小美容院呢。这不是等着黄吗？”姜先生苦笑着摇了摇头。

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·原因兑店费压垮新老板
    在和平区南京南街附近的一家知名房产中介机构里，负责人林经理对在该店登记的转让信息进行过详细统计和分析。
    林经理告诉记者，从目前他所掌握的店面转兑信息来看，一般位于社区附近的超市或者风味小吃，月租金都不高。“一个月也就两三千块钱，有的甚至就1000多块钱，但为什么大家都干不下去了呢？就是兑店费太高了，一个百八十平方米的小超市或小饭店，兑店费一般都在20万元左右！”
    记者从林经理提供的统计数据中看到，一个30平方米的小服装店，月租金为1750元，兑店费包含半年房租高达12万元，即使空兑，也需要8万元。原店主的“高价”理由是经过大量的装修投入。林先生则告诉记者，这个店铺的所有人就是店主的丈夫，“他们就是夫妻关系，老婆隔三差五就来这里登记一次转让信息。人家就是靠兑店费活的，租金根本就不算什么收入了。”
    另一家170平方米的“韩国风味烧烤店”，月租金为6000元，而兑店费则高达36万元，这么高的兑店费理由是“新装全套设备”。在林经理看来，这样的高价兑店费铺面一旦有人接手做新项目，很难不面临亏本关店的命运。“房租一个月要6000，兑店费一个月均摊3万元，未来开业还要支付庞大的人工费、采购成本费、水电等杂费，什么样的烧烤项目会有这么大的利润空间呢？”
    既然兑店费这样高，为什么还有人前仆后继地接手店面做新项目呢？林经理认为无外乎两个原因，一是有些人就是专门从事兑店“倒手赚钱”的，另一部分人就是真想干项目，但缺少经验，对项目的盈利空间以及店面位置选择不当，“说白了，就是头脑发热型的中小创业者，对项目的前景评估和自我经济承受力缺少理性。”
    记者在和平区南五马路大润发超市附近看到一家600多平方米的宾馆正在出兑。这个宾馆一共有20多个房间，老板给出的兑店费是80万元，不过房租却很便宜，一年只有10万元。“黄金地段，紧邻重点中学，有陪读家长租赁需求，也有团购租赁需求，接手就可以营业，希望有远见卓识的人，敬候您的明智之选。”这是原业主非常具有诱惑力的转让宣传。
    “租金是低，但80万元的兑店费你什么时候能赚出来呢？”林经理这样反问记者。
·分析应理性面对商铺转兑
    事实上，几乎每年年底都是商铺转兑的高峰期，这个时侯转兑商铺数量、位置的选择空间也很大。但是，应该如何租赁或者转兑商铺才能最大限度地保证项目的成活率和盈利空间呢？
    沈阳市闽南商会常务副会长林良约告诉记者，“一铺养三代”的市场主流声音是投资商铺收益明显，于是不管是综合商业还是社区商业，总有人一拥而上。投资商铺，首先要看社区定位及入住率，入住业主多了，还要看你经营的东西有没有特色。
    林良约说，以社区型商铺为例，很多情况下租金加转兑费是一笔不小数目的前期投入，投资者前期投入不小，还要考虑后期经营的培育市场时间以及支出。“社区成熟需要时间，何时能够赢利应该是各方多关注的。商人的世界里不会出现‘为他人作嫁衣’这样的词汇。”
    林良约告诉记者，社区商铺不同于综合类商铺，它主要起着服务社区的功能，同时有一定的对外辐射力，其特殊性也决定了商铺的升值空间及业态。未来经营哪些业态能赚钱，如何算好投资和经营这笔账，都需要投资者和商铺经营者慎重考虑。此外，既然是投资，社区商铺成熟需要时间，未来片区入住率如何等不定因素也给社区商铺带来了一定的“风险”色彩。“社区商铺以家庭消费为主，具有普遍性，与社区的入住率有着密切的关系。作为社区商业的主要形式，社区商铺在商业业种、业态组合方面局限明显，存在着业态单一、多元化经营不足的隐忧。”
    沈阳市房产研究所一位专家告诉记者，相对成熟的商铺租价较高，但利在位置优、见效快、回报丰，位置偏一些的商铺，价格要低于成熟商铺。一个片区的成熟需要足够长时间培育，收益见效也略慢一些，对于大部分社区商铺的租赁者，同样需要算好租金、成本和利润这笔账。
    根据不同社区的规划和定位，消费群体的需求也是多层次的，而且不同层次的需求、偏好也是不同的，因此社区商铺经营类型也应该是根据市场的需求而变化的。当然，选择这样的片段，也应考虑避免雷同竞争。
    而对于一些空置的商铺，其实应该分不同阶段寻找不同类型的商家。在居住区刚刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业态。两年以后，小区入住率达到一定水平，居民需要的是零售业的服务。当整个社区全部入住、商业进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入周边商圈，如时装店、鞋店和饰品店等。

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·算账不菲的转让出兑费
“现实中很多商铺租赁者，往往不是后期经营者，而是租户。除了租金，不少出租转让的商铺还要一次**不菲的转让费，如此算来，租个商铺不易，如何赚钱是个技术性问题。”
    林良约为记者举例说明。比如，租一间商铺，面积在40平方米，租金140元/平方米/月，每个月的租金是5600元，一年租金则在67200元，当然这还只是房租，卖什么能赚到租金还要盈利呢？
    也许有人说“餐饮”，因为民以食为天，衣服等消费品可以暂时不买，一天不吃饭是万万不行的。这个逻辑没有任何问题，问题是大多新建社区商铺都“拒绝”餐饮店进入。
    先来算笔账，比如与餐饮有关的面食、糕饼、小吃、水果类，这类业态对经营面积的要求基本在15-30平方米左右，每月成本在5000元以上，利润空间可观，每月利润都在3500元以上。另一类是小型超市、便利商品店，经营面积一般在70平方米以上。部分经营良好的店铺月利润可达5000元以上，也有一些因与沃尔玛、家乐福等大超市“撞衫”，处于亏损状态。此外，部分社区茶室等也处于亏损状态。
    经营衣帽饰品类商铺，经营面积约30-50平方米，租金约为140元/平方米/月。一般社区类服装店，每日进店人数为30人左右，月营业额6000元左右，显然，这个项目比较危险，大部分处于持平或者少量盈利。

转自时代商报