“沈阳拯救楼市大联盟”半月后瓦解

点点 · 发表于 2008-11-30 20:14:00

一个由行业协会、政府、开发商组成的“拯救楼市大联盟”，成立仅仅两周时间，就在各方舆论的压力之下分道扬镳。范会长“灵机一动” 　　最近十多天来，沈阳市房地产开发研究会会长范翰章一直很烦恼，因为自从他给沈阳楼市开出“开发商承诺降价补偿”的药方后，他就被卷入一场轩然大波中。 　　今年以来，全国各地楼市纷纷陷入僵持状态，万科等大开发商带头降价，加上金融危机的爆发，使各地楼市的观望气氛越发浓厚。 　　沈阳也不例外。今年1—9月，沈阳商品住宅成交量出现了自2002年以来罕见的下跌。商品住宅成交量同比下降5.61%，而存量房销售面积也同比下降19.70%，降幅为近年来之最。 　　范翰章坐不住了，他对沈阳楼市的冷清局面很着急。他很清楚，担心沈阳房价下跌，这是导致购房人观望的最大心结。要激活沈阳楼市，就必须有人主动站出来，替买房人解开这个结。 　　于是，从十月份开始，范翰章就开始呼吁，沈阳的开发商应该主动站出来，向购房人做出降价补偿差价的承诺，如果开发商不敢公开对房价“兜底”，买房人的信心就很难迅速恢复。 　　机会很快就来了。在11月4日举行的沈阳房地产开发峰会上，范翰章受邀作为主讲嘉宾，给沈阳开发商们集体“上课”，分析市场形势。在这次峰会上，范碰到了沈阳市房地产协会会长赵昱，并将自己的救市主张讲给了赵昱。随后，赵昱以会长的身份向开发商征求意见，令他意想不到的是，在场的开发商竟然立马就用热烈的掌声回应了这个大胆的提议。 　　而随后，官方对“由开发商承诺降价补偿”这一提议的支持力度更是超乎想象，沈阳市铁西区更是一马当先。经过几天紧张的筹划，几天后的11月10日，铁西区政府同时推出三大举措，正式对外宣布建立房地产联盟、房地产发展促进基金以及房地产促进会。当日的《沈阳晚报》还援引铁西区区长李松林的表态说：“区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。” 　　同一天，包括保利、新湖、万达、华润、恒福等22家房地产开发商作为铁西区首批联盟企业公开对外作出承诺，从2008年11月10日-2009年11月10日期间，购房人因房价下降造成的差价损失，开发商将予以退赔差价作为补偿。 　　铁西区的举措很快引起了沈阳全市的强烈共鸣。随后的几天里，沈阳几乎所有的开发商都接到了沈阳市房地产协会的电话，希望他们加入联盟。3天后的11月14日，一切准备就绪，沈阳市房地产协会正式对外召开新闻发布会，宣布了沈阳市参加“承诺降价补差价”联盟的72家开发商名单，其数量占据了整个沈阳房地产开发企业的四分之一。 　　为什么是铁西区 　　在过去的几年里，巨量的土地供应为沈阳这座传统的工业老城带来了几百亿元的土地出让金。以铁西区为例，以工厂搬迁带来的土地差价解决原厂的债务、职工安置、设备改造和技术升级等诸多问题，几乎已成为铁西这个老工业区实现振兴发展的唯一出路。 　　正是通过这种被当地人称为“腾笼换鸟”的战略，在过去的几年中，铁西区房地产交易量一直占全沈阳市房地产市场交易量的20%，仅土地出让金一项，就为铁西带来了140亿元的收入。未来两年内，铁西区的土地供给量还可达7平方公里，可增加的房地产开发面积为1000万平方米。 　　进入2008年以来，连续2块土地的流拍使得铁西区政府一下子紧张起来。按照铁西区政府的原有规划，区政府明年将在该区西部修建包括体育馆、游泳馆、档案馆、工业文化展示馆、蒸汽机车博物馆和体育场在内的“五馆一场”，并致力于将其打造为沈阳西部集文化、居住、体育、休闲于一体的新兴产业带。显然，如果没有新的土地收入，这一切只能是空想。 　　而联盟在此时的诞生，无疑令包括铁西区在内的沈阳官方对之寄予厚望。他们更希望开发商严守承诺，以消除市场的观望情绪。在11月11日沈阳市政府出台的25条房产“新政”中，明确要求“保护购房者利益”，并明确规定：房地产开发企业向社会承诺房价，要践诺守信，接受舆论监督、群众监督和社会监督，并承担一切相关责任。“开发商的各种手续最后都得到政府办，如果开发商最后不守信，政府也一定是有办法的。”一位政府官员警告说。 　　备受争议　　然而令“联盟派”始料未及的是，“联盟”始出，各方随即呛声四起，火力之猛，令其措手不及。　　最先出来质疑的是当地开发商。沈阳格林豪森房地产开发公司副总裁弓超就是质疑者之一。“首先政府这500万元从何而来，如果是财政支出，需不需要经过人大批准？其次，降价如何认定，不同朝向、楼层、户型的房子价格都不一样，由于这些原因导致的差价算不算降价？第三，差价如何补？是补现金，补实物，还是补物业费或者其他方式补偿？都没有具体的操作方式。”弓超甚至断言，“到时候即使真降价了，99%的买房人都拿不到补偿。这就是一场作秀而已。”　　而一家已经“入盟”的开发商甚至对南方周末记者直言：“联盟本身就是建立在沙滩上的玩意儿，政府希望我们加入，我们不好不给面子。”他还举例说，如果一平米降200元，一套100平米的房子就得补偿业主2万元，100套房子开发商就得补200万元。一个大点的楼盘，全部补下来，恐怕1000万元都打不住，这对开发商而言，不是一笔小数，绝非儿戏。　　而随后CCTV播出的《今日观察》对联盟的抨击更为直接，将其比作开发商的“投名状”，意思是说：关键时刻，兄弟都靠不住，何况互为竞争对手的开发商。并质疑联盟有垄断和人为操纵市场之嫌。　　沈阳本土开发商蔚蓝房地产开发公司董事长余浩波则是坚定的挺盟派。“我就是敢直接把现金补偿写进购房合同中。在房子本身的地段、品质不相上下的情况下，一家承诺给补偿，另一家什么承诺也没有。你会选择买谁的房子？”余浩波反问道。　　而同样作为联盟成员，一些全国性的开发商在对将差价补偿写入购房合同这一问题上态度谨慎。作为联盟企业之一的沈阳万达房地产开发公司的一位人士对南方周末记者坦言：作为全国性开发商，如果把沈阳的项目差价补偿写进合同，会给其他城市的开发项目带来很大麻烦。而且，联盟本身很松散，没有章程，对降价如何补偿也没有任何具体细则，也没法写进合同。　　但不管是正方还是反方，一个令他们同样尴尬的事实是，不管是“联盟”诞生还是沈阳市房地产市场25条新政的出台，都没有给成交带来明显的增量。“以前是观望，现在还是观望。”一家联盟的地产商颇为无奈地说。　　戏剧性的变化还在后头。　　联盟分裂　　在沈阳市房地产协会公布了沈阳市72家联盟企业名单的一周之后，原来榜上有名的碧桂园突然又公开对媒体发布声明：宣称碧桂园并未加入联盟，也不会对未来房价做出承诺。随后有人对此评论说，“这是碧桂园在吸取万科的教训。”　　而房地产大佬万科这一次选择了远离是非。万科沈阳公司的一位人士透露说，万科在沈阳的6个项目中，只有一个是新开盘的，目前销售平稳，也没有降价的打算。“万科不入盟，我们有自己的考虑。”该人士说。　　显然，最难过的是那些在过去地价最高的两年内大量拿地而且刚刚开发不久的开发商。在沈阳渥尔夫房地产公司副总裁牟其玮眼里，一些沈阳本土的开发商，只要没有新开工的项目，即使拿了地，也能扛过这个冬天。而一些外地的开发商则不然，尤其是像恒大、碧桂园、首创、金地，这些都是最近几年才进入沈阳市场的开发商，他们拿地、项目开发时间都不长，现在的压力也最大。同时，全国性的开发商由于项目众多，资金压力会更大，但对市场的嗅觉更为敏锐，他们往往会主动采取措施，未雨绸缪，对加入这种联盟，也会更谨慎。“以碧桂园为例，在售和在开发的大盘不少，在建的新项目就达4个，压力可想而知。”牟其玮分析说。　　来自外界的舆论压力使挺盟派尤其是政府正感受到越来越大的压力，甚至连最先开始宣布高调成立开发商联盟的铁西区政府官员对此也已然是三缄其口。　　该区的一位官员先是对南方周末记者澄清说，这500万元政府绝不会补给开发商，而是作为一种担保，先由政府垫付给购房人，然后政府会再向开发商索要。并一再强调，降价是开发商的自主承诺的，决不是政府行为，与政府没有任何关系。　　而沈阳市房地产协会的态度也忽然来了个大拐弯。11月24日，沈阳市房地产协会秘书长郭政学则对记者澄清：媒体所报道的“不降价联盟”根本就不存在，这都是媒体自己的误读。郭政学对CCTV播出的《今日观察》对此事件的解读尤为不满：“开发商的承诺只是补偿降价差额，并不是承诺不降价，我们协会更没有出面组织过什么不降价联盟。这既不是政府行为，也不是协会的行为，纯粹是企业行为。”　　协会和官方态度的急剧变化，甚至让一些已经“入盟”的企业感到有些措手不及。“沈阳开发商之间的联系并不多，当初如果没有政府和协会的推动，大家谁会凑在一起搞什么联盟？”一家入盟的开发商对记者说，“即使政府和协会态度变了，我们还是要支持，因为这就是表明我们的一个态度，是给市场一个信心，给买房人一个信心。”　　但是，一个最大的“团结点”是，不管是“挺盟派”、“倒盟派”还是政府官员，他们都一致对外宣称：沈阳房价目前确实已经无多大“水分”可降。　　在他们看来，相比其他省会城市在过去3年里几乎已经翻番的涨幅，沈阳房价的涨幅一直在3%-5%之间，显得微乎其微。　　“沈阳的房价已经没有泡沫，只要每平方米再跌五百，多数的开发商都得亏。”牟其玮说。　　（作者: 南方周末记者 李红兵 发自沈阳　感谢沈阳新浪乐居给予的采访支持）

点点 · 发表于 2008-11-30 20:21:00

看谁死的最惨吧，跳楼的肯定有人

jlc520 · 发表于 2009-1-8 15:38:00

只要是买房子的不敢冒啥玩艺都白扯,很大一部分都是在炒房  中国的房地产根本就很不健康

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