[转帖]水皮：当前房地产泡沫已逼近股指6000点时水平

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<p>水皮</p><p>北京的楼市接近年底出现了恐慌性抢购的风潮，出现了开发商不想卖，消费者买不着的情景，据说一套房源少则5人争购，多则10人排队，这和今年年初开发商想卖没人买，消费者想买还想等的情景形成了巨大的反差。</p><p>这种情况正常吗？</p><p>当然不正常。</p><p>巨大的反差已经说明，导致目前的恐慌性一定不是正常的消费需求，在某种程度上讲是一种投资需求，是人们在流动性过剩情景下，对于<a href="http://finance.ifeng.com/topic/news/tongzhang/index.shtml" target="_blank"><font color="#1e00ff">通胀</font></a>预期的一种本能反应，确切地讲是一种后危机时代富人恐慌在房地产市场的反映。</p><p>问题在于，如果房地产仅仅是由投资者构成的话，那么这种恐慌的危害是有限的，就如股市的泡沫，在市场里面自生自灭周而复始，一般不会对社会的稳定产生太大的冲击，而事实上，房地产市场首先是一个消费市场，其次才是一个资本市场，由投资性恐慌拉高的房价必然对自住需求的消费者形成巨大的生存压力，让这些人产生完全失败的感觉、被社会抛弃的感觉、个人奋斗没有意义的感觉，这就是为什么现在那部名叫“蜗居”的电视剧会那么火爆的原因。换句话说，房地产市场事关人们衣食住行的生存需要，不仅仅是经济问题，更是社会问题，甚至是政治问题。或许正是基于这种考虑，国务院总理温家宝本周在南京中欧峰会上还在强调过早“退出”会使成果得而复失，但是在上海的讲话中却第一次极具针对性地指出了抑制房地产市场投机性需求的说法。</p><p>温总理的说法会不会成为下一步房地产政策的前奏呢？</p><p>答案是明确的。</p><p>政策不仅是股市的生命，同样是房地产市场的生命。</p><p>而目前房地产市场的恐慌正是源于对于政策的不确定性。一是对于房贷七折的优惠，二是对于二手房税收减免的优惠。不同的政策预期产生不同的市场引导。抢房既是担心政策优惠的取消，同时也是未来购房需求的透支。</p><p>显而易见的是，当需不需要购房的人都赶在年底之前交易的话，那么，明年会怎么样？</p><p>价值规律的作用是不以人们的意志为转移的，一方面急剧攀升的房价压抑了相当的真实需求，另一方面，短期的透支必然导致下一步的购买力不足，会不会出现大起大落？</p><p>宏观调控的意义在于逆向操作，任何政策都应该是雪中送炭的，而不是火上浇油的。金融危机前，房地产的政策以抑制投资和投机为主，出台的均是限制性条款，从限外令到5年的二手房政策和第二套首贷的比例规定不一而足，而金融危机的到来，形成的是政策和市场的共振，市场低迷之极，资金链在从紧的货币政策面前面临全行业断裂的危险；金融危机后，房地产政策则180°大转弯，不但对于开发商的资本金要求从35%降到了20%的底限，而且取消了二手房的税费，甚至对房贷也开出了七折的优惠，加上宽松的货币政策产生的流动性，央企频频上演“地王”的闹剧，同样是形成了市场和政策的共振。在房地产市场交易已经创出8亿平方米历史新高，交易额突破4万亿的情况下，刺激性的优惠政策依然故我，市场怎么会冷静呢？</p><p>现在一个选择摆在决策者面前，政策该作何种调整。</p><p>水皮建议，停止执行房贷的优惠，保持二手房的减免，恢复房地产政策的正常化。</p><p>为什么？</p><p>因为在加息的预期下，七折房贷实际上已经没有意义，而且对于银行来讲也不公平，更没积极性，取消是恢复政策正常的必要。至于二手房的政策则是出于政策稳定的必要。北京市场的抢购风潮，政策因素是一方面，供求关系则是另一方面。放开激活二手房交易实际上是加速流通，扩大了供给，房多了，价也就下来了，而原来的限制性政策表面看是加重了炒房的负担，但是实际上是加重了存量房的积淀，越来越多的房子不能流通，建再多的房子也不够。</p><p>其实，存量房的即时收益，也就是租售比已经亮起了红灯，从两年前的20余倍现在已经上升到了60余倍。房价在涨，房租在降。这说明，一是真实消费需求不支持供不应求的假象，二是投资的泡沫已经逼近股指6000点的水平，上证指数6124点时的市盈率就是71倍。</p><p>房地产市场到了该冷静一下的时候了。 </p><p><span id="source_place">华夏时报</span></p>