[转帖]断供房频现拍卖场炒家资金链断裂“断臂”出逃

cute · 发表于 2010-2-3 11:57:00

楼市调控一轮紧似一轮，虽然房价仍然坚挺，但一些投资者已经开始感受到巨大压力。近期，一些业主资金链断裂的房源在拍卖市场上频频出现。楼市“断供潮”是否会出现？对此，市场人士表示，目前广州市暂未出现大面积的断供情况，但如果房价下跌30%~40%，也不排除出现“断供潮”的可能性。 　　记者从广州拍卖市场上发现，近期不少因为业主资金链断裂而被拍卖的标的出现在市场上，有的还来自楼龄仅两三年的“次新盘”。　　大面积单位居多　　2008年开盘的时代花生小区一个复式小商铺单位，近期因业主资金周转出现问题而在拍卖市场上露面。同时，中山大道旁的东方新世界花园近日也有两套大面积单位出现在拍卖市场上，据拍卖公司透露，这两个标的申请执行人为银行。此外，据拍卖公司和中介人士透露，在2009年年底，骏景花园一套大面积单位出现在拍卖市场上，也是因为业主无奈断供。　　市场人士分析认为，出现这些断供标的很可能是由于有的业主在一两年前市场高位时接盘，随后因为各种各样的原因而资金链断裂，导致房产被银行收回，并出现在拍卖市场上。　　事实上，上述待拍卖标的只是“冰山一角”，在巨大的房贷压力下，众多中小投资者正徘徊在“断供”边缘，经营小生意的刘小姐（化名）便是记者身边的一个典型案例。　　不乏潜在断供者　　刘小姐在2009年年中房价大涨之前果断出手，在近郊购买了一套大面积单位，虽然单价不高，但总价不低，几乎花光了她的所有积蓄。然而，由于生意一直走下坡路，刘小姐感到每个月超过5000元的供款难以负担。　　目前，刘小姐已经连续两个月没有还贷了，如果不把房子尽快卖掉，刘小姐将不得不成为“断供”一族。　　银行：个贷违约量仍较平稳　　在巨大的还贷压力下，“断供”是否已经成为广州较为普遍的现象？对此，市场人士大多予以否认。　　保来理财负责人黄先生表示，就其向银行了解的情况来看，近期广州断供现象并无明显增加迹象。他认为，拍卖市场上断供情况明显，主要是因为拍卖市场本来就集中了各种不同于二手市场的、非正常状态的物业。　　兴业银行广州分行有关负责人昨日也向记者证实，从目前的数据看，个贷违约的数据还算比较平稳，交易量的减少虽然让开发商的资金吃紧，但还没有影响到个人房贷。　　据亿达业务管理部总监黄倩如分析，广州从未出现大规模断供，可能万宗交易中仅有一两宗，属于正常的市场现象，有偶然性和个人因素；另外，在一手市场上，也有个别开发商因为假按揭而导致部分物业最后出现断供。楼价大跌才会引发断供潮

pearl · 发表于 2010-2-3 23:47:00

如果房价真的跌下来，那才危险呢，断供、负资产并发，末日了。

cute · 发表于 2010-2-3 11:58:00

房屋面临断供咋办？　  根据近几年市场成交数据来看，一二手市场每年成交量为40万套左右，其中流入拍卖市场的货量为5000套左右，而且大部分是购买时间为5年左右的次新房。　　拍卖市场研究人员周峰认为，除部分是因发展商欠开发贷款而被法院集体查封（批量）外，其他都是零散的个体现象。估计市场中有1%的货源来自发展商欠款与业主断供，而断供的比例可能只有0.5%左右。　　有中介人士认为，大部分供楼者是因为难过心理关，不愿意把正在供款的房子卖掉，而对解决问题有侥幸心理，才导致最后面临断供房子被银行查封的困境。其实出现这样的情况时，也有一些方法可以救急。　　第一招：延长按揭年限减轻负担　　一般商品房按揭的最长期限可以达到30年，而很大一部分人都没有选择这么长的期限，因此一旦出现资金紧张，可以采取延长贷款期限的办法来救急。记者从多家银行了解到，一般来说顾客只要提出申请就可以延长贷款期限，办理这一手续要收取少量的费用，不同的银行收费标准不同，一般在200~500元之间。　　不过需求提醒的是，贷款期限延长之后，按揭的利率也相应调高至延长后期限的水平。另外，对于普通自用者来说，的确可以用延长按揭年限来救急，比如从20年改为30年，每月按揭费用可以从6000元变为4000元，负担减小；但是对于炒家来说，在开始时很可能就已经把按揭年限定为最长极限了，没有再改的空间。　　第二招：向典当行短期借款但费用高　　除了延长贷款期限之外，在急需资金的时候也可以向典当行借款。对于这种尚未还清贷款的房产只有部分典当行受理，但是费用非常高。　　以一套价值50万元，尚欠银行30万元的房产为例，如果业主想要向典当行借款10万元，有典当公司表示，每月要支付7%的利息，还需要支付2000左右的办证费。典当行的优点则是放款非常快，一般是顾客提交资料之后3个工作日即可放款。　　不过，很多炒家追求的就是用最少的首期贷最多的钱，比如100万元的房子，最好可以只付10万元的首期，在典当行中贷到的资金，肯定低于银行贷款，结果也无法解决问题。　　第三招：自行拍卖　　业主也可自行委托拍卖行快速售出，一般来说委托拍卖行１５天左右就可以获得全款。与被银行查封被迫拍卖的区别是，自己委托拍卖可以自己设定起拍价格，还可以设定保留价，避免房产被低价拍卖。当然，在二手市场中放出也是一个方法，但由于前后办理手续所用时间较多，要慎重考虑时间问题。

cute · 发表于 2010-2-3 11:58:00

市场分析　　楼价大跌才会引发断供潮　　不过，业内人士提醒，如果楼价出现大跌，如下跌30%~40%，也不排除出现“断供潮”的可能性。　　一般来说，“断供潮”主要基于如下的市场背景，一是房价出现大幅下跌，二是市场炒家云集，三是市场无接盘能力。保来理财负责人黄先生表示，前年楼价大跌时，深圳曾出现较多的断供现象，主要是因为其市场中有大量炒楼的行为，有的炒家把资金分散投入到多套物业中，导致连3个月的供款都承受不了；另一个因素是炒家无法在二手市场中顺利出货，最终导致断供。　　黄倩如分析，如果楼价出现30%~40%的下跌，即跌幅超过目前严格规定的首付比例，导致供房者需要还款的总额超过了物业在当下的市场价格，大规模断供就可能出现。以一套总价100万元的房产计算，按照目前广州首套住宅20%的首付比例计算，买家需要向银行贷款80万元。如果房价下跌30%~40%，则房价还抵不上欠银行的贷款，有的业主可能就会选择断供。　　“但近期广州楼价波动不大，市场难有大量断供出现”，黄倩如表示。广州市国土房管局阳光家缘网站实时网签数据显示，1月1日至1月31日，广州市(十区二县)网签成交均价为11422元/m2，环比上月的11438元/m2仅减少0.14%。　　新闻追踪　　银行恢复放贷但额度遭控　　放款要多等一月　　一边是还贷难，另一边则是难贷款。本报昨日报道了广州多家银行重启房贷放款，不过，据银行人士透露，与之前相比，银行每天的房贷额度受到严格控制，放款速度也受到影响。　　房贷申请积压　　“我的房贷都已经批了2个多星期了，但不知道什么时候才能拿到”，家住海珠区工业大道的小吴昨日向本报记者透露，她是在中国银行申请房贷的，在1月中旬房贷审批的各项手续基本已完成，但随后监管部门要求控制信贷投放，银行便暂停了房贷放款。“本来以为银行重新启动放款后我就能顺利拿到贷款了，但事实并非如此”，小吴说。　　记者从中国银行房贷部门了解到，2月1日上午该行确实重新启动了房贷放款，但“只办理了一小部分放款”，随后就被省行关闭了，“直到昨天，这一系统还没有打开”。　　建设银行中山某支行行长也告诉记者，他所在的支行虽然于2月1日重新启动了房贷放款，但每天的额度只有1千万元，而目前超过1000笔的房贷申请未能及时放款，这还不包括每天都在增加的房贷申请。该行长透露，“以前是手续办完了，第2天就能拿到贷款，现在起码要多等1个月时间”。　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇判断，2月份的信贷与1月份相比会宽松一些，但整个一季度还是偏紧的；如果通胀得到了很好的控制，预计二季度信贷政策会逐步放松。　　建议：尽量选放贷额度充足的银行　　◆目前的购房合同对放款时间一般未作明确约定。专家建议，购房者应实现与卖房者协商好银行延迟放款所产生的责任承担方式，避免不必要的摩擦。　　◆选择额度充足的银行办理房屋贷款。一般来说，按揭公司对各个银行信贷额度的了解程度比普通购房者要高。　　◆如果发现办理房贷的银行不能及时发放贷款，购房者可及时调整自己的贷款计划，了解其他银行是否还有信贷额度。

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