牛刀：北京房价下降15.5%仅仅只是开始

乌云万里 · 发表于 2010-3-2 23:50:00

作为中国楼市炒买炒卖恶性投机最严重的城市之一，北京的房价环比开始下跌。据统计，除去保障性住房，北京2月份实际成交的期房商品住房的套数为4012套，环比下降了37.9%；开盘项目均价18833元/平方米，环比下降了5.8%，而整体成交均价环比下降了15.5%，为16362元/平方米。 一个城市的房价与这个城市的经济发展水平和城市居民收入水平，有一个相均衡的状态。北京2009年的楼市已经完全打破了这种状态，并出现严重的背离。关于这种状态的衡量数据，主要是租售比、空置率和房价收入比，你看看北京都被扭曲成什么样子了？租售比正常状态下为1比200左右，北京为1比500；空置率在美国超过3%就爆发了次贷危机，在日本超过5%泡沫就破灭，北京已经超过了40%；房价收入比正常状态为1比3—6，北京1比20。房价下跌的局面谁能扭转？ 因此，2月份的环比下跌仅仅只是开始。趋势预测，不管中国央行怎么坚持，今年都要进入加息的通道，这是事关整个经济大局的事，不仅是中国经济结构调整的需要，也是应对全球经济走势的唯一方法。央行宣布加息后，北京房价3个月内至少要下降30%。北京的房价是被超量货币吹起来的，因为这个泡泡吹得太大了，要想不破，就只有靠回收货币来促成下降。 未来8到10年，北京的房价都不可能达到2009年的价位。作为一个城市，北京缺少制造业的支撑，最后的发展不是一个国际化的大都市，而是在居高生活成本的支撑下的一个空城，会类似于美国的底特律。北京2009年的消费只有40%依托北京市民，其他都是外来人口的消费支撑。在经济转入萧条时期，大量的白领都要被边缘化，也就是被蚁族。不改变整体的经济结构，北京很难有继续拓展的空间。 北京市政府有一个误区，始终认为把城市配套解决好了，把空气质量问题解决了，北京未来的发展空间就拓展出来了。他们忽视了，解决这些问题都是需要成本的，这些成本很大程度上要依托制造业的发展来分摊。没有制造业的长足发展，第三产业的很多行业就将成为过剩，包括房地产，北京写字楼年空置了50%就是一个信号。同时北京的商业物业也将大量过剩，这种过剩就是萧条。而这种萧条进一步挤压消费群体的收入。 支撑房价上涨的唯一动力，就是普通城市居民的购买力。北京的很多经济数据，就只是一个数据，与经济发展的正常状态是不相吻合的。其实，北京的房价泡沫是这种经济结构的一个正常反应，在去泡沫化的年代，作为一个城市最重要的是提高这个城市普通居民的收入水平，千方百计的解决就业。蚁族，有自己的生存方式，他们现在的生存困境，将会昭示社会的不安。把中外的炒房客都吸引来北京，可能是2009年北京这个城市最大的败笔。

乌云万里 · 发表于 2010-3-2 23:51:00

北京一个500个住宅单位的楼盘，基本上都是炒房客囤积的。一到晚上，只有6户亮灯，被称为鬼屋。

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