沈阳商品住宅市场十大乱象

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http://sy.house.sina.com.cn  2011年07月29日15:33  

地产观察


沈阳的房地产市场是全国最好的房地产市场之一，这是早已被广泛认知的事实。但这并不是说沈阳的房地产市场完美无缺。我们没有理由不去正视，更没有理由回避曾经或正在出现的这些乱象。我们应该从这样的角度去思考——为什么会有这些乱象，消除这种乱象的办法在哪里，又应该怎样具体实施，将这些乱象从沈阳房地产市场踢出去并连根清除。只有这样，沈阳的房地产市场才会更加无愧于我们已经获得的良好声誉，让沈阳房地产市场的健康、可持续发展的大势更加符合沈阳大经济区发展的需求。促进商品住宅开发企业更加认真的承担起自己应该承担的责任和义务，为消费者提供更好的产品和服务。
　　乱象一：

　　“我就是没法按期交房，你奈我何？”

　　从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的“不能交付”。在房产行业，延期交房似乎成了普遍存在的一项违规行为，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。从开发商拒不履行合同的赔偿到以水泥沙子等物品抵赔偿金，业主的权益一次次收到侵害。而当购房者们终于拿起法律武器维护起自己的权益时，却往往发现约定的赔偿标准原本就对自己不利。有的赔偿标准甚至只有每天万分之零点几。而最让他们无奈的是：在房价疯狂增长的今天，几个月甚至几年的等待得不到开发企业一句道歉，却经常得到“要么退款，要么等着”的回复。

　　案例一：品牌企业延期交房拒不赔付

　　本来应该是于洪区某项目的交房之日，但在购房者云集的售楼处，等来的却是冷冰冰的话语。工作人员称此项目延期交房，大概推迟三个月，顿时众人哗然。开发商的解释是由于配套设施没有完工所以无法交房，而且不负责任何违约赔偿。
　　该项目开发企业为全国品牌企业。所以在开盘之初便赢得了众多购房者的信任，但在企业延期交房之后，让众多购房者大失所望，也使企业被新北方等多家媒体谴责。开发企业与业主签订的《商品房买卖合同》上明确规定了此类事件的赔偿标准，但企业让仍宣布不对业主进行任何赔付。

　　案例二：开发商资金断链  购房者何时入住难预期

　　位于沈阳市辽中县的某项目为很多购房者的一块心病，开发商没有资金继续完成没有建完的楼房，购房者只好无限期等待下去，他们不知道什么时候才能住进属于自己的新房。
　　2009年10月在秋季房交会上此项目高调亮相，当时打出的广告语也吸引了众多投资者的眼光——购房之后，房主可以选择由开发商代租，每年的回报率为13%。巨大收益的诱惑下，多名业主缴纳了10万元左右的房款，享受到了每月600多元的带租收益。
　　直到2011年2月，买房者才知道这个楼盘已经停工很长时间，开发商由于资金存在问题，施工无法继续进行，标准化厂房和住宅建设都被迫停止。3月30日，该开发区的经济局局长表示，已经对此事进行协调，鼓励该开发公司尽量从老百姓手里买下这些住房，退回房款，并补充一部分利息。

　　案例三：水泥顶替违约金？

　　相比以上两家，沈阳市东陵区的某项目就要“厚道”的多，在晚交房7个月之久的时间后，开发商对业主给出了赔偿——30袋水泥。
　　该项目的合同中规定交房日期是2009年的12月31日，但直到2010年的7月才开始办理入住。对于原因，企业负责人给出的答案是：“这是因为配套的原因，是不可抗拒性的原因，按合同来说不是我们的责任，没有赔偿。我们只能说会继续向政府那边争取早日把自来水和煤气管道弄好，这些原本不应该是开发商的事。”所以在“好心”之下，开发商对于几千元不等的违约金做出了如下赔偿：“90平方米以下的房屋业主赔偿20袋水泥，以上赔偿30袋水泥。”
　　但是对于这个赔偿，业主表示并不能接受，但在此事被披露之后，项目方则表示：“水泥、沙子也不给了”。

　　案例四：延期交房的超低成本

　　铁西区某项目曾因延期交房、购买商品房合同不备案、减少赔付违约金等一系列违法事件被业主举报。
　　该项目于2007年8月开盘，在尤其是2007年8月和9月第一、第二组团销售时(两组团售房约占该楼盘总房源的50%以上)，一直对购房者宣称2008年12月末房子达到入住标准，2009年6月1日园区全部建设完毕。而真正签署购买商品房合同的时候，突然将房屋达到入住标准的时间更改为2009年6月1日。迫使已经预交首付款很长时间的购房人不得不签定已更改的合同。而就是签定了这样的合同，其中仍有300多户商品房合同没有备案。
　　2009年6月份，在楼盘工程进度远远达不到月末交工的情况下，开发商仍然不主动通知业主晚交房，而是由准业主联系开发商要求其说明。2009年6月30日，在其售楼处，不知情的准备去收房的业主和提前联系开发商来听说明的业主聚集到一处，却被开发商的告知8月份交房，并答应7月3日给予书面答复。7月3日，当业主再次来到售楼处，开发商答复称将交房日期再次更改为9月至10月20日分期分批交付。
　　此事件激起众怒，部分业主联名信访，在政府相关人员的调节下，开发商称会在2009年底尽快交房，却并未作出延期交房的任何解释。2009年12月15号通知部分业主收房但此时的房子根本没有达到入住标准：没有电梯、没有正式水、电，而且直至2010年4月还有5栋楼没有接到收房电话。业主要求见开发商解决，但开发商拒不露面。
　　业主称，在购房合同中，有一条霸王条款，延期交房违约金每日赔偿销售金额的万分之零点五，如此算来，花25万购得的房子，开发商每月只需赔偿375元，这与相关法规的赔偿金额相差较大，这些赔偿金远不够他们在该楼盘附近地段租一套同等面积的房子。
　　乱象二

　　“一房一价？我不知道啊！”

　　2010年8月，沈阳市物价局和沈阳市房产局联合印发了《沈阳市商品住房销售明码标价管理暂行规定》，并从去年10月1日起实行。今年3月，国家发改委也发布了《商品房销售明码标价规定》的通知，并从今年5月1日起执行。根据规定，所有开发商和营销中介机构在销售商品住房时应在销售场所公布商品住房的销售价格及收费标准。销售商品住房实行商品住房销售价目表(一栋一表)和电子触摸屏查询系统(一房一价)相结合的标价方式，也就是“一表一屏”，价目表必须是由沈阳市物价局和房产局统一监制的。但从落实上看，沈阳的开发企业并不积极。

　　案例：“文华街三号院”领取沈阳首张罚单

　　6月7日，沈阳市物价局检查分局的检查人员针对“文华街三号院”不执行商品住房销售明码标价进行了处罚，这也是沈阳对不执行“一房一价”的首张罚单。
　　据悉，在今年4次检查责令整改后该项目仍未执行一房一价标准，沈阳市物价局检查人员终于在第五次检查时做出处罚决定：根据相关规定，对“文华街三号院”的开发商按每套房处以5000元罚款，同时暂停网上备案。“我们会调取这家开发商剩余房源的记录，剩余多少套房源，就罚多少套的钱。”
　　随后，检查人员又来到位于浑南新区的某项目售楼处，这里既没有设置“电子触摸屏”，也没有使用商品住房销售价目表，而且销售人员对“一房一价”的要求都不知晓，本应处以每套房5000元的罚款，但考虑到是初次检查，检查人员下达了整改通知书，要求其在一周之内整改。
　　同样位于浑南新区的另一家楼盘售楼处，虽然按规定设置了“电子触摸屏”，但是并没有摆放在醒目位置，购房者根本看不到。另外，该售楼处也没有按规定使用商品住房销售价目表。因此，检查人员下达了整改通知书，要求其一周之内整改。
　　乱象三

　　“该挣的钱我已经拿到手了，房证嘛，你就耐心等着吧！”

　　推迟办理房产证的事件数见不鲜，究其原因，既可能有着种种的客观因素，也可能涉及一些企业的违规操作，更有少数开发商就是利用诈骗手段在发不义之财，他们的做法也超越了法律界限：

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第一种是开发商建楼时，在国家政策允许范围内，把房子抵押贷款，把贷来的钱用在了工程上。可卖了房子后他们并没有把钱还给银行，不知情的业主们就得在无奈中等待。这种行为已经涉嫌合同诈骗罪。

　　第二种就是房子在卖给普通消费者之前就有了“主人”，这些“房主”大多是开发商招来的，开发商利用他们的各种手续到银行贷了款后，又把房子卖给了第二个房主。这也是一种诈骗行为，涉嫌贷款诈骗罪。

　　第三种，有些开发商到处欠钱，法院将房子查封，开发商为了解开绑在自己身上的死结，铤而走险，又把法院查封的房子卖了出去。这种行为涉嫌非法使用查封、扣押、冻结财产罪。

　　案例一：被“黑洞”吞噬的房产证

　　随着楼盘日益增多，开发商的房子交工后很难在一二年内都出手，“黑洞”很快就出现了，这包括先期投入的土地出让金、配套费、动迁补偿费、契税等。于是，一些开发商不计后果，采取各种手段从银行套贷款，结果是房子难卖，贷款也还不了，“黑洞”越来越大。

　　许多被告上法庭的开发商，多是因为将在建工程抵押，卖了房子却不去银行解押，有的还把同一套房子卖给两个人，甚至把法院查封的房子也进行出售。

　　沈阳市某“花园”项目中的业主等待了3年，还没有拿到属于他们的房证，当初投钱到沈阳一家楼盘买房时，他们都看到了楼盘的售楼许可证，开发商也和他们签了商品房买卖合同，他们都以为万无一失了。但当他们拎着沉甸甸的现金买到梦想中的豪宅时，他们等来的不是能够办房证的正式手续，而是开发商无休止的搪塞。而当他们来来到房产部门仔细一看底档，才明白房子不可能办下来房证，因为房子还在银行押着呢———开发商收了他们的钱，根本就没有还给银行去。

　　案例二： 业主入住三年  房证难办

　　入住3年，沈阳市大东区某小区的众多居民仍拿不到房产证。

　　业主李先生说：“我们是2007年入住的，当时与该项目签订了《商品房买卖合同》。合同明确规定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，办理相关产权手续，但一直拖到现在，也没给办理”。

　　没有房产证，业主的房产转让、孩子上学、贷款等活动产生极大阻力，他们因此事多次找开发商，得到的答复是“就快办了”，但迟迟没有结果。不仅房产证没有结果，开发商也不肯履行违约赔偿。《商品房买卖合同》中规定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房情况下，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。为此，小区居民先后以个人名义向沈阳市大东区人民法院起诉。“就赔了一开始起诉的人，我们后来起诉的，至今也没赔。规定是2010年8月31号前付清，但我们已经找不到他们负责人了。”该小区居民表示。

　　乱象四

　　“我一证也没有，还五证？那也照卖！”

　　建设部88号令《商品房销售管理办法》明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。”这就意味着，商品房销售必须取得许可证，未取得销售许可证前，不得以任何形式进行销售。可是由于企业急于回收资金，由于购房者或贪图便宜甘冒风险、或不知道五证何物、或相信开发企业，沈阳房地产市场中五证不全的楼盘很多，而且，似乎不怕罚、不愁卖。

　　案例一：开发企业五证不全  拿图纸卖房

　　铁西区某楼盘二期项目使用一期的五证，但推出的六栋楼近200套房源中已经卖出去了一半左右。售楼员则称“咱家全是看图纸卖的，一期的业主当时就是这么买的，当时承担的风险比现在还要大”。并且在缺少证件，无法签订正式合同时，该企业售楼员与客户签订《预定合同》，并称该合同是从房产局拿来的，且受法律保护，“公司的章都在上面，等到预销售许可证下来后，就拿着收据、《预定合同》来签正式的合同。”而当购房者咨询时，沈阳市房产局相关人员回答：“我们没有《预定合同》这种合同书，只有《商品房买卖合同》，国家明令禁止没有预销售许可证的房子进行买卖。

　　业内人士表示，近年来，由于开发商开发楼盘面积较大，一般分为几期开发，但当新开盘的楼盘相关证件还没有办下来时，就拿以前的证件作为幌子来卖房，以快速回笼资金，这是一些开发商惯用的欺骗手段。

　　案例二：开发商承认五证不全 ，“期房”无限期！

　　二环附近的某项目的期房，卖房时并没有销售许可证，但由于项目方曾在签购房协议时信誓旦旦的保证证件很快办下，房子肯定在2010年11月30日之前交房，并将这个内容写在了购房协议里。房子还是取得了不错的销售成绩。

　　但交房日期从2010年11月推到春节前，再推到2011年3月之后，项目的售楼小姐表示，房子因为五证不全，受到了相关部门的处罚，具体什么时间能交房，成了未知数，“现在只能继续等”。

　　但对于这个的答复，许多业主并不能接受。“我买的是二套房，当时交了三成首付，因为一直没有签购房合同，贷款也办不下来。当时银行办理贷款还享受8.5折优惠，可现在这个优惠却享受不了，我得多花3万多元。现在沈阳限购政策出台，二套房得交六成首付，我怎么办？”

　　之后，百余名三期业主多次找房产商讨说法。但得到的答复却是：如果业主没有耐心继续等下去，可以退房，前提是原价退还。但是业主表示：“当初买时是4700元/平方米，可一年之后这个价格在沈阳只能买三环外的房子。开发商这不就是耍无赖吗？”

　　案例三：购房者冒着风险捡便宜

　　林女士在说到楼盘五证不全的时候看得还蛮开的，“旁边五千多的房价，凭什么四千出头就卖给你，还不是因为五证不全么！”

　　林女士购买铁西的这个楼盘的时候，围挡里连个楼影子都看不到，更不要说预售许可证了。“售楼员指着旁边的大楼说那里就剩下几个把山的户型，现在也卖到了五千多，他们这预售才四千出头。”

　　现在入住两年多了，房证是在入住后不久下来的，虽然照合同上还是有点晚，但是风险没有白冒，的确是占到了便宜。

　　乱象五

　　“物业服务？那也就是给你画个饼……”

　　《物权法》和《物业管理条例》在一定程度上已经成为规范物业管理市场的利器，但在乐观之外，还有哪些行为需要进一步的政策或法律规范相配套？

　　案例一：漏了，谁的责任？

　　东陵区(现划归沈河区)古井路某项目于2008年入住，某业主购买的本是200多平方米的“豪宅”，加之50多平方米的露台，但因为房屋渗漏，夏天屋外下雨屋内边成了“水帘洞”，冬天透寒，房间开始掉墙皮、长“黑毛”，业主一家纠结不已。

　　2009年夏天，物业对该房进行维修后，漏雨漏水问题却越来越厉害，屋里开始“下雨”了。据业主描述：“楼下三个房间、两个厅，楼上两个房间、一个厅，没一个好的，全漏水漏雨。一下雨，就顺着窗户哗哗往下淌……漏雨时，电灯都啪啪地响，直冒火星子！灯罩全都是水，能不冒火吗？后来，灯罩干脆哗啦一下掉地上，人都吓出了一身冷汗……”

　　物业公司进行维修后，房子从轻微渗漏变成了严重的漏雨漏水。这是为什么？业主说，物业最初态度很积极。维修完了，还给房屋刮大白。但是这次维修并不“专业”：“物业公司找来做防水的工人不专业，拿了管玻璃胶就来维修了。甚至维修人员里面还包括保安。该打发泡(一种加压填充缝隙的化学膨胀剂，遇空气膨胀)的地方，也没打。”

　　渗漏严重后，物业公司不积极了。“漏得越来越厉害，甚至冬天露台冰化了，也漏进屋。我们无数次找物业公司协调再次维修，人家态度很好，可就不管。一去找，就让你登记，可就不维修。”到底是什么原因造成物业公司态度大转变呢？

　　物业公司曾对此表示，维修挺难，等等再说。业主显然根本不会如此结果。于是，该业主不交物业费了。据了解，在该项目，还有业主因类似问题而拒交物业费。

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2011年3月，物业公司将此业主告上法庭，理由是：“业主不交纳物业费，影响了其他交纳物业费业主的切身利益，使得我们物业管理工作不能正常运转。”而该业主也准备向物业公司索赔。

　　案例二：被转嫁的费用

　　2009年1月6日，沈阳市物价局下发了沈价审批[2009]1号文件，即《关于废止气源和管网建设费批文的通知》。其中规定：自2009年1月10日起，废止市物价局《关于调整气源和管网建设费标准的通知》(沈价审批[2007]23号)。也就是说，之前执行的每平米23元收费煤气管网费收费标准作废，无论是否是在2008年11月1日以后签订购房合同，只要在2009年1月10日后接到入住通知，购房者都不再需要缴纳这笔费用。

　　但在2009年4月，铁西某楼盘却在办理入住手续时，却要求业主缴纳每平米23元的煤气管网费。当业主提出疑问时，楼盘工作人员表示是按规定收取。在沈阳市皇姑区长江街的某项目也因收取煤气管网费拒不退还，且入住接近两年了仍然没有煤气而被投诉。

　　沈阳市煤气总公司工作人员表示，按照规定，燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线”)的安装工程费用，应当计入商品房的开发建设成本，不应在房价以外再向购房者另行收取。“煤气管网费都是由开发商统一上交，并由煤气总公司开具大发票。至于开发商是否已经将该笔费用包含在房价中，目前无法得知。但可以肯定的是，煤气管网费是不应再向购房者收取的”。

　　市物价局工作人员私下表示，对于期房开发商而言，煤气管网费是由他们事先垫付的，为了维护自身利益，开发商大多会将这笔费用转嫁给购房者。

　　案例三：接不上的煤气

　　沈阳市浑南区某项目在2006年5月一期业主入住近500户居民，二期约500户居民07年6月入住开始但几年后煤气仍未接通，屡次投诉无效。

　　开发商强制业主在拿到自己入门钥匙前必须每户缴纳1600元煤气管网费。经大概统计整个园区1200多户，煤气费总额接近200多万块钱，但此款并没有用在给业主开通煤气上，业主就天天在这扛煤气罐中度日。

　　该小区业主在08年9月份就不断的进行投诉，仅得到答复说11月份通气，后再投诉，回复的答案都是快了，12月份通煤气。12月份投诉说年前给通煤气。后来是09年1月，再后来又得到的答复是无期限了。当2009年3月业主投诉“回复我们需要详细的告诉我们，接下来到哪一个具体步骤，具体那个部门，哪位领导负责，每一步骤各几天完成了。不要给我们当前进度，也不告诉我们结束的时间，大家都在期盼着过年前能够让我们煤气都通上，老百姓都过上真正的现代化的生活，不用大过年的，不分老幼都扛煤气罐上下楼。这是所有业主都期盼的”时，得到的回复却是：无法具体回复现在的具体步骤，也说不清楚自己活到哪里了，就是冬天不能施工。等天气好了再说吧。

　　后来，业主中部分人开始要求退回管网费，并赔偿的违约金。理由是：1，煤气管网费为经营性收费。既然是经营性收费。就可以把他认为是商品，就有权买与卖。业主可以在煤气没开栓前拒绝交费。2，开发商和物业公司无权带收煤气管网费。3，收了居民的钱，却不给居民办事，这本身就是一种欺诈行为。但是企业方无人作答。

　　乱象六

　　“不就是登个广告嘛，多大个事儿呀。”

　　目前常见的房地产违法违规广告主要有以下几种：

　　未取得商品房预售许可证，而发布销售广告的，或以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等方法发布房地产预售广告。

　　房地产广告中出现融资、变相融资的内容，或含有项目升值和业主投资回报的承诺，如宣称“统一经营，原价回购”、“提供每年物业补贴”、“年回报率8.38%”等，投资回报看似诱人，但在当前市场监管制度还不够完善的情况下，暗藏不少风险。一旦房产商经营失误，售房前的承诺往往不能兑现，甚至发生开发商挪用预售款及携款走人的情况。

　　广告中对有关房地产项目名称、面积、价格、用途、周边环境、配套设施等内容作虚假违法表述的。简单笼统地表示面积，不表明是建筑面积还是使用面积，因二者差距很大，直接决定价格和使用功能，所以必须明确表示；周边尚在规划或建设中的商业、交通、文教、卫生设施及其他市政配套设施等，应据实相告，尚处规划中的，应予注明。

　　含有风水、占卜等封建迷信内容，有悖社会良好风尚的。诸如“此楼盘系风水宝地”等封建迷信的内容或使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。

　　含有开发企业能够为入住者办理户口、就业、升学等承诺的。办理户口只能由政府有关部门依照规定进行，其他任何单位和个人都无权办理；依照法律、法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中内容应当表述清楚明白，并标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解。

　　出现未经主管部门批准的各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价内容的，或使用的评比、排序失实。

　　在广告中使用绝对化的语言，如含有诸如“绝顶、一流、首创”等语言的广告内容。抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过5000元的。

　　其实，房地产项目的交易额较大，广告的影响力强，广告中出现虚假、误导以及其他违法问题，其社会危害性较之一般的商品或者服务更为严重。

　　案例一：零首付广告欺诈

　　“购房零首付”，“购房零费用”……这样具有诱惑力的广告词一经出现，就吸引了众多具有购房需求手头却颇感拮据的购房者的热切关注。

　　位于铁西的一家楼盘的售楼员表示，购房者交纳1万元的定金就可以当场签房并办理一系列的购房手续，3成的首付款可以延期交付，分别在次月月底交付一半，三个月之内交付另一半。也就是说3成首付款照交不误，只不过是可以缓几个月，分两次交清。

　　浑南的一个洋房别墅项目也同样推出了“购房零首付”的广告语，售楼工作人员称所谓的购房零首付就是指“抵押旧房买新房”活动。即购房者可将其名下的原有住房进行抵押贷款，用来支付新购买商品住房的首付款。旧房抵押贷款期限为3年，偿还方式为“按月还息、一次还本”，买房人可以在两年内选择将旧房按原价收回。

　　位于东陵的一家楼盘，巧妙地运用“购房零费用”的广告语吸引市场眼球，售楼员称购房首付款3成必须支付，所谓零费用是指减免了购房契税和住房维修基金。另外售楼员表示，目前这种减免政策已经取消，但是 “购房零费用”的巨型户外广告却仍旧艳丽抢眼。

　　早在2003年，国家相关部门就曾下发过叫停零首付、低首付的文件。2006年的国六条也曾明确表示，购房首付款不得低于两成。那么这种万元定金就可暂作首付款的情况是否符合规定呢？某项目销售经理表示，其实开发商延长首付交付时间一定程度上是涉嫌违规操作的。有的项目首付款是由开发商暂时垫付，以此方式促进销售，同时也能达到使资金迅速回笼的目的。通常开发商垫付首付款的时间都比较短，开发企业都可以承受。银行也多半采取睁一只眼、闭一只眼的态度给予配合，因为一直以来房贷都是银行的优质利润来源。无论是开发商还是银行都愿意为刺激百姓购房铤而走险，坚守同盟。

　　案例二：虚假广告宣传

　　房地产开发项目为了吸引更多的购房人群，通常都会打出各种各样、内容丰富的优惠促销政策。如果能够及时兑现承诺当然是利于业主的好事，但是如果碰见无赖开发商言而无信的话，业主的合法权益就会受到损害。

　　沈阳铁西区某开发商楼盘在宣传期，允诺给购房者诸多优惠政策，但是却在签订合同、交房之后逐条落空。

　　首先是楼间距问题，销售人员最初告诉购房者楼间距60米，而据业主实际测量为47米。其次，在进行宣传、销售时期，开发商承诺给业主提供新风系统、终身免费电梯服务、地泵热源等，而到交房时，这些承诺都化为乌有，合同中也并未涉及。第三，在进行广告推广过程中，开发商承诺项目附近的化工厂、炼焦厂将会在两年之内搬走，并不会对购房者的生活环境造成影响，而实际情况是，直至交房工厂依旧存在。

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广告宣传承诺与实际项目交房情况相差的如此悬殊，而开发商并未针对这些给予购房者补偿内容，为了扩大自己的利益范围，开发商在广告宣传中欺骗购房者做出虚假承诺，侵犯了购房者的利益。

　　乱象七

　　“俺又不傻，就是要把萝卜囤起来当人参卖！”

　　北京、上海有关部门曾出台过限制捂盘销售的政策，但沈阳市并无关于捂盘惜售的相关法规，目前可参考的法律是1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中仅确立了商品房预售制度，并未对销售期限进行相关规定。市房产局、市建委相关人士认为，捂盘是市场行为，确实对购房者造成购房困难，同时又不得不承认，企业自动控制销售进度的行为“不违法”，无法对之进行有法可依的监管。2011年3月，沈阳市物价部门称目前沈阳市正酝酿出台商品房销预售有关办法，草稿已基本完成，待政府审议通过后将以正式文件对外发布。

　　案例一：捂盘惜售因“不愁卖”

　　位于大东区东北大马路的某个项目开盘推出新房源，结果3天就排出1600个号。该楼盘共有六栋十余个单元，总体房屋数量500余套，但开发商在近期的销售中只对外发售其中的100套，而且都是朝向不好楼层不好的次等房。售楼小姐公开表示，那些朝向好、楼层好的房子，要等这些房源卖完之后再提价卖。此举引起了购房者的极大愤慨：“这不是捂盘惜售吗”？

　　知情人士称因开发商“不愁卖”才会捂盘惜售，该楼盘于9月首次开盘，但因为购房者太多，挤爆了售楼处，开发商取消了原定开盘日期，改在10月10日—16日排号，然后在19日进行抽号，抽到号的购房者才有资格进行选房。

　　对于开发商的捂盘行为，沈阳市房地产研究所所长认为：“捂盘销售，是在房价大起大落之时，开发商觉得有利可图而采取的一种行为。这是开发商的营销策略，但在沈阳应该是个别行为，不具备普遍性。以目前的市场供应总量，沈阳市房价的平稳上升走势，开发商不应该有这种想法。人为控制交易的做法，对开发商形象也有不利影响。”

　　乱象八

　　“不在容积率上玩点花样，俺这亏可吃大了？”

　　住房城乡建设部发布消息说，自2009年5月至2010年底，住房城乡建设部与监察部共查处违规变更规划、调整容积率房地产项目2150个，共补交土地出让金等158.02亿元，罚款7.92亿元，撤销规划行政许可47项。容积率违规事件的频发程度可见一斑。

　　案例：开发商修改容积率 称“否则将无利可图”

　　沈阳皇姑区某项目的无证不全一房多卖曾在2010年沈阳的地产界掀起过一阵波浪。这个项目除了没有按规定办理相关手续，在建设和销售过程中还乱象丛生：开发商拿地后未经批复就提高容积率，多盖出4万多平方米建筑；房子正盖，却要交全款购房；开发商与销售商各卖各房，一房两卖。最后，楼盘不能按期交付，原来争抢楼号的购房者，只有一纸订购书在手，无法圆安居梦。

　　地处沈阳市皇姑区的某楼盘，紧邻一座优质小学和中学，毗邻辽宁大学和北行商圈。早在2008年项目仍是图纸时就开始销售，价格为5000多元/平方米。但在2009年10月开始，参与这个项目投资和建设的两家开发商却已对簿公堂。在利益的驱使下，两家开发企业对楼盘分别进行销售，“一房两卖”甚至现象数见不鲜。“当时楼盖到一半多，卖得特别火，价格比附近楼盘每平方米还贵1000多元，但即使这样交全款都要登记排号。”一位购房者这样回忆。

　　至2010年6月，该项目的购房者达1100多户，但当时的企业却是国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和商品房预售许可证五证全无。其原因之一，却是调整容积率尚未获批。按照规划，该项目地块容积率为4.0，而事实上在建楼盘容积率已经达到5 .2。这意味着占地面积为33784平方米的楼盘，建筑面积将从13.5万多平方米增加到17.56万多平方米，多出4万多平方米。如果按照6000元/平方米计算，开发商将从该项目多获得2.4亿元。

　　据业内高层专业人士称，这种情况并鲜见。

　　乱象九

　　“就像吃饭掉碴儿似的——盖房子哪儿能没毛病？”

　　楼倒到、楼歪歪、楼脆脆、楼薄薄，这些名字连不上网的百姓都已经耳熟能详。近些年来，建筑质量安全问题日益成为社会关注的热点问题，不论是民用住宅建筑还是公共建筑、商业建筑或工业建筑，都曾因建筑质量而产生纠纷，甚至灾难。

　　案例：建筑质量“坑爹”，开发商称不退不赔

　　某开发公司于2007年在大东区一环内开发了25万平的楼盘。为了卖房，开发商煞费苦心的给所有准业主规划了一个美好的家园，印刷精美宣传手册，宣传开发商实力如何强势，规划的园区如何美好。大肆宣传开发商是如何讲究诚信。由于项目地理位置及规划都不错，加上开发企业品牌实力雄厚，价格又低。众多百姓纷纷解囊购买。

　　但购房者没想到这一等就是两年，终于开发商在2008年的9月告诉业主，2009年8月30日交房，并于2008年和2009年分几批与业主签署合同。据业主表示，分批签约的原因是该企业08年所盖得住宅楼根本没有封顶，按照沈阳市有关规定，没有封顶不颁发销售许可证，企业为了提前卖房回收资金，提前拿到了21层以下的销售许可(共24层)。

　　当业主前来收房时，却发现新房没有规划中封闭的园区，取而代之的是满眼飞扬的尘沙和遍地的沟壑坑洼，等待铺设的管道在地上横七竖八的摆放着，大车小车进进出出卷起尘土飞扬，更别提说好的果树了。之前开发商规划的减震带仍然毅立着破旧的平房，火车的隆隆声不绝于耳。在交房时，物业明确表示没有政府出具的《综合验收合格证》等两书一表，而且如果想验房，必须先交齐所有费用，其中包含已经明令禁止收取的有线电视初装费，并且不提供正规发票。这前后截然不同的强烈反差，让准业主们倍受打击。而此时，业主在验房时也发现了许多问题：最初承诺业主的新北热电供暖，变成锅炉房供暖，并拒不出示政府允许建锅炉房的正规批文；! o. @, Y房产论坛，装修论坛，业主合同里注明使用的奥的斯品牌电梯，实际安装时改为某国产品牌，价格相差甚远；墙顶抹面不平；气预留口上下楼偏差太大；窗户玻璃开裂；窗台与窗户结合不好，下雨后有严重渗水情况；窗户变形严重有漏风，墙体有一定幅度倾斜。买

　　后来，开发商在物业中心与一期部分业主协商解决，但对房子质量和对业主提出的各项要求避而不谈。有业主直接质问开发商是否能够实现当初承诺，实现热网供暖，最终开发商明确表示无法整改也拒不出示政府批准建锅炉房的正规批文，并表示，退房不退，赔偿不赔，有任何质疑想解决就到法院见。

　　乱象十

　　“能溜就溜，能玩赖就玩赖，不然让俺咋办？”

　　延期交房也好、广告欺诈也好，到最后，百姓遇到的问题总有一个应该负责任的企业在那。管，或者不管，他好歹在那里，让你指责，任你埋汰。但是如果真的遇人不淑，碰到一个落跑的开发商，业主真是欲哭无泪了。

　　一房多卖让买房者很受伤

　　一房多卖的学名叫“商品房的多重买卖”，是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，因此引起的纠纷不胜枚举。

　　案例：276套在售楼盘早被一人买下

　　纸里包不住火，铁西区某项目“一房两卖”的事瞒了俩月终于露馅了。2010年8月份，当业主去收房时，却发现当初倾其所有购买的房子并不是自己的。原来自己所购买的房子已经备了案，但主人却是另一个人。发现新房被开发商“一房两卖”，业主彻底傻了眼。

　　2010年6月初，某业主购买了铁西区铁西沈阳经济技术开发区沈辽西路某项目的一套49平方米的住宅，并付了首付款近六万元。当时该项目已经是准现房，两个月后就能入住。售楼员介绍说这套房子属于转卖，原来买这套房子的人只交了首付，因为下岗还不起贷款所以才转卖。　　

　　但当他8月初按照合同约定的时间去收房时，却发现售楼处已经聚集了多名业主。原来他们们买的房子属于一房两卖，共有200多业主上当受骗。而开发商并不愿对事情做过多的解释，也没有退钱的意愿，只是表示“再等一个月，或许会有一个结果”。

　　“当时售楼员和销售经理让我们办入住，但是根本就没法办理入住，一个人在售楼处挂出一块牌子，上面列了很多房源，说自己是276套房子的房主，而且都已经备案了，我们都上当受骗了。”一位业主回忆说。事后，业主们向铁西分局报案。

　　商品住宅变身烂尾楼

　　建筑工程停工，工人、销售人员撤离现场，随着交房期的临近，沈阳市大东区某楼盘二期工程的停工在准业主中引起了轩然大波，原本自己购买的房屋成了烂尾楼。

　　2010年，大东区某楼盘二期在建工程停工，交完首付之后原本红红火火的销售中心却突然人去楼空，随着交房日期的不断临近，开发商的“不作为”令众多购房者忧心忡忡。按照售楼中心的销售记录，二期住宅产品已几近售罄。在这种情况下，业主不得已向公安机关报案，相关部门也介入了调查。

　　后经警方证实，该房地产开发公司的负责人并没有逃跑，停工的原因是拖欠工人工资。相关部门介绍，该项目在停工之前的“五证”是齐全的，其中预售许可证号是09329，审批日期为2009年9月28日，项目总建筑面积和销售面积为42093.88平方米。而二期的楼栋信息分为权利状态图例、未纳入网上销售、可售、现售、已售、已发证、查封等项，其中查封一项的套数约371套，约占总套数562套的七成。另外，可售的套数约为120套，已售的套数约为70套。

　　查封的住宅房屋中是否包含已经售出去的房屋，购房者并不知情。售楼处墙壁上悬挂的销售情况表，显示只有约40套的住宅房屋没有销售出去。在得知部分住宅被查封后，有购房者表示：“既然查封了，那我们交的房款被开发商用到哪里去了？”

　　同样是没五证，差距咋就这么大呢？

　　大东区的某项目已经是第三期开发，由于房子建设质量、位置都不错，加之开发企业作出八折优惠的促销，许多人都掏钱买了房子。

　　“当时五证不全其实大家都知道，但是便宜得很呐，二十几万就能买个房子，都不用贷款了。”某个购房者说，像他这样的业主很多，有的人手里钱不够，还现借的钱凑齐。“跟前两期的业主也都唠过，说房证、契证啥的办的都很顺利。”

　　但是五证不全的结果就是，开发商销售差不多之后就夹包走人了，望着偌大的售楼处人去楼空，购房者手里握着临时合同真不知道找谁去说理。

　　（来源：地产观察）