地产公司评估沈阳房产市场：外埠人士购房占据沈阳市场40%。

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今天看见一个策划报告，总结了一下沈阳房地产市场的情况。外市周边地区在沈阳购房，占到沈阳市场40%的份额。且绝大多数为刚性需求，投资性购房客户较少。沈阳70-120平/户的房型占据市场55%的份额。
中兴大厦营业额47%为外地人贡献。沈阳本市市场份额占53%。

下面引用一段原话：

沈阳房地产市场已是商家云集，近几年更是进驻许多房地产业大鳄。市场上不乏大盘，动辄百万的大盘比比皆是，二、三十万的楼盘更是随处可见。受当地购买需求的影响，沈阳在户型上比较下功夫，经济的面积区间、宽厅、全明、通透等是各家的关注点，但沈阳房产品的品质却多显粗糙，业界甚至称品牌开发商到沈阳后都自降品质，在产品的选材、建造的工艺、物业的维护上都并不尽心，如10多年的万科紫荆苑已是斑斑驳驳，世茂、首创正在建设的楼梯及工地一片狼藉，金地平层豪宅的精装样板工艺粗糙，这些现象都与讲求品质、乃至苛求品质的**形成明显对比。

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在成交区域上，6月份，沈阳市存量住宅转让面积排在前三位的区域依次为铁西区、皇姑区和大东区，转让面积依次为6.71万平方米、6.59万平方米和6.53万平方米，与上年同期相比，铁西区和大东区转让面积分别减少11.85%和8.77%，而皇姑区则增加10.33%。

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1）远洋天地
项目名称        远洋地产        地理位置        和平区南三好街•长白岛
建筑规模        61.7㎡        总层数        多层5层，小高8-11层，高层30-33层        总套数        3735
容积率        一期2.35，二期2.37，三期3        层高        洋房3米，其他2.9米        绿化率        38%
户型        55-400        交房标准        毛坯        价格        6386元/㎡
户型配比        二  /三/四 /五
23.8/66/9.7/0.5        主力户型：        130-146㎡，占比32.6%
物业公司        远洋物业        物业费        1.80元/平方米•月
景观规划        广东志远景观        建筑设计        中国建筑东北设计研究院、沈阳华夏建筑
分析：
        景观：远洋天地位于浑河南，地块北侧楼栋可直面浑河河畔公园、沈水湾高尔夫球场及河景，景观优势突出。
        交通：远洋天地西临沈苏快速干道，连接工农桥，东接三好桥，与三好街联通，与主城区无缝衔接， 出入非常便捷。
        区位：远洋天地北接老城区，东南与浑南新区核心相邻，今年沈阳重新划定区域，将长白岛并入和平区。和平区在沈阳人心目中是城市的核心，几乎是繁荣的代名词，所以长白岛归属和平区，使该区域的区位优势进一步得到提升。
        产品类型：远洋天地分三期开发，涵盖多层洋房、叠加别墅及高层住宅产品。户型面积从55平米的小户型到400平米的别墅。其主力户型为130-146的三居。
        户型特点：户型做到宽厅，基本在4.2米以上，150平米户型客厅宽度达到5.3米，90平米以下户型厅宽保证在3.8米以上。端户型全明，观河户型厅保持通透，以保证观河视线。但观河户型进深较大，达15米之多。
        销售情况：远洋因其地理位置等优势，销售情况一直不错，每周来访量达200多组，从2008年8月销售以来，月均去化量为85套，成绩喜人。从各类产品的去化速度来看，洋房产品比较抢手，两栋户型面积在55-93平米之间、2梯6户的“玲珑跃居”产品销售速度也很快。
        价格：远洋天地从2008年推出以来，所有产品类态成交均价为6386元/㎡。

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2）万科城-万科华府
项目名称        万科城-万科华府        地理位置        和平区长白西路58号
建筑规模        万科城120万平，五期华府        总层数        15F、30F、34F        总套数（华府）        500
容积率        2.8        层高        2.9        绿化率        40%
户型        100-235        交房标准        精装，标准1000 -2500元/㎡        均价（2010年8月）        100-130㎡：8000元/
160㎡：9500元/㎡
240㎡：12000元/㎡
户型配比        二 / 三  / 四 /复27.6/59.86/12.1/0.4        主力户型        110-130/占比55%
车位配比        1:0.6        物业费        1.80元/㎡.月
景观规划                建筑规划        山设计工房（日本）
分析：
        区位交通：万科城与远洋天地很近，同属新划定的和平区，与老城仅一水之隔，经工农桥、胜利桥顺畅通达。与规划的新行政中心一刻钟车程，北依成熟市区，南接希望新区，区委优势明显。
        景观：华府板块近享浑河水岸线42万平滩地公园，北揽和平母区恢弘城市全景，城市繁华、岛域自然，动静皆宜！
        产品类型：万科城产品类别与远洋相似，涵盖多层洋房、小高、高层公寓多类产品。“华府”板块面积区间从100平米到240平米，其中100平米的两居和130的三居套数比占华府推出总量的55%。
        装修：华府产品为精装，100-130平米的精装标准为1000元/㎡，160㎡的户型装标为1500元/㎡，240㎡的户型装标为2500元/㎡。
        产品特点：“华府”户型大面宽短进深，客厅宽度最低4.1米，160平米的户型长宽比为1:1，通风采光观景效果俱佳。精装修进一步强调使用中的细节，如进门处较大的收纳空间，厨卫水池边设置起沿防止漫水，衣柜按衣物种类分格，使每类物品有专门存放空间等。
        销售情况：华府自10年3月推出以来，销售率已过97%，平均月去化65套，成交均价7622元/㎡（含精装）。

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3）万科•金域蓝湾
项目名称        万科•金域蓝湾        地理位置        浑南新区朗日街1号
建筑规模        26.5万平        总层数        11-33F        总套数        450
容积率        2.5        层高        2.9        绿化率        60%
户型        101-260        交房标准        部分毛坯，部分装修，装修标准1,500-2,000元/平方米        均价（10年7月）        8000-13000元/㎡
户型配比        二/三 /四 /复 /跃
2.9/84/11.5/1.4/0.2        主力户型：        142-160/其中157-160占比19.2%，142-147占比12.6%
车位配比        1:1.1        车位报价        13万元/个
景观规划        易道（上海）        建筑规划        CDG国际
分析：
        区位交通： 位居浑河南岸，经长青桥和富民桥与主城相连，西距奥体中心咫尺之遥，通过朗日街衔接浑南大道，出行便利。
        景观：与华府同享沈阳母亲河——浑河滩地水景公园，以“水景地产、宜居生态地产、景观居所”自称。
        产品类型：金域蓝湾系产品，是近年万科高档产品线研发的高品质特色产品系列。先推出的产品为高层公寓，户型区间为101-260，主力户型为145及160平米三居，三居比例高达84%。产品部分毛坯，部分为精装交房，装修标准1,500.00-2,000.00元/平方米。
        产品特点：每户设计大尺度非封闭阳台，并通过奇偶层错落，设计观景露台，一方面使每户有较大亲近景观的空间，另一方面使业主得到较大面积上的实惠。其中一146平米的户型非封闭阳台面积达18.7平米，另不计算面积的露台达11.25平米，赠送面积相当诱人。
        销售情况：金域蓝湾2010年共成交499套，月均去化66.5套（按7.5个月），成交均价7727元/㎡(无法确定多少含精装)。

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4）金地.长青湾
项目名称        金地.长青湾        地理位置        　浑南区浑南东路18号
建筑规模        　20万平        总层数        3-18F        总套数        1400
容积率        1.8        层高        小高、高层3米，联排3.3米，空中别墅3.5米        绿化率        37%
户型        137-426        交房标准        毛坯        均价        现价格高层7000，洋房9000,426㎡一层一户户型1.7万
户型配比        　        三   /复 / 联 /跃
60.4/9.1/20.6/10        主力户型        137-161/占比38.1%
车位配比        　1:2        车位报价        　车库26万元/个；车位17万元/个
景观规划        　法国埃尔萨        建筑规划        　荷兰KCAP
分析：
        区位交通： 位于浑南新区奥体中心东，北面通过长青桥连接主城，南面通过浑南大道衔接奥体中心与新规划的行政中心。
        景观：位于浑河中的百岛水域，占据千米河岸线，俯揽约1700米浑河最宽域，项目与水岸之间200米宽市政绿化带形成自然缓冲，瞰享河景景观面积达60余万平方米
        产品类型：涵盖联排别墅、多层洋房、空中别墅及高层住宅。别墅户型面积在286-385之间，小高、高层的户型面积在179-262之间，湖畔四层情景洋房（4+1）145—208.54平米，七层电梯洋房户型面积为137—205平米，16层空中别墅（裙房三层为会所）户型面积为426平米。
        销售情况：2010年共成交179套，平均月去化 23.9套，现阶段高层均价7100元/㎡，洋房产品1.2万元/㎡（余量很少），空中别墅1.7万元/㎡。
        产品特点：项目占尽景观优势，除北依浑河百岛水域外，项目将排洪渠引进园区造成2万平米的内湖——水晶湖，这在缺水的沈阳是难能可贵的。据销售人员称，成交客户购买的最主要因素就是景观、生态，项目也利用自然优势，打造高端产品，实现非常高的收益（项目2007年6月成交楼面地价1158.42元/㎡。

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5）保利•十二橡树庄园
项目名称        保利•十二橡树庄园        地理位置        东陵棋盘山沈棋路（盛京高尔夫东）
建筑规模        　98389㎡        总层数        3        总套数        388
容积率        0.38        层高                绿化率        49%
户型        200-400        交房标准        毛坯        成交均价        8993元/㎡
目前已推出的257套户型配比        　独栋/联排/双拼
33/ 63  /  3        主力户型        220-270（联排户型）
销售率        一期175套已售76%        车位配比        　　1:2
景观规划        法国埃尔萨景观设计事务所        营销代理        香港联祥、广州保利地产代理
分析：
        区位：位于棋盘山，棋盘上已被沈阳市民广泛认知为别墅的聚集地，产品定位可借势区位定位。
        自然环境：棋盘山是中国第一批国家4A级旅游景区之一，景区内有碧塘风荷、北岭春晓、芳草云天、秀湖烟雨、点将台、晴雪楼等注明，具有得天独厚的自然环境。
        交通：区内外交通网络丰富，外围道路有三环高速路、沈哈高速路，内部有沈棋路、马宋路、沈抚路、集锡高速路、毛望路、蒲望路、旧满路通过，铁路有沈吉线从区内通过。
        品牌积累：十二橡树庄园是保利入沈后8年推出的高端产品。在沈8年的开发路程，已为保利建立了较好的品牌认知度。
        产品品质：保利十二橡树庄园宣称其通过由外及内的精雕细琢和对天然石材、高档实木门窗、尖端科技配套等不惜成本的广泛应用，致力提升建筑品质及居住舒适度。