上海重申严格执行住房限售政策

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上海市政府网站28日发布了上海市政府办公厅27日印发的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。

　　《通知》要求，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照有关规定，严格执行住房限售政策。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　《通知》明确，本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。

　　上海住管局网站28日发布了《上海明确2012年度房地产市场调控和住房保障工作 进一步严格执行住房限售政策 加快保障性住房供应力度》一文，该文将《通知》的主要内容概括为四点：第一、扩大廉租住房政策受益范围；第二、搞好共有产权保障房（经济适用住房）申请供应；第三、严格执行住房限售政策；第四、积极发挥住房公积金保障作用。

　　该文表示，上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，上海住房限售政策只会从严执行。

　　中国证券报记者28日联系的多个区房地产交易中心的工作人员表示，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法已被叫停，27日接到上海市住管局通知，外地户籍居民持上海长期居住证满三年不能再购买第二套住房。

　　对“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法，上海住管局21日通过东方卫视回应称：“所谓上海户籍居民家庭的概念，也包括持有上海长期居住证连续满三年以上的居民家庭。虽然这一操作口径没有在文件中明确写明，但这在楼市限购政策制定之初就已经执行，所以上海楼市政策没有变化。”同时，上海住管局房地产市场监管处副处长蒋慰如在接受采访时说，上海住房限售政策没有改变，政策不改变，力度也不放松。

　　中国证券报记者查阅相关文件，上海市政府办公厅2011年1月31日印发的相关文件规定，只有上海市户籍居民家庭才可购买第二套住房。至于“上海市户籍居民家庭”是否包括持长期居住证满三年的外地户籍居民，该文件并未明确。因此，业内普遍认为上海此举放松了限购政策。但上海住管局网站22日发布一则题为《上海住管局局长刘海生重申上海执行住房限售政策没有变化》的声明称：“近期有媒体报道上海执行住房限售政策有调整。今天，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生重申，我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。”

　　分析人士认为，近期，不少地方政府频频试水“松绑”调控政策，试图微调楼市调控，但从上海、芜湖、佛山等地“救市”政策被叫停的情况来看，房地产调控政策仍将延续十分严格的基调。

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上海新政被叫停 地方救市幻想该破灭了

　　实施没几天，上海"持有居住证三年可买二套房"政策又被叫停！虽然具体情形尚不明了，但两个事实不容置疑：一是中央此轮调控的决心很大；二是地方政府救市的幻想要破灭了。

　　同为地方政府救市套路，芜湖"新政"和上海"旧政"区别明显，前者属霸王硬上弓，舞曲刚起就踩脚；后者是玩太极，步子虽大但中规中矩。正因为此，不少媒体都曾预测，上海此举被叫停的可能性很小。

　　从降存准率到停发央票再到逆回购，央行一系列释放流动性的举措，让各界对货币政策是否已现实质性松动存在诸多争论。但流动性的缓解加上业内对政策预调微调表述的过度解读，2月份以来，楼市出现反弹已是不争的事实。北上广深四地新建住宅网签成交量涨幅惊人。销量大涨下，不少地产大佬难掩兴奋之情，合景泰富董事长孔健岷前几天就忙着提醒，未来几个月是买房入市最好的机会！

　　楼市为何出现反弹？除了开发商降价和刚需增加外，更大部分原因跟当前经济形势有关：欧债危机发酵导致外需显著下降、国内金融、土地等政策出现放松，不少人于是担心2009年政策调头的情形再现而果断出手。

　　这其中，地方政府发力的痕迹明显。从佛山的放宽限购条件到芜湖的购房发补贴，从中山的提高商品房限价标准到上海的居住证三年可买二套房，地方政府新招迭出，目的无非就一个：试探调控决心、摸清政策底线。

　　地方政府的急切之情可以理解。从2011年至今，一方面，土地出让收入大幅下降；另一方面，包括保障房建设在内的各项民生支出增长明显。10.7万亿的地方平台债务虽然获准展期，但在各大银行日益扎紧的篱笆前，前期投入项目的后续融资难度加大。窄进宽出下，地方财政已捉襟见肘。

　　虽然仍有专家鼓噪："唯有房地产才能救经济"，但从目前诸地短命的救市政策可以判断，抑制、消除房地产泡沫已是高层共识。从这个意义上来说，上海新政被很快叫停也在意料之中。(现代快报)

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上海“居住证满三年可购二套房”政策已被叫停。

　　此前一周，上海楼市成交数据异常醒目。在全市商品住宅新增供应6.78万平方米，环比下降42.39%的情况下，成交量依然达到13.96万平方米，环比上升5.65万平方米，升幅67.94%。

　　然而，上海市政府一纸通知将这些打回原形。2月27日紧急下发的这份通知明确，“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”明确纠正了此前“上海本市户籍居民家庭也包括持居住证满三年者”的说法。

　　2月28日下午，该市各区县交易中心正面答复确认该政策被叫停。

　　本报记者注意到，上海楼市这个插曲始于上海市住房保障和房屋管理局（以下简称“上海市住保局”）相关负责人士的“旧政新解”，止于上海市政府办公厅的这则紧急通知，从2月21日到2月27日，正好一周。

　　有业内专家指出，这个插曲回答了一个其他地方“救市”风波没有回答的关键问题：地方楼市微调的度如何把握。

　　“当前调控政策不可微调幅度太大，尤其不能超越过多"以自住需求"这个门槛。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，当前楼市调控微调渐成共识，但楼市调控大势仍将继续。

　　托市政策寿命：一周

　　2月28日当天，本报记者从沪上多家中介获悉，上海多个区域的房地产交易中心当天已经接到通知，上周提出的上海“居住证满三年可购第二套房”的条款已经被相关部门悄然取消。

　　汉宇地产分析师认为，这宣告上海放宽限购令的事件就此告一段落，外地居民的二套房限购政策被打回原形。

　　本报记者注意到，这次插曲最早始于上海本地电视台的某知名新闻栏目，上海市住保局房地产市场监管处副处长蒋慰如在该栏目中明确表示，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质。

　　但可以肯定的一点是，此前的上海市相关楼市调控政策，从未明确对本地户籍居民家庭的概念进行此种定义。

　　面对外界“上海出台救市新政”的质疑，上海市住保局有关负责人多次公开强调，上海市住房限售政策没有改变，政策不改变，力度也不放松。

　　“或许正是这样一种"旧政新解"定义的处理方式，外界曾普遍预期上海此举或许可以逃过此前芜湖等地救市新政短期内夭折的命运。”沪上房地产的业内资深人士柴一峰表示，上周安然度过后，不少业内人士几乎已经认定上海楼市限购政策已松动。

　　尽管上海市住保局多位官员多次强调调控政策并未改变，但上海市政府的这则紧急通知，决定了它的最终命运。

　　有坊间消息称，相关政策确实曾作为“白头文件”上报上海市政府，但被市政府高层“枪毙”了。

　　市政府办公厅27日的通知明确将严格执行住房限售政策，特别明确本市户籍居民家庭含义，同时还明确了子女成年后购房口径。

　　上海市政府在《通知》中强调，上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，住房限售政策只会从严执行。

　　上海托市一周夭折 微调政策命运各异

　　同类政策命运各异

　　可是，在外界看来，“居住证满三年可购二套房”并非上海市近期“托市”政策的开始，更不是唯一的政策微调内容。

　　例如，上海市此前调整的普通住房认定标准，并未遭遇“叫停”，且3月1日起将正式开始执行。有研究机构测算结果显示，上海市此次普通住房标准调整，对于不少商品住宅的交易税费成本利好巨大，一套总值300万上下的房产，最高能节省的税费成本可超过10万元，对楼市交易的提振作用明显。

　　从表面上看，“居住证满三年可购二套房”和普通住房标准调整都可以起到刺激并促进楼市交易量的效果，但其命运却截然相反。

　　“关键在于两个政策在"鼓励自住需求"的评价标准下，有着巨大差别。”张宏伟一针见血，“前者松动二套房购买，与当前楼市调控鼓励刚需的基调背道而驰，而后者明显主要有利于刚需降低置业成本。”

　　张宏伟进一步分析认为，全国“两会”将召开，维稳是基调，政策层面不可出现大幅波动，尤其是不可出现由于个别地方政府楼市政策的调整而导致的全国范围内的效仿效应。当前调控政策不可微调幅度太大，尤其是不能超越过多“自住需求”这个门槛。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡直言，此次事件影响应该不止于上海本地市场，更是对全国各地先前抱有微调冲动的地方政府打消念头，并且这样的心理暗示作用会大于此前中山、芜湖等地新政被叫停的事件。

　　2月14日，住建部官员表态，地方不得擅自调整楼市政策。记者注意到，这已成为眼下困扰许多地方政府的难题。

　　同策咨询研究中心的报告同时给出了地方政策微调的建议，跟随已经进行楼市政策微调的城市，这些微调措施的出台没有被叫停，并且被相关部门已经默许，其他城市跟随已经出台的微调措施可以降低政策出台被叫停的风险。例如上调普通住房价格标准，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市已先后落实。

　　种种迹象表明，如果楼市调控政策是自住需求市场出台，保护自住需求购房者的利益，或可获得中央政策的支持。例如差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者。

　　作者：田新杰 (来源：21世纪网)

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随着央行强调对首套房优惠、以及地方政府出台各类楼市微调措施，导致近日一线城市的楼市大幅度回升，北京上海广州深圳的成交量开始迅速放大，以2月份的第三周为例，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。据说监管部门已经关注楼市全面反弹的可能，很多人又发出“楼市调控终结”的论断。

　　坦率地说，按照目前调控的方式和强度，一定是“慢熊行情”，即房价不会一下子“打死”，而是顽强地在每一个小波段上来来回回，最终呈现出一种缓慢下跌方式。形成这个局面的主要原因是2008-2009年的“大救市”，大救市使得房地产从冰至火，房地产商积累了大量的资金，使得他们对付现在的调控有顽抗的实力。同时也给购房者一个深刻的心理阴影：“不惜用恶性通胀来拯救房地产”，所以，任何形式的微调都会给一些购房者严重的心理暗示，他们会急不可待地抢着购房，以为历史将会重演。这反而导致监管层一方面针对经济放缓不得不做出微调的同时，一方面又要继续板着脸，将地方政府的微调一一遏制，比如现在就叫停了上海有关居住证满三年即可买二套房规定。

　　那么，现在的楼市成交量反弹是不是全面而持续的？我们不这样看。当然，这种否定似乎也有着历史阴影，比如2009年楼市的成交量转暖，很多人都众口一词地称之为“小阳春”，主要是因为假按揭导致的，最终，小阳春变成了暴涨80%的超级行情。现在看来，这已经变成了一个笑话。

　　我们的理由是，跟2009年的小阳春行情不一样，小阳春有着力量极大的投资投机需求，富人购房者可以创造新的纪录，因为他们有实力，而现在的反弹，则大部分是首套房业主的急不可待。尽管我们不想“以貌取人”，但是，还是要实话实说，就首套房业主的整体实力，他们是虚弱的，他们没有能力回转房地产走势，他们不过是某个波段的套牢者而已。

　　“慢熊行情”最大的蒸发者不是交易量而是时间。房地产商要顽强等待，等待风向的转变；购买者要积累资金，来匹配还是处于高位回落不多的房价；地方政府失去土地出让金的丰裕，还是给出较高的土地底价，等待土地市场的振兴，时间轧平和流逝掉了

一切，为了避免所谓的“大起大落行情”，中国开出的药方是平稳。恰恰是这种追求经济平稳的做法使得大量人力资源和机会就这样丧失了，感受经济周期生命力变化的过程也丧失了，整个中国变成了沉默的等待行情。

　　真正调控的做法是严厉地收缩货币，而不是微调放松，尽快让通胀回落到1%的水平。我们既然知道通胀是世界性长期趋势，那就不要被欧债一些小插曲给误导。任何强度的收缩货币、控制通胀都是应当的。中国的危险不在于经济紧缩，而是以目前这种结构扩张。

　　强烈收缩经济会导致财政大规模吃紧，这恰恰是改革重启的时机，因为我们1978年改革是财政枯竭、1994年改革是国企全面亏损、1998年则是银行系统技术性破产，只有表面看起来不利的状态下才可能带来真正的自由而公正的改革。而现在的沉默等待局势，只不过一点点耗尽资源和热情，最终，它将是静水流深式的深潭。 (来源：21世纪网)