招商绿城等多家上市房企可降价空间均超50%

羽毛

报告在五大假设条件背景下（详见数据说明，这也是本次研究报告成立的前提），对这些企业的土地费用、建筑安装工程费、装修成本、管理费用、销售费用以及财务费用六项进行了研究对比，且根据这六大项成本总和（即平均成本）占企业均价比例，对这些企业的降价空间做出了排名。
这五大假设条件是：
（1）宏观背景：假设今年宏观经济和政策背景保持目前的趋势。中央年内将保持较为严格的调控措施，使房地产市场发展进入健康有序的轨道。
（2）建设速度：假设项目从拿地到上市销售需要约1.5年左右的时间，故在今年销售的项目主要是在2010年间新增的土地储备。
（3）三费成本：假设2012年企业三费使用效率与2011年基本相同，其中财务费用我们采用“利息资本化”的方式进行统计。同时假设房企新增土地款的60%以及项目所有的建安和装修成本均通过借贷完成，而其利率与去年企业自身借款利率和借款年限相当。
（4）建安成本：假设所有企业在同能级城市开发同物业类型的项目，其建安成本相同。且别墅与多层如果在同能级城市，建安成本相当。
（5）装修成本：假设所有企业在2010年间新增项目的装修比例以及装修标准，与企业2011年在售项目基本相当。
3、 平均成本：包含单位土地成本、单位管理成本、单位销售成本、单位利息成本、单位建安成本以及单位装修成本。
4、 降价空间=1-平均成本/平均售价，未考虑相关税费的因素。
报告结果显示，在房地产企业的众多成本中，土地成本对企业利润控制影响最大。从13家企业总体的成本分布来看，土地成本占房价比重达23%。13家企业中，六成企业的比重低于23%，其中比例在16%或更低的亦有4家。由于油价、建筑材料等原材料价格的上涨，目前建安成本占房价的比重在13%左右，其重要性仅次于土地成本。而在推崇绿色住宅的背景下，房企普遍会对产品进行一定程度的装修支出，该部分成本亦有5%左右。三费成本占房价比重为12%，由于行业内政策调控，借贷利率上升，利息成本成为三费中主要支出。