陈思进:中国荒唐房价用泡沫来形容已不够了

透心凉

　这几年,对中国房地产是否有泡沫,国内好些专家各执一词,分成了两派。
　　什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算？对此,就像股票的P/E值一样,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位吧。
　　所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5千的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。
　　有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上？这一数据从何而来？
　　首先,这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示,美国自1890年之后的120年间,扣除了通胀（平均每年2%）的因素,房价虽然有高有低,但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。
　　举一个具体的实例。这里有甲乙二君,

透心凉

他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。
　　以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收）,这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%）的回报率,正好支付房租。
　　因此在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分,只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例一半一半。
　　然而,由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。
　　但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像北上广那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。最近,我一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼,每月租金7500,租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了！
　　在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,我倒同意这个说辞,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人体重超过了600斤的话,在医学上就不能用fat（胖）来形容,只能用obesity（中文中好像还没有对应的词儿,翻译成“痴肥”吧）。
　　有泡沫又怎样？国内好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。这句话,30年多前南美人说过；20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过；几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌！
　　但遗憾的是,结果都有那么一天,那儿的房价突然掉头向下……
　　千万别心存侥幸！每当泡沫来临时,总会有人说这次不一样,我们这儿是不一样的,可历史总是惊人的相似,历史总是不断重演,区别在于早晚而已。结果,造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常,直到不正常的事情发生,就像日本刚发生的地震海啸,就在半小时之前还是晴空万里…… (来源：北青网置业综合陈思进)