个人投资商铺如何甄别优劣项目

心灵捕手

最近在论坛上看到一些朋友关于个人投资商铺在讨论的风生水起，小捕没有相关的投资经验，但是对一些项目的发展和商铺盈利包括长久发展有过一点点个人小研究，斗胆晒出来，请各位指教。
对于个人投资，应如何选择新建的商业地产项目？
1.地段
（我觉得地段不一定是最核心的黄金地段，当然是那些地方最好，但是最重要的是区域交通便利，可达性好，周边的人群也足够多，如果是自己经营的话，那么最好是和自己经营的业态相符的消费人群足够大最好）
2.周边人群及其消费力
（人群是消费力和场子能活的保证，选择人群多，并且消费力够强，消费欲望够高的区域更有利于商业的发展和成熟）；
3.项目定位
（整体项目的定位是什么，这决定了未来项目的发展方向和经营方向，如果没有一个清晰可落地的定位，单纯的买个铺子没有任何意义，商业到最后玩的是策略和解决问题的方式，而不是那一堆建筑）；
4.未来经营
（如果能统一经营最好了，见过太多小业主自我经营的，到最后结果都不是很好，至于返祖那些，反正返租的钱都已经算到价格里了，无论是几个点的返租无非就是在价格上怎么做而已）；
5.硬件水平
（优秀的硬件水平体现在整个项目和单一铺位上。就整个项目而言，硬件水平决定了项目的外观、整体建筑风格，电梯、走廊的标准高低，动线设计的好坏，直接影响着项目的标示性和项目未来经营客群的舒适度、消费者的游逛体验等。就单一铺位而言，优秀的硬件水平表现在项目的进深比是否合理，层高是否有足够的高度、铺位是否预留了足够的改善空间和条件，是否可以满足多种业态经营的需要，这决定了未来商户调整和租金的增长潜力）
6.经营管理能力
（商业项目开发建设完成只是万里长征第一步，未来几十年的经营才是商铺持续火爆的根本，经营管理能力如何是必须要考虑的。
个人的一点小看法，还请高手手下留情。

myshe

楼主能否具体针对沈阳的各个商业街或者某个项目进行点评呢

图154

我觉得现在商铺太多了，已经过剩了，这年头投资商铺不是明智选择。