万达金街模式：街铺大面积空置 做一条死一条

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来源：新浪商业地产

“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。
　　  然而，在高速扩张的同时，各种问题也在显现，步行街街铺产品“金街”更是成为万达最为行业所诟病的产品，被称为“做一条死一条的商业街”。
　　  街铺大面积空置
　　  其实早有媒体多次报道，武汉菱角湖万达广场街铺交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街铺运营不佳，导致业主轮番投诉。广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。
　　  而在上海，记者日前现场探访发现，开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置，目前在营业的均为一些不知名的饮料吧、烧烤店、甜品店、台球房。
　　  宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。
　　  上海新联康地产分析师吴贤透露，江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。
　　  上海万达广场置业有限公司总经理吕正韬向记者表示，万达广场金街的出租率还是不错的，至于现场有些店没有开，是因为店铺正在装修或者更换。金街街铺为零散销售的产权，不是统一经营管理，存在有的业主希望得到更高的租金回报而选择暂时等待。
　　  金街的经营困难可以归结为先天因素不足。
　　  易居中国克而瑞信息集团商业事业部总经理林戈指出，万达并没有将金街作为万达广场整体的赢商网一部分来进行业态分布规划和设计。首先，在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。而购买街铺的业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比，所以即便与万达的商场存在同业态竞争，金街的店铺根本无法与商场内的品牌竞争，这也就直接导致了金街后续经营的困难。
　　  对此，吕正韬坦言，很难把金街的业态与万达广场本身一起考虑到整体的业态分布上去，因为金街是全部对外销售，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。
　　  吕正韬认为，金街应该自然有其生命力。金街产品是对室内步行街的补充，有一些业态例如小餐饮，在大商业里受条件限制无法引进，而开在外面的金街，不受营业时间影响，在业态上也没有太多限制，但这部分餐饮仍是整个万达广场很重要的组成部分。

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 透支未来升值空间
　　  万达并不是不知道商铺散卖后可能陷入的困境。其第一代产品便遭遇过在散售部分商铺后，不少商铺的后续经营陷入困境的局面。
　　  随后万达改进了产品，采取靠出售住宅、写字楼回笼资金的模式。然而，散售商铺产品金街的推出再次将万达推入泥潭。
　　  以宝山万达为例，网上房地产数据显示，金街的参考售价为29000-90000元/平方米，而其办公楼的参考报价为20000-25000元/平方米。显然，金街的价格和利润空间，是万达明知将其散卖后会面临运营困境依然愿意做的重要原因。
　　  差不多的单位建筑成本，相对住宅和办公的利润，商铺的利润要高得多。因此提高商业物业可售比例，可以使万达回笼资金大幅增加。
　　  “但对业主而言，高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，也就是造成金街做一条死一条的原因。” 林戈分析。
　　  金街的运营困境已经给万达品牌带来负面影响，其过度透支未来升值空间的高售价也将面临考验。
　　  盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，随着万达广场开业数量越来越多，前期经营惨淡的金街也给后续销售带来了一定的影响，一定程度上吞噬了一部分金街的销售溢价空间。
　　  林戈表示，万达完整的业态占据了所有的盈利点，同时又利用万达的知名度带动金街的销售价格来提高其现金收入，这一矛盾就造成金街的现状。“如果万达能够做一定的调整也许能够救活金街，例如可以把一部分业态留给金街经营，比如把所有的餐饮留给金街，商场里不做餐饮，这才能够支撑金街的后续经营。”
　　  作为一个商业模式，金街也许是成功的，其吸金能力毋庸置疑，然而这些空置的商铺对于资源的浪费却无法弥补。这也是资深房地产媒体人袁一泓在博客中所说的不喜欢万达模式的原因，“最终那些空旷寂寥的庞大建筑群让一个城市难以承受，万达模式对很多城市尤其是一些三四线城市的潜在伤害巨大。”
　　  好商业地产不可复制
　　  40%-60%的高比例销售带来的后期管理混乱和大量空置正是万达模式屡遭质疑的原因，其一成不变的商业规划和不用考虑城市差别“放之四海而皆准”的开发模式在商业地产界也有诸多非议。
　　  高和资本董事长苏鑫表示，一个好的商业模式一定是可以复制的，但一个好的商业地产项目绝不能是简单重复的。这中间的矛盾与冲突值得万达思考，随着环境不断的变化，消费习惯也不断改变，万达这样以不变应万变的模式终将无法持续。
　　  陈立民也指出，万达缺乏技术含量的开发运营模式太容易被模仿。
　　  对此，吕正韬表示，虽然商业地产市场竞争日渐加剧，模仿一两个赢商网万达广场不是问题，但要模仿万达并达到一定的规模、品质，具备万达的招商、运营能力，就目前的市场来看，仍非常困难。万达也经历了十多年才有现在的成果，同时万达的产品也在不断更新换代。
　　  林戈告诉记者，确实，在传统意义的商业地产领域，万达占据者霸主地位。但随着近年来越来越大的大型开发企业进入商业地产领域，竞争的激烈让万达很难再获得具有绝对优势的土地资源。
　　  林戈指出，万达高度固化的商业模式，使其不能根据所进入城市的商业能级和消费形态去做灵活的变化。短期内，中国城镇化不断深入，很多地区有较大的商业地产需求，所以从全国布局的角度来看，万达现有高度固化捆绑的模式暂时不存在风险。但在中长期，万达广场固有的经营状态确实面临新的商业形态、城市升级和电子商务等带来的挑战。
　　  万达模式是基于土地运营，高比例地销售、持有商场，不断复制，循环高周转。
　　  陈立民表示，这样的发展模式在其所依赖的城镇化达到一定规模后将难以继续，土地资源有限，随着城市化的不断推进，万达现有的商业模式面临考验。在一个城市的多个万达广场之间也会互相“践踏”，消费力增长缓慢，发展速度会慢下来。拆零销售的商业地产，无论是公寓、办公楼还是商业街，都不能发挥其应有的经济效益，产出始终不如整体经营的持有型物业。
　　  “万达现在这种跑马圈地的游戏总有终结的一天。”陈立民指出。即便强如万达，也终需改变经营模式。
　　  大笔投入转型未卜
　　  万达2012年工作报告显示，截至2012年12月31日，万达总资产约3000亿元，不动产规模全球排名第二。
　　  其中，万达持有物业1290万平方米，但其贡献的收入有限。该报告显示，2012年，商业管理公司的租金收入为52.07亿元，万达百货的收入111.8亿元，万达院线的收入30.8亿元，大歌星收入7.25亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，仅占万达集团总营业收入的16.23%。
　　  物业销售仍占据万达营业收入大头。2012年，万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%，占集团总收入的38.06%。
　　  这就意味着住宅和商铺类销售的贡献了大部分的营业收入，商业地产增长率低于万达集团整体增长率。对此，大连万达集团董事长王健林表示，“增长部分更多来自非地产业务，这是可喜的现象。”
　　  有业内人士表示，这也体现出王健林对于销售类物业收入占比过大的担忧，并希望通过非地产业务的增加，摆脱原来简单的重资产高周转的模式。
　　  关注万达的一系列动作不难发现，万达正大手笔投入非地产业务，并希望通过发展多元化的业务走上转型之路。
　　  6月19日，万达宣布将以7亿英镑(约合人民币67.1亿元)在英国伦敦核心地段建设超五星级万达酒店。此前，万达刚刚以合计约人民币30亿元的价格收购了英国最大的豪华游艇制造商圣汐公司。
　　  据不完全统计，从去年5月22日至今的一年时间里，万达先后以26亿美元收购全球第二大院线AMC，以30亿美元投资俄罗斯旅游业，再加上在此番英国约近百亿元人民币的投资，万达已在美、俄、英三国投资近72亿美元(约441亿元人民币)，占其2012年总收入1416.8亿元的31.13%。
　　  万达的投资兴趣还不止于此。
　　  王健林不仅对于其主业相关的旅游度假产业大笔投入，对于高投资、慢回报的文化产业亦不惜重金。除收购AMC外，王健林还透露，目前万达已经和美国著名电影及动画制作娱乐公司梦工厂电影公司达成初步合作协议。
　　  王健林希望，到2020年，万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。
　　  此外，万达也在积极探索电子商务。今年5月王健林在接受媒体采访时表示，万达集团将在7月推出“智能广场”，“这算是某种意义上的电商，不过是为万达广场做软服务的。我们现在已经有了几百人的团队，将在今年选四五个城市做试点。”
　　  沪上一位知名房企商业运营负责人指出，诚然，万达正在尝试转型，但其多元化扩张背后存在着资金链隐忧。另外，万达投入的几大产业，例如酒店、旅游地产，都需要长期的经营才能实现盈利，这与高周转的万达模式不免产生矛盾，其投入的文化产业目前的盈利能力亦十分有限。

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沈阳的北一路万达也有吧 危险啊