"空港经济"等概念过分前瞻 沈阳园区建设遭遇的尴尬

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  这边厢是“天时地利”的先决条件，那边厢是经济体量的后天不足。

    “环渤海经济圈”一直为诸家开发企业在圈地、开发中极重视的经济区域，诸多园区企业更视工业重头的“环渤海区”为开发重点。

    在2014年的经济新常态期，房地产链条从上至下都面临“利润率下滑”“融资难”等困境，但产业地产的开发建设却成为一枝独秀。

    位于沈阳的很多开发企业如辽宁闽商投资集团、锦联集团等在这个时间点上大面积豪取工业地，抓住了“天时”。

    已经占据“天时地利”因素的沈阳园区，下一步即是抢占沈阳市场的“滩头”。

    但“创业容易，守业难”。


    工业、物流及专业园区：先期遭遇招聘、营销难


    “能帮我找找销售和招商的人吗？”

    当新华网记者联系园区一名销售人员时，该名经理人第一时间这样询问道。

    在去年，诸多开发商与投资集团在沈阳周边拿地、进行园区开发。但园区开发公司用人难，却成为开发工序前的一大“桎梏”。据新华网记者长期调研，在沈阳诸多的开发企业，均面临招聘难的问题。


    前DTZ戴德梁行工业物流部助理董事郑忠诚表示：“销售队伍难以搭建，是产业园区开发施工前的重大难题。和住宅地产相比，‘卖厂房’卖的是产业链条和产业前景，卖的也是自身园区的孵化器。这和卖住宅时的降价、送面积等手段截然不同，但目前沈阳绝大多数园区聘用的都是之前卖住宅地产的人。”

    “这些销售人员常常跑到沈阳市郊，逮到个小作坊就推门而入——‘老板，买厂房吗？’或者跑到大中型工厂，给门口保安留个名片，‘我是卖厂房的’。这些都不是正确的产业园区拓客模式。”郑忠诚向记者坦言。


    与遭遇营销难题的诸多产业园区相比，位于沈阳于洪区的深国际物流港在2014年已经开始前期推广，深国际物流港公司总经理何乃愚曾向记者吐露：自己打算采用“地毯式”营销手段。

    当记者向何乃愚发问“该种拓客手段是不是和房企碧桂园、荣盛等在沈阳的营销行为过于类似”，何乃愚解释道：“深国际物流港在沈阳传统物流张士区拿地，张士在近几年正面临一个政府整改的情况，很多物流企业被收购、被动迁，针对张士地区的物流企业进行‘发传单’等拓客方式，是一种点对点的营销手段。”



    机场货邮吞吐量低 沈阳“空港经济”过于前瞻


    2014年的冬天，位于辽宁沈阳的产业园区除了遭遇招聘用人上的“冰封期”，打着“空港”旗号的园区建设企业也遭遇着与当地经济无法“匹配”的难题。

    在桃仙机场的“空港”板块附近，密布着绿地·南航空港城、华夏幸福基业旗下的沈水生态科技创新城等多家园区。


    DTZ戴德梁行策略发展顾问部助理董事毕大为在回顾往年沈阳空港周边的园区开发时表示：“ 围绕“空港”所进行的开发，要看沈阳空港板块的具体“经济体量”需求。

    “这个经济体量具体指的是——产业园区能够提供多少工作岗位。和当地经济相融合、脱离房地产的开发模式，才是空港板块的产业园亟待解决的问题。”


    而据新华网记者调查，2012年沈阳桃仙机场的货邮吞吐量为131931.3吨，而北京首都国际机场在2006年的货邮吞吐量为119万余吨，年均环比几近沈阳空港货运吞吐量的十倍。

    对于这个数字，前DTZ戴德梁行工业物流地产部助理董事郑忠诚坦言：“空港经济的核心即是货运和客运，具体的货运数字和进出口产品的种类，能看出该空港的层级水平。”

    “沈阳的临空经济区体量几乎为0。”郑忠诚认为。


    “微笑曲线”能否复制成功


    据新华网记者获悉，沈阳诸多园区建设企业在效仿“微笑曲线”开发模式。而“微笑曲线”一直为园区龙头企业联东U谷所推崇。


    “开发园区的企业都想做‘微笑曲线’，都想取巧。”郑忠诚表示。

    “微笑曲线”模式即围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销运营。“微笑曲线”的中端，正是组装、制造产业等获利低位。


    一名产业地产业内人士表示：“现今大的配套环境就是萎靡的，制造业也不再享有成本优势。国内很多企业最大的难题都是成本压力。”

    他吐露：“ ‘微笑曲线’两端——技术专利和品牌服务都是获利高位，但这些企业并没有获得土地和资金压力的难题，所以打着‘微笑曲线’特色的园区，他们的客群都是中小企业。纵观整个沈阳的经济大势，中小企业倒闭，实体经济萎缩。”


    “抛去园区企业布子时的财务杠杆作用，从沈阳整体的市场体量上来看，并没有这么大的园区需求。”该名业内人士表示。



    （新华产业园产经记者 张天凝）

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呵呵~~

沈阳上空的鹰

纵观整个沈阳的经济大势，中小企业倒闭，实体经济萎缩。”

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