沈阳商业地产“大跃进” 政府被指“急作为”

天九哥

规划布局合理性科学性被质疑

　　李慧敏

　　 短短数年间，商业地产巨头悉数到位、数十个综合体正在营建、上百座高楼拔地而起、国内外知名品牌一一落地……

　　 “沈阳是个商业地产的重灾区。一些专门收购经营不善的大中型物业的机构，对沈阳的项目完全不感兴趣，连具体哪个物业都不关心，即便很便宜都不来看。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

　　 专业人士表示，大牌云集并不能化腐朽为神奇。沈阳商业地产过热、过量、过剩，这不是预警，而是现实。当地政府急于在形象上有作为，直接导致商业地产的“大跃进”。

　　商业开发急于要形象

　　 沈阳商业地产的开发，依照的并不是商业地产自身规律，而是政府的时间表。

　　 商业地产的核心集聚区——金廊的开发，始于沈阳对区域中心城市形象的追求。

　　 2003年，沈阳市基于城市发展的战略性要求，划地12平方公里，命名“金融国贸商务区”，即为沈阳城市CBD的雏形。

　　 随后，又对整个城市发展空间进行了重新规划布局，2003年7月，推出《沈阳城市发展战略规划》。

　　 新规划当中，沈阳城市CBD的开发被赋予更为宽泛的外延、更为炫目的概念和更为重要的使命，即开发建设“中央都市走廊”金廊,是国家区域中心城市、东北地区最大的国家化大都市——沈阳的城市发展战略中的核心概念。

　　 彼时，官方称，建设金廊是沈阳成为名副其实的东北区域中心城市的必然要求。

　　 金廊全长17公里，规划面积36.6平方公里，主轴在青年大街沿线。2007年，金廊向南北延伸至21公里。2008年再次延伸，全长达到了30公里，总占地面积75平方公里，跨越沈阳多个行政区。金廊规划建设项目共140项，规划建设总面积5253万平方米，总投资达2600多亿元。

　　 2003年7月18日，沈阳市召开招商说明会，金廊开发建设拉开帷幕。说明会上外界获悉，金廊又称“黄金(1207.10, 13.50, 1.13%)走廊”，招商方向以商业地产和公共服务建筑为主。

　　 而2009年沈阳又提出“加快建设东北金融中心”的主张，沈阳争做东北区域金融中心的意图彰显。

　　 为了推进金融中心核心功能区建设，沈阳还按照高标准制定开发区城市设计规划、加大对投资百亿元以上的沈阳国际金融中心、恒隆市府广场等重点在建项目的推进。

　　 据当地媒体报道，以金廊南北长度30公里计算，金廊工程每一延长米的地段，就能吸引投资875万元，成为沈阳招商名副其实的“黄金走廊”。

　　 2011年~2012年，沈阳加快金廊建设，因为2013年辽宁承办的第十二届全运会转眼即至。

　　 “商业地产有自身的一个逻辑，而且这些逻辑和规律是必然会在市场上产生作用的，所以还是要尊重规律本身。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，政府主导下要求金廊快出形象、早出形象的“大跃进”式开发，对商业地产来说是一个悖论。

　　规划管理能力引质疑

　　 “沈阳商业地产的规划布局，其专业性值得探讨。”王永平表示，沈阳市以市政建设的思路来规划布局商业地产。

　　 王永平认为，从金廊来看，最初规划的17公里长，在一条主干道沿线布局一百多个商业项目，更多是为了城市形象的展示而非从真正的商业地产经营角度出发。沈阳的商业出问题，跟当地的好大喜功，对商业规律不了解有直接关系。

　　 “长条形的布局本身不利于聚集人气，而各项目间‘公共汽车站’式的摆放方式暴露了规划的不专业性。”王永平表示，金廊上的项目定位几乎一样，即无互补性也无联动性，项目间距离多为1公里左右。有些项目距离较近，但相互间上没有连廊、下没有通道，各项目间相互隔离，没有联动。

　　 “青年大街全线几乎没有可以左转的路口，严重地阻碍了车流人流的互动沟通。”沈阳福融开发总经理查洪彦认同这一观点，他认为，金廊青年大街的交通规划方案是硬伤。而且金廊两侧片区住宅量不够因此也难聚集人气。

　　 “很多综合体是围绕交通的动线节点来展开的，而不是说先弄综合体后补交通。”陈晟表示。

　　 “很多问题比如连廊问题，香港铜锣湾、中环都做得很好，可以借鉴，这本来应该是后发的优势，沈阳在前期规划之初就可以解决掉的问题，还要在隐患大面积爆发之后再修修补补。”陈晟认为，这也是规划存在的问题之一。

　　 王永平认为，沈阳商业地产总量失控，包括量过大、上市节奏过于集中，都是规划层面出了问题。主要表现在与宏观指标的不协调，商业规模与人口增长不协调、与人口收入水平不协调、与消费的增长不协调。

　　 “最要命的是规划是随时可变的，充满了极大的不确定性。”开发商刘先生表示，根据规划拿了地，在方圆5公里之内没有其他项目，但工程进行一半才发现，周围又出现了新项目，“这项目你是接着做还是不做？做了就多，不做就死。”刘先生说。

　　 而金廊在做规划时，偏重强调“高大上”，政府还放开了容积率与楼宇高度的限制。

　　 2009年初当地政府的一份关于金廊工程建设情况的汇报材料中提到，彼时，金廊项目中已有40个项目建筑设计高度超出空管部门规定的净空高度，领先国际城项目已被空军下达了停工通知。

　　 该材料同时提出，超高建筑在结构和设备安装方面投入很高，如不能实现规划高度，干半截子工程，投资者不能得到回报，不仅造成社会财富的巨大浪费，也挫伤投资者和开发商的积极性，因此需亟待解决。

　　 “各个城市类似金廊这样的定向区域，作为一些城市发展亮点来规划，比如CBD的开发、金融中心的开发，政府拉动区域的做法都是能够理解的。”陈晟表示。

　　 然而，政府对城市的管理能力比大型规划、比土地出让更为重要。

　　 陈晟认为，政府在这样的操作过程中，其管控能力、土地出让节奏、人口导入、税收的政策等一系列的城市管理的能力尤其重要，比如交通的情况、配套的情况、人员的使用情况、节能情况等。

　　 “如果规划做了，商也招了，地也卖了，支持人口导入和产业导入的这些其他配套政策或环境跟不上的话，就造成超前规划没有得到落实。不能落实到位，就会导致目前这种高密度、过量、同质化的状态。”陈晟说，这对城市管理者来说是最大的课题。

　　地价便宜招商盯巨头

　　 “沈阳的商业地产一方面是供应量过大，一方面全是高手过招。”王永平表示，恒隆、中粮、华润、华强、裕景、茂业、世贸等等大牌在沈阳金廊云集。

　　 不同于其他城市，沈阳商业地产招商只盯那些巨头。

　　 “一般地方招商要引进什么样的商业，首先要看当地有什么需求，需要什么样的商业，政府出去引进来。”一位业内人士介绍，据说沈阳的招商办法是，每次招商会领导都要求下边把全国、全世界最好的商业地产公司都写下来，然后问谁还没有进来，谁没进来就去找。

　　 “哪个有名就招哪个，条件都好谈。”该人士介绍，沈阳政府主导的这种招商方式在业界广泛传扬。多位业内人士均向记者证实，表示曾听说过这样的说法。

　　 “这些财团当然都有很好的成本控制，商业但凡不是政策给够，这么多大牌不会一窝蜂进入沈阳。”王永平表示，在推销式招商的博弈过程中，开发商具有话语权，政府处于弱势，并没有太强的议价能力。

　　 “金廊的土地便宜得出乎意料。”一位顾问机构的负责人如是表示，政府不可能在土地出让上赚到钱。

　　 业内人士表示，地方政府主导商业地产的招数，一般是土地集中放量，并限定用途。

　　 “地方政府大量增加商业用地，是因为地方政府意识到商业地产可以带来税收，刺激消费，拉动整个城市的GDP。”王永平表示，用开发商的说法，现在市场上没有几块干净的住宅用地，大一点的地块都强制性地附带商业。

　　 “住宅是一锤子买卖，商业可以展开的话题就很多。”群升新天地常务副总厉建华表示，当年是辽宁省高层领导到上海招商，群升才进入沈阳，政府给的条件是要求80%的商业、20%的住宅。“如果这个比例倒过来，我们也早就走了，不至于现在被套牢。”厉建华表示。

　　 “补贴式、诱导式招商的后果就是，开发商来了做不下去就跑了。”王永平表示，现在沈阳没有商业经营特别好的。如果说一两家不好，可能还是公司个案性的问题，但这么多最大的公司都出现普遍性的经营不善，那就需要从共性中去检讨并分析原因。

　　 “沈阳将可能成为这些大牌开发商的麦城。”王永平说。

天九哥

商业地产开发商蜂拥沈阳心态各异
部分开发商不专业、不专注、不负责

　　李慧敏

　　 随着沈阳大规模的商业地产开发，涌向沈阳特别是金廊的开发商形成一股热潮。

　　 投入沈阳商业地产开发的地产商却心态各异。有的是做战略布局，有的是趁土地价低拿地，有的准备利用商业地产做资本运作。

　　 专业人士表示，无论投资沈阳商业地产初衷如何，相当一部分开发商的不专业、不专注、不负责的“三不”状态，也是造成沈阳商业地产泡沫翻涌、经营艰难的原因之一。

　　开发巨头战略布点

　　 所有的开发商进入一个城市，都会做战略规划，地产巨头们进入沈阳当然也不例外。

　　 “这套逻辑分析体系包括，为什么要进入沈阳、沈阳未来的变化、长期的指标、城镇化的指标，短期的供应面积是怎样的，短期的存量去化周期是怎样的等等。” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，通过一系列数据监测，由此来决定是否投资。所以从长期角度来说，开发商投资沈阳并非一时冲动。

　　 沈阳作为东北区域中心城市的地位，也是开发商们布局的首选之地。

　　 “首先，沈阳对外资所持态度是开放的，没有太多限制。其次，如果开发企业想在东北布局，沈阳的区域中心和枢纽位置、沈阳未来对整个东北的辐射以及未来经济发展和走势等因素综合起来看，沈阳一定是首选。”戴德梁行沈阳公司总经理赵欣表示，虽然从商业地产来看，大连可能走得要早，但毕竟是在一个角上，辐射能力有限。

　　 而始自2003年的国家“东北振兴”战略，也进一步强化了地产开发商们拓展东北的意愿。

　　 “振兴东北老工业基地的国策，让我们觉得未来沈阳有发展，而且当时沈阳房地产的绝对值偏低。” 群升新天地常务副总厉建华表示。

　　 “作为二线的省会城市，沈阳无论是住宅市场还是商业市场都有操作空间。沈阳住宅至今还有2000多元/平方米的价格，这在同类城市是不可思议的，市中心每平方米价格最高的也就1万多不到2万元，涨的太慢，还有很大的价格提升空间，我们看到了这个机会。”厉建华表示，当年有个专家提过一个指标，说二线城市房价达不到8000元/平方米，这个城市发展速度偏慢。

　　 不仅房价相对不高，沈阳零售商业市场也是洼地。

　　 “香港恒隆之所以打破常规，一下在沈阳开两家店，主要是因为当时沈阳的零售商业坪效在全国最高。”辽宁大学一位教授表示，这一数据是恒隆老总在香港的一次会议上公开的。

　　 “当然开发商在拿地的时候也不可能百分百肯定沈阳会发展得很好，也涉及到政府对整个城市的经济结构有一个预期规划以及政策。”陈晟表示，开发商监测不到的，就是政府的某些背靠背政策，当时跟开发商说只卖一块地，等真正落实的时候发现附近可能出现十块地，开发商不可控。

　　投资商业为资本运作

　　 对于很多大开发商来说，持有的商业地产将可成为备份的资本。

　　 沈阳福融地产总经理查洪彦透露，一般来说，开发巨头们投资开发之后，选择持有商业地产。持有的原因是有大量资本在后面跟进，相当于后面是备份的资本。

　　 据介绍，领先国际城项目的百联购物中心。当年，上海百联以7500元/平方米的均价把10万平方米购物中心买下，百联当时的目的是当它的营业额和利润达到一定程度的时候，打算把这个商铺卖给韩国的一家公司。目前，该购物中心运营不佳，空置率40%。

　　 商业对于开发商来讲最有效的是一个有抵押性的资本。

　　 查洪彦表示，开发商如果用住宅来抵押做融资是非常困难的，因为住宅随时要出售。商业地产则不同。“比方说我的一个A项目是一个几十万平方米的商场，我要做一个B项目，就可以拿A项目做一个抵押，这是一个非常有效的抵押物。商铺估值和翻倍率都比较高，大的开发商是有比较低的现金成本，所以它需要这样的商铺。

　　 “沈阳市政府和开发巨头说白了等于一拍即合。”查洪彦表示，一个地产商，在北上广没有项目，不可能称之为一个成熟的地产商，大牌云集沈阳自身也不可能缺位。品牌也是一样，这是一个需求链，即使亏本也必须有个店才能树立品牌价值。而且，对于开发商来说持有这个店既带来资本上的收益，又满足了企业的需求。