尊重市场 沈阳商业地产还有机会

天九哥

李慧敏

　　 沈阳商业地产脱离实际的现状，有何办法改变、改善或者缓解？诸多业内人士纷纷建言献策。

　　 政府要有所行动，不能闭目塞听，逃避现实，听之任之；开发商应做好长期准备，进行资金的置换准备，等到春暖花开；经营商要拓宽思路，摸索创新模式，“磨”过艰苦期。

　　 不要抵触市场的声音

　　 “沈阳不能说全无机会，如果长期来看目前这种状况得以改变，还是有潜力的。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示。

　　 “我们把中国的城市分为长期、中期和短期几种指标。长期看好的有16个城市左右，沈阳的商业地产中期指标和短期指标目前来看是恶化的。”陈晟表示。

　　 沈阳长期指标是否向好，主要取决于未来的吸引力和人口的导入以及产业的基础能否得到变化，如果得不到变化，那么这种局面就会持续，如果能够得到改变，至少还有机会。

　　 “沈阳还是具备潜力的，关键看它后续的一些政策动作。”陈晟表示。

　　 专家认为，改变沈阳商业地产现状，政府的提振性举措，对城市运营来说是当务之急。

　　 “政府现在首先是要摸好底，不要抵触拒绝来自市场的声音。”陈晟认为，对市场的声音不听不看，必然也会影响到政府对整个土地出让以及运营能力的考量。

　　 如果政府因为财政压力大继续规模化卖地，就像一个松紧带一样，如果还有弹性的话，就还有收缩的能力，如果崩断了，所有的相关方信心都会丧失，再去扭转它就非常困难。代价就会非常大。

　　 “政府应该调整卖地的思路，现在会有政府方面来找我们说，你看现在我们有几块地，这么好的位置，为什么卖不出去？同时也会有开发商来找我们，说我们买了这块地，这么好的位置，政府为什么要规划这么多的商业？”一家国际咨询机构的顾问表示，这就是政府的需求和开发商的需求并不匹配。

　　 其次，陈晟认为政府要适当控制商业用地的推出节奏。“要给开发商一个定心丸，告诉他这种情况不会再持续恶化，可以逐步去化。”陈晟说。

　　 “第三，就要考验政府的能力了，尽最大的可能使得这个城市高净值人士——有钱的、有知识的、有才能的人往这个城市聚集。增加了人，就可以增加商业面积。”陈晟建议，接下来政府要千方百计增加这个城市的吸引力，不管是服务、医疗还是教育，各个方面的城市管理能力要进一步加强，增加这个城市对周边的城市化的吸引。

　　 作为一家民营开发商，群升新天地常务副总厉建华认为，目前开发商要挑很多担子，承担了政府的很多责任，政府应该出手帮忙，比如放水养鱼，在税收等各项政策上适当减免。“对投资百亿以上的和我们这投资50亿元的，做不到完全一视同仁，也应该适当给予扶持，让我们也能挺下去。”厉建华表示。

　　 福融地产总经理查洪彦则认为，政府应该更多地切实协调各种矛盾，如青年大街的交通组织方案需要改善，需要增加购物中心之间的互动性，搭建过街天桥修建廊桥，增加周边住宅量聚拢人气……“这些工作都是单一开发商无法完成的，亟须政府统筹协调。”查洪彦表示。

　　 开发商做好长期准备，运营商要创新思路

　　 “开发商最需要做好的是心理准备，未来可能会是一个长期的艰难过程。” 中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

　　 王认为，这么大集中供应量，只能让时间来消化。沈阳政府要汲取教训，后边要刹车，要控制新的供应量，寄希望于人口增加、企业增加，让时间慢慢来消化。

　　 陈晟则认为开发商要早做准备，就是尽量把自己的短期资金，置换成期限相对长一些的资金。

　　 然后扎扎实实花精力去运营商业，等到长期机会出现，等到春暖花开。

　　 “大牌可能能挺得住，很多民营开发商就会很困难，所以需要把他们的钱变成长期的钱，就有办法。如果不能转变，就会有很大压力。”陈晟表示，开发商投的钱不能是来自银行的短期贷款，比如三年、一年就要还的，一定要置换成险资或者国外房地产信托资金。这些投资的周期就是5~7年，这个周期跟商业运营的周期是匹配的，那就没问题。如果还是使用造住宅的那种快钱，就不会坚持很久。

　　 商业一定是靠时间磨的，问题来了，到底该怎么磨？

　　 除了业态调整、增加体验、聚拢人气等常规建议外，一种比较普遍的看法是，目前的商业都是“就商言商”，缺少文化的元素。文化没有渗透进入商业，是一种产业的缺失。

　　 辽宁大学一位教授表示，沈阳是满清文化积淀最深的地方，但是现在除了有一家清文化主题酒店之外，找不到相关文化的影子。“那么多的大型购物中心和酒店，如果有人在这方面钻研一下，未尝不能走出穿衣戴帽的固有商业模式。”该教授说。

　　 “很多综合体都配备了影院，但是哪家也不赚钱。为什么就不可以把影院辟成几个小剧场呢？”查洪彦表示，北京、上海等地文化娱乐的项目是常年不衰的，话剧、舞台剧很多时候一票难求，而东北更是找不到这样的剧场，不赚钱的影院可以尝试引进话剧、相声、评书等专业小剧场。“包括一些旅美画家的画廊、雕塑等一些东西都是大型商场可以考虑的。”查洪彦表示。

　　 查表示，这些小剧场等文化类的东西可以消耗你的面积并不能指望其赚钱。从小剧场出来，可以逛逛商场、喝杯咖啡吃点东西，人气自然而然就出来了。

　　 而有很多项目仍需要政府的引导。

　　 一个典型的例子是，广西南宁十加一大道整条街是一个茶叶批发市场，是南宁市国资委[微博]所有的市场，也是全国唯一一个营业到午夜两点的茶叶市场。政府与业主签协议时明确，商铺可以价格便宜，但必须营业到凌晨两点。第一年晚上没人买茶，业主硬挺；第二年就红火得不得了，大家都知道晚上有一个地方可以去，那就是泡茶馆，买茶叶。

　　 业内人士表示，沈阳市近几年也提出发展“夜”经济的思路，南宁茶叶市场或许可供借鉴。

　　 据了解，嘉里中心此前专门找了策划公司，准备开发一个大型室内游乐场以应对东北地区冬季寒冷的气候。

　　 而更多开发商保守策略看起来更实用。

　　 “现在的开发商是能拖就拖、能拆就拆、能转就转。”前述咨询公司顾问表示，很多按照计划早就应该完工的项目甚至还没动工；有的项目应该两期开发完，实际上拆成五期；有的项目把整栋楼都转手，自己都不建了。

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kekago

政府的财政收入对于土地出让的依赖性太强，难以短时间内控制土地出让，当然，现在就是有好地也没人敢拿了。所以说，目前政府需要做的是振兴第三产业，让第三产业健康发展，只有第三产业蓬勃发展才能有效的聚拢人才，可持续地创造财富。在扩大中产阶级占人口比例的同时，既消化了写字楼巨大的存量又为零售市场提供了大量的需求支撑。作为工业为主导的城市，沈阳的装备制造业实际上存在很大的问题，一些名义上的支柱企业实际上是国家给钱硬撑门面，有效产值能有多少？第三产业产值比例确实在增加，但现代服务业所占比例又有多少？房地产占大头，金融也是如此，但金融业现在大部分都还是保险和信贷，第三产业结构并不健康。沈阳要做的东西太多了，阵痛期会很长！