“中山假日酒店”整体将被变卖

一愚

本报讯(华商晨报记者孙笑天)因为借款合同纠纷，沈阳中山假日酒店整体曾被法院拍卖，但三次拍卖均流拍。

　　日前，辽宁省辽河中级人民法院刊登了变卖财产公告，法院将于11月对其进行变卖，变卖价格起价2.2亿余元。

　　昨日下午，记者来到沈阳中山假日酒店，该酒店处于正常营业状态。

　　为啥要变卖？

　　与中国银行有借款合同纠纷

　　辽宁省辽河中级人民法院变卖财产公告显示，“中国银行股份有限公司沈阳中山支行申请执行沈阳市自来水总公司、沈阳假日大厦有限公司、沈阳世创工程集团有限公司(原名沈阳世创自来水工程集团有限责任公司)、沈阳市自来水铁西营业处、沈阳市自来水大东营业处借款合同纠纷二案，依照最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，本院依法将下述财产以第三次拍卖的保留价进行变卖。”

　　变卖财产为位于沈阳市和平区南京北街204号“假日酒店”，证载房屋建筑面积为16972.18平方米及国有土地使用权面积2292.80平方米。

　　记者在辽宁拍卖网上查询到，辽宁省辽河中级人民法院曾委托盘锦惠丰拍卖公司对“中山假日酒店”进行过三次拍卖，不过三次拍卖均流拍。

　　公告还指出，应买人愿意以第三次拍卖保留价223472693.70元以上价格应买的，应在变卖期限内向法院提交书面申请，并密封应买价格。辽河中级人民法院定于11月22日召开“假日酒店”变卖会，确定应买人及应买价格。

　　记者从中国银行沈阳分行也确认了该公告的真实性。

　　为啥先拍卖后变卖？

　　有规定不动产变价处理时应先拍卖

　　辽宁安行律师事务所律师杨继新介绍，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采用拍卖的方式；如果当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

　　变卖一般适用于金银、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保存困难或者保管费用过高的物品，对于不动产及其他财产首先应当选择拍卖，而不是变卖。

　　对于流拍的，动产可以再降价进行一轮拍卖，不动产可以再降价进行二轮拍卖，且每次降价的数额最高不得超过前次保留价的20%；变卖物品变卖不成的，可以降低价格变卖，最低的变卖价格不得低于评估价的50%。

　　对于不动产，连续三次降价拍卖都流拍的，法院应当在第三次流拍之后再进行一次变卖，但是变卖的价格应当以第三次流拍的保留价为依据。

　　变卖的成功率多少？

　　多种因素影响拍卖变卖成功率

　　杨继新认为，一般来说，三次流拍再进场变卖的不动产，成交的可能性较低。

　　另外，杨继新还解释，法院查封财产指的是查封“假日酒店”的产权，即产权人不能变卖不动产，但可以承租、经营，因此“假日酒店”尚在营业。

　　辽宁省拍卖协会会长刘志坚认为，影响不动产拍卖和变卖成功与否的因素有很多，包括价格是否合理、是否有人对该地块有投资意向、有意向的人是否有充足资金等，目前尚不好判断“假日酒店”是否有人接盘。

　　刘志坚表示，不动产的拍卖和变卖较动产复杂一些，因此流拍也属于正常现象。

　　“假日酒店”此次变卖起价折合每平米1.3万元，这一价格在拍卖领域是否处于合理价位？刘志坚并没有给出确切回答，他认为每个标的物的情况都不尽相同，不能单看地块，也要看用途、装修等。

　　拍卖和变卖的区别

　　拍卖和变卖都可以作为在民事诉讼程序执行阶段中对到期不履行债务的义务人的财产采取的一种民事执行措施。但拍卖的公开性及竞争性，使拍卖严格区别于变卖。

　　1.程序不同

　　拍卖必须先期公告，并通知有关人员到场，变卖则无此规定。

　　2.期限不同

　　拍卖从对物品的公告拍卖的时间，均有明确的期限规定；而变卖则不受时间的限制。

　　3.确定标的物价值的方法不同

　　拍卖时须对拍卖标的物进行估价，确定底价，然后通过竞价，确定拍卖标的价值；变卖则无此程序。

　　4.形式不同

　　拍卖采取公开的形式，以竞争的方式当场成交，而变卖则可直接交商业部门收购或代为出售。

　　5.标的范围不同

　　拍卖的财产既适用于动产又适用于不动产；既适用于一般的财产，也适用于特殊价值的财产。对不动产的变卖和具有特殊价值财产的变卖，大多数国家均对其作了一定的限制。在强制拍卖中，拍卖的范围比变卖更广，其地位也比变卖更重要。

　　6.在民事诉讼程序中，强制执行的范围不同

　　凡拍卖的物品，在拍卖之前须对其查封、扣押，一方面禁止债务人或所有人随意处分，另一方面也便于实施拍卖。变卖的范围更广一些，它不仅包括查封、扣押的财产，也包括未经查封、扣押的被执行人的财产。