[转帖]名下有两套房转卖要缴个税是差额的20%

唐卡 · 发表于 2010-2-4 18:14:00

这是继“5年产权令”后第二个限令 行业坦言提高换房成本对抑制房价作用不直接　　随着个税的调整，二手房市场渐渐冷落下来 ■本报记者 吴章杰 摄　　晨报讯（记者 林浩）再买房子，要不要“一步到位”，是个需要深思的问题。　　昨日，记者首先从中介行业了解到，继以前“5年产权”征税标准后，日前沈阳市再度出台第二个影响买卖房行为的政策：名下有两套以上住房的，无论是否是“5年产权房”，再交易仍要交纳转卖差额最高20%的个税。　　提高成本 抑制“二套房”　　房女士在皇姑区经营一家私人中介，她坦言：今年年初开始，沈阳市二手房市场重又捡起了两道限令，使得她家至今没有成交一套二手房。　　她说，首先是“取得产权是否满5年”的政策，不满5年要加征包括20%个税在内的各种税费，比例总计约为25%，此外，如果市民名下有两套及两套以上房产，无论是否取得产权满5年，再交易也要缴纳20%的个税。　　“一人有两套以上房子的，占中介房源的绝大多数。”房女士表示，这个政策明显增加了交易成本。　　最直接的影响，就是房价的变化。房女士说，税费成本上涨后，登记房源的客户都打来电话，要么总房款增加两万元以上，要么明确由购房者承担税费，不论哪种情况，购房者还要承担总房款1%的中介费。　　记者随后从税务部门证实了房女士提到的税费变化。有关人士透露，取得产权不足五年的，再次交易征收房款差额部分的20%个税，个人名下有两套及以上普通住宅的，如果能证明取得产权时的价格，将按差价的20%征个税，不能证实的，按总房款的1%计征。　　恐助推“一步到位”潮　　“对于第二套住房的限制，一直是银行贷款方面的压力，但现在已经扩展到房产交易环节了。”上边提到的房女士说，这种影响将不仅限于二手房市场，对于要买新房的人来说，就得考虑是不是得一步到位，省得将来换房成本更高。　　她的担心并不是多余的。事实上，今年就要结婚的小王，就在买房时，很“不理性”地把户型89平方米升到了110平方米。　　小王在大东区北海街附近看好了一套商品房，昨天去交了预付款，原计划买89平方米的户型，但听说换房成本增加后，决定不如一步到位，省得以后再换多交钱，他就改买了110平方米的房子，事后他坦言有点冲动了。　　帮小王代办购房手续的中介公司销售经理丁先生也表示，除非是毗邻学区、商业街的特殊二手房，在新旧房价都在上涨、税费也在同步增加的情况下，越来越多的购房者把目光锁定了新房，而且，“一步到位”的购房者越来越多，80～100平的户型成交量特别大。　　不良预期影响购房者行为　　丁先生表示，政策出台后会进入适应期，绝不会出现立竿见影的重大影响，但一些不良预期会影响到购房者的行为，比如说买二手房不划算了、买房子得一步到位等。　　“仔细算，其实各种税费只是一个小额的换房成本，一套80平方米、售价5000元/平方米的房子，各种税费不到两万元。”丁先生说，由于政策才刚刚开始，再加上春节前是房产行业的传统淡季，所以二手房销售才会出现回落，相比之下，如果非要说计征税费对行业的影响，只能算是小部分原因。　　但如果拿“抑制房价”来说事，丁先生认为税费作用不会如此直接。他说，既然换房成本数额不多，那么对于真正炒房者来说，这就是一种“高不成低不就”的压力，而对于自住型购房者来说，无论税费多少都得买、都得住。　　然而从价格上看，这部分成本势必会首先传导到二手房上。丁先生说，目前已有人把税费平摊进二手房的房款里，这又将传导进同级地区的一手房市场“由此可见，税费的征收会首先让购房者产生一种不好的预期，由此再影响房价，这显然跟抑制房价没什么关系”。　　专家　　税费调控更应细化、全面　　二手房市场是房产投资、投机者参与的重要市场，也是中低收入者倾向的市场，因此调控这个市场时应更细化、全面。　　辽宁大学经济学院教授曲赜胜昨日表示，税费政策的初衷是遏制房产投资、投机行为，但客观上会造成税费压力的转移，使投资、投机者的交易成本由实际需求者承担，政策可以考虑在总房款、户型面积上设定门槛，保护正常的自主需求。　　曲赜胜说，从出售者角度来说，如果税费成本过高、无法转移，改善型住房需求也会受到遏制，“政策应该细化，既控制投机，又保护合理消费”。　　“但这种税费政策也会起到作用。”曲赜胜说，虽然税费比例不大，但从心理预期上可以提示炒房者。另一方面购房者也不用过度担心，因为政策调整是常态的，不必过分夸大其市场作用，国家还是保护合理消费的。本报记者 林浩　　第三套住房贷款　　利率和首付比例　　或上调　　据媒体报道称，鉴于房贷违约率正在上升，中国银监会要求银行上调第三套住房的贷款利率和首付比例，以遏制房地产投机。　　据香港大公报消息，银监会还要求银行停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款，并采取措施确保现有贷款得到偿还。　　银监会还表示，随着投资者进行所谓的利差交易，流入中国资产的外资已显著增加。据悉，去年上海价值千万元人民币以上高档住宅的购买者，近40%来自海外。　　而银监会在一宗案例中又发现，有38名外籍人士从未进入中国，没有提供任何必要的文件，却通过中介和律师从上海的一家银行得到了贷款。　　不过，有业内人士认为，按揭第三套房的首付比例提高，对楼市的整体投机行为遏制作用有限。一方面，由于一些炒房者的资金实力比较雄厚，所以对银行信贷的依赖度并不高，这类投资者在炒房族中占比可能不小。　　另一方面，从中长期来看，房价会呈缓慢上升趋势；如今增加的按揭买房成本，可能仍然没有房价上涨带来的收益多。　　野村国际(香港)分析师颜湄之则认为，若上述有关收紧第三套房贷的报道属实的话，始终会对房价有一些影响，尤其是在海南等地。

猫的瞳孔 · 发表于 2010-2-4 20:23:00

正好弥补税收不足，这次炒房的郁闷了。

boblisa · 发表于 2010-2-6 16:57:00

应该以家庭为单位

boblisa · 发表于 2010-2-6 16:58:00

持有税什么时候开始收啊？应该以家庭为单位持有多套住房的每年都应该是房产持有税呵呵

justlike · 发表于 2010-2-5 20:50:00

这招真狠。

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