[转帖]楼市大炒家去年底已出逃小散客最后接棒恐被套

vip · 发表于 2010-4-23 16:13:00

楼市中的大炒家对市场可能出现的变动似乎仍维持着敏感的“嗅觉”。在4月16日被业界称为“史上最严厉调控政策”出台前，北京北三环某项目一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，当天便成交7套。　　据记者了解，北京市场上的大炒家，早于去年底就已开始出货，今年3月，炒家的出货量达到高潮，并由此引发了北京楼市出现一轮快速上涨行情。如今，从去年底到今年4月初仍在涌入楼市的小散客们，则可能成为这一轮楼市调整前“最后的接棒者”。 　　小投资客的“悲剧”　　没想到一个小小的顺序问题，一周之内让吴先生犯了难。　　吴先生本有升级置业的打算，想把手中的一套房子卖掉然后再买一套新的。上周，吴先生看中了望京的一套房子，交了20万订金。盘算着等房价再涨涨，将手中的这套房卖个好价钱，以支付新房子共约200万的价款。没想到，上周末，楼市调控政策“连珠炮”似的出台，房子的买家全都不见了踪影，“并且降价20万那些买主也不再回头”。　　“没想到房子买卖的顺序操作反了，让我的资金链几乎断裂。实在卖不出去，我只能放弃20万的订金。”这两天，吴先生正面临着痛苦的抉择。　　在北京楼市中，如吴先生一样的小投资客们以及兼有投资与自住需求的购房者们目前大多处于“水深火热”之中。　　“一次购买超过20套房的大投资客们的进场时间不得而知。”一位中介业内人士对《第一财经日报》记者表示，“然而这次3月份北京市场的交易高峰基本就是大投资者为了出货而拉动的。”　　正是在大投资客出货的3月，北京楼市经历了一轮快速上涨。根据北京市交易管理网的数据，今年3月份北京二手房单月成交量超过2.7万套，而此前1~2月份两个月的成交量共约2.3万套。一直到4月20日，北京二手房住宅市场4月网签总量为22327套，较上月环比增幅达76.8%，与去年同期相比也上涨了69.3%。　　另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据，4月中旬北京二手房市场的整体交易均价达到23082元/平方米，较3月同期再上扬两成。　　“北京市场上手持20套以上房子的大单投资客，大部分来自浙江、山西、内蒙和河北。”据上述中介人士介绍，“高抛低吸”是他们一贯的操作准则，然而从去年年底开始，便有投资客开始“出货”。　　去年12月，由于“关于个人住房转让营业税征免实现由两年恢复到五年”等系列政策的出台，朝青板块泛海国际居住区的一位二手房投资客，一次性抛出25套房源，总面积达5500平方米，总交易额突破亿元，该投资客获利超过100%。4月初，北京市场再现上述大单抛售。　　“很多在北京楼市投资多年的大投资者对于市场出现调整有非常敏锐的感觉。”北京美联物业市场研究部去年12月中旬根据政策出台的影响进行市场调查，在针对北京500位手中有超过5套房产的老投资客户回访中，82%认为房价已经触顶，更有62%已将部分前期暴涨的房源挂牌成交。而同样的调查中，普通客户则继续持有非常旺盛的购买欲望。　　与大投资客拥有丰富的经验和灵敏的市场嗅觉不同，小投资客和大部分自住需求的购房者往往选择“跟风”。据上述业内人士透露：“最近一段时间大投资客的抛售，接盘的基本上都是跟风的小投资者和自住需求的购房者。”　　政策进阶　　显然，吴先生的遭遇已不足为奇。　　据北京中原三级市场研究部统计数据，在2009年来的北京二手房市场违约中，90%都为房主因为房价上涨过快认为售价过低而违约，而4月15日以后则非常明显地出现了买房客户开始违约的现象，目前违约协议中客户违约比例已经达到了70%。预计在5月以后，商品房、二手房将迎来一批因为房价下跌不收房、贷款首付筹不够而造成的违约潮。　　4月21日，小投资客们的坏消息再度来袭。有银监会官员在接受媒体采访时表示，二套房的认定以家庭和房屋数量为标准，而不再以是否发生过贷款为标准。　　我爱我家市场研究人员认为，这项规定无疑是将改善性购房和投资炒房进行了有效的区分，在打击投机炒房的同时，鼓励了改善性购房。因为“如果已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作首套”。北京中原三级市场研究部则认为，这一政策非常精确地打击了炒房客。“将对中小投资者产生非常大的心理威慑力。”　　但与此同时，业内人士普遍认为，这一政策的实际操作难度很大。据中国银行北京分行信贷部相关工作人员表示，要想实现以家庭和房屋数量为单位认定二套房，不仅需要银行间的征信系统联网，而且需要和全国各地的房屋主管部门、民政部门、公安系统建立全面、实时和动态的联网。“这无疑是一个庞大的基础信息工程，需要耗费大量的时间和资金投入。”

vip · 发表于 2010-4-23 16:13:00

Data_数据　　20%　　据中原地产对二手购房者的调研统计，2010年3月京津沪深穗五大城市投资性购房比例平均达两成，其中上海和深圳分别为26%和23%，处于五大城市中的较高水平。而市场上实际投资性购房的比重可能更高。　　70%　　根据中原地产对二手房成交宗数客户贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月北京、广州、深圳及天津四大城市有超过七成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。可见，银行信贷的紧缩无疑将对近七成的客户产生较大的影响。　　40%　　根据央行公布的数据，购房者使用信贷情况也大大增加。以上海为例，2010年第一季度中资银行新增个人一手住房贷款为162亿元，而同期一手住宅销售金额为414亿元，新增贷款占同期住宅销售金额的比重达39%。虽然贷款金额占住房总成交金额的比重为四成左右，但根据中原地产对市场调研来看，投资性购房者一般会充分利用银行杠杆，贷款成数较高。

vip · 发表于 2010-4-23 16:16:00

抛售激增VS买家骤退广州投资客以“降价换成交”？　　张艳红　　珠江新城，广州最集中的豪宅片区，此刻已然成为炒房者争相离场的重灾区。买家的观望以及放盘数量的不断增加，让中介行纷纷走上街头希冀招揽客户。二手房市场的价格松动，将最终触发新房价格的调整。　　放盘量猛增　　这一周，凡是驱车路过广州珠江新城东部豪宅最集中的区域的人，都会看到一道独特的风景：大街两侧三五成群站着众多二手房销售代理，手举“笋盘出让”的牌子。部分过激的销售人员更跑到路中间，试图拦截来往的轿车。　　“小姐，要不要买房？”中介急促的询问间隔地飘进车窗，但停下来询问的人却寥寥无几。　　来自各大中介披露的信息显示，新政出台后，广州的天河区、珠江新城板块由于豪宅密集，成为放盘量最大的区域，放盘数增长幅度在10%~20%之间。　　中原地产物业部有关负责人表示，新政出台后，广州二手房市场表现虽然没有其他一些城市明显，但依然出现了抛盘现象。据她估计，抛盘的大多数是投资性业主，一般手上都有超过两三套的物业。　　事实上，珠江新城正是投资者最为集中的区域。从2007年开始，这个面积不足6平方公里的区域，因为土地稀缺性而受到投资客的青睐，开发商也顺水推舟，使得珠江新城的住房越建越高端，房价也直线上涨，成为平均售价最高的地段。　　数据显示，2006年前，珠江新城平均地价不足4000元/平方米，但到了2009年，该区域居住用地已经被拍到15000元/平方米。房价水涨船高，从2007年的1万元上下，飙升到目前的25000元/平方米。　　不过，这一轮宏观调控突然袭击，让众多投资客萌生退意，原先还待价而沽的二手房业主，如今一改强硬姿态，纷纷表示价格愿意谈。“这段时间很多业主都开始放盘，而且部分急切者向我们表示，只要买家有购房的诚意，就可以约来谈谈，价格都好说。”合富辉煌珠江新城一家门店的负责人如此表示。　　买家在哪里？　　一边是放盘量激增，另一边，则是买家的退缩，广州二手房市场交易量呈现急剧萎缩状态。　　“我们现在最愁的是找不到买家。”上述中原地产的张小姐最近频繁给以前的一些准买家打电话，希望能够促成交易。但遗憾的是，大多数原本准备买房的人都回答“打算再等等”。　　但中原地产上述负责人估计，广州二手房整体下跌幅度，可能只有10%，部分之前涨幅较大的楼盘降幅会大一点。但一般降了10%，就会有买家出手接盘。一位几年来投资过多套房屋的投资者王女士表示，自己已经在去年底卖掉了房子，目前，正打算抄“楼市的底”。　　但是，有业内人士称，二手房最终下跌的幅度，还要取决于一手房市场走势。假如开发商加入到降价阵营，那么二手房将失去价格优势，从而继续“沦陷”。

vip · 发表于 2010-4-23 16:18:00

深圳投资客“鼻祖”邹建民：深圳房价或跌50%　　黄树辉　　楼市新政导致房价下跌预期不断加重，曾经和邹建民并肩作战过的炒房客们最近越来越焦虑。邹建民也经常会在三更半夜接到朋友们打来的电话，询问操作建议。　　邹建民在坊间有个不小的头衔：深圳投资客的“鼻祖”。　　在国务院房地产调控政策连续出台前后，部分投资客闻风而动，试图套现离场。邹建民在接受《第一财经日报》采访时说：“最近几天我能感觉到明显不一样，一些投资客开始几套乃至几十套成批往外抛，但价格却比市场价低了不少。”　　投资客恐慌性抛售　　邹建民名气大，一方面是因为他自称拥有“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩，另一方面则是因为他投资理念自成体系并能说敢言。面对房地产高压政策，邹建民给圈内朋友的建议是尽快抛盘出货，而他此前已全身而退。　　业内机构与邹建民持有类似的研判。根据中原地产市场部预测，一些房价上涨过快的大城市将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调；50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%至30%的现象。　　4月17日，手中握有近十套房子的韦胜怀急忙找了几家地产中介，把现有的房源全部都挂了出去，且注明价格可以协商。韦胜怀陷入前所未有的恐慌：“本打算两会之前把房子都卖出去的，但后来犹豫了一下，没想到这次调控政策竟然这么严厉。”　　已经获利的投机客选择抛售以求落袋为安，而高价进场的投资者因担心楼价下跌也加入抛售队伍。投资客恐慌性抛售带来中介机构的二手房源明显增多。急于促成交易的中介业务员又开始上街揽客。一些“低价出售”的销售广告也纷纷出场。　　市场上甚至有传言说深圳有投资客一次抛售百套房源，继而又传出深圳一个投资客抛盘680套房。邹建民说，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。　　世联地产董秘梁兴安在接受本报采访时说，决定投资客取舍的因素在于市场预期和能否利用财务杠杆。显然，国务院连续出台的房地产调控政策既引发了房价下跌的市场预期，也严重限制了投资客的财务杠杆利用空间，投资客赖以生存的两大基石都面临落空。　　据邹建民介绍，深圳楼市在2006年以后出现了一大批的投资公司，就是由几个投资人集中资金成立的一些投资公司，整批拿下一些房子，同时从人才市场招来的业务员，通过发小传单、举牌子等各种形式销售买进的房子。“这批人我也找他们聊过，他们确确实实在前一段时间政策没有出来之前已经卖的七七八八。现在手上剩下几十套，也是说准备继续往外卖，卖完后就散伙不玩了。你平时在马路上、十字路口、商店门口会看到很多人在派发小传单，说不定就是投资公司的业务员。”　　深圳房价将跌50%？　　房地产市场去年实现“V形”反弹可谓令投资客异常振作。来自世联地产的统计显示，投资者在去年3月份开始陆续回到楼市，6月份开始一些楼盘投资客户的比例已超过五成，部分楼盘甚至高达80%。到2009年底,投资者已经成为深圳楼市主要的需求力量。　　而根据深圳中原地产的分析，目前深圳的投资客中香港投资客占20%,非深圳的外地投资客约占30%，而深圳最为主要的投资客是深圳本地人，约占50%以上。　　如今楼市新政引发强烈的观望气氛，市场成交量已经出现明显萎缩。深圳房地产信息网监测显示，4月18日全市住宅共成交101套，4月19日全市住宅共成交73套，4月20日深圳市住宅共成交60套，成交量逐渐缩减。而仅在早前一周，深圳新房成交量还维持在平均每天150套左右。深圳中原地产总经理李耀智则表示，目前市场上看房客和成交量都减少了80%左右。　　在邹建民看来，深圳的许多楼盘已经失去了投资价值。他举例说，在深圳一套价值100万元的房子，每月租金大概才2000多元，即便是拿到七折优惠利率每月还要给银行4000多元，月租不抵月供。“房子的建安成本大概也就是每平方米2000元，再加上土地成本，每平方米房价卖6000、7000元已经赚得能笑掉牙。刚性需求是有限的，但投资的力量是无限的，深圳的房价就是由投机力量推高的。”　　政策调控带来投资客和购房者之间的关系急剧逆转，邹建民通过房价收入比和租售比测算认为，今年将是深圳楼市重新走向拐点的一年，而未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。“现在的炒房客虽说更加有实力和理性，但是只要房价一跌下来，抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房。”　　世联地产董事长陈劲松在接受本报采访时也表示，调控政策会对楼市造成重大冲击，一些高房价城市的二手房市场将会首先出现拐点。　　按照规律，一段时期的观望之后必然是投资客率先破局。楼市前景难测，而邹建民的态度一直非常坚决：“即使略低于市场价也要卖,一定要跑得快。”对于准备进场抄底的敢死队,他再三告诫：“现在已经不是炒房,而是赌房,只有赌徒才会进场。”

vip · 发表于 2010-4-23 16:20:00

温州炒房客：“我感觉到危险”　　赵晖　　与其斩仓出血，不如持币等待。　　温州投资客刘建峰（化名）在2009年春节过后，发现有一个楼盘，涌进来的投资客人数出乎他的想象，他就准备出手，“至少这个时候，从市场的构建来说，接盘的人是比较多的。”　　这是他判断市场风险的一种办法，在密集的政策面前，温州投资客有他们对市场的判断，冷静，或者出击，或抛售，不同的投资者选择不同的标签。　　“我感觉到危险”　　在温州当地一家媒体的一楼、二楼，常年都设了一个精品楼盘展示厅，如果不出意外的话，每天都有来自全国的五六个楼盘在做推广，春节期间还会有大型的楼盘巡展活动。　　这些楼盘在这里都会找到很多拥趸，“以前这个厅都是人山人海的，一个外地楼盘来温州展示，没几天就被温州人买光了，但这几天人流明显就少多了。”温州晚报的一家房产部负责人向记者透露。　　“窥一斑而知全豹”，在市场显示出前所未有的冷清之前，温州人刘建峰就把大部分投资的房产都卖了出去，“最多的时候我手上有23套房子，从去年年初卖到年尾，现在还有5套房子在手上。”　　这5套是被他视为可以继续等待的房子，其中有一套杭州临近西溪的别墅，将近300平方米的户型，下家从1200万元加价到1550万元，他都没有出手。　　刘建峰是做钢材起家的，和他行业的不少人一样，他们都是靠投资房产赚取了更多的利润，“传统行业的利润率非常低，而且竞争也很同质化，除了房产，很难找到这样技术含量低的投资领域。”　　他是2002年开始投资房地产的，最开始只是小打小闹，到2006年年初的时候才买了6套房子，正是这一年，他发现原来的投资全部都翻倍了，“还有比投资房产来钱更快的投资么？”他告诉记者，这一年，正是这一年，他又在北京、上海、杭州等地买下了十多套房子。　　并不是所有的温州投资客都把房子卖了，更多的在静观其变，温州天浩置业总经理王珍楠对记者表示，他身边不少投资客都还没有把房子卖掉，这些人更多地把这次视为一个“调整期”，“现在不是买入的好机会了。”王珍楠表示，这也是目前楼市迅速变冷的一个原因，很多人都预期国家会有密集的调控行为，所以都在“歇手”状态中。　　在泡沫中疯狂还是在泡沫中崩溃？“我们有一个判断市场泡沫的办法，就是经常性地把一些房子放在中介那里挂牌，如果来问的人很多，说明已经到最高点，散客也进场了，如果一直无人问津，就准备低价走人。”他透露。　　在温州投资客的故乡温州，记者看到，2007年开盘的中央公馆，当时40000元/平方米的开盘价曾备受质疑，现在该项目的价格已经飙升到70000元/平方米。　　“我们曾经做过一个研究，温州房地产市场70%是靠投资或投机需求拉动的，自住型需求只有三成。”温州中小企业促进会会长周德文表示，这个比例是远远高于全国的。正因为如此，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅最大的5个城市中，温州排第三。　　“我感觉到危险，有一天我意识到，连我都不愿意投资温州的房子，一二线城市的风险越来越大。”从这一刻开始，刘建峰就准备抛售。　　二三线城市投资　　不疯魔不成活，在温州投资客收拳的这一刹那，也有人选择“急流勇进”。　　“就在一个礼拜前，我们有十多个温州人开始到二三线城市‘扫货’。”这个临时组建的“炒房团”成员之一的谷先生向记者透露，这几个人都有自己的实业投资，这次炒房的目标城市是武汉、重庆、珠海等地，每个人的投资额度在3000万元左右。　　用谷先生自己的话说，在饭桌上听到一个同乡说起武汉的房价后，他们第三天就一起飞到了武汉，而其他两个城市，更多的也是朋友间的消息显示，这两个地方的机会很大。　　“温州人如果还要继续投资的话，肯定是以二三线城市为主，一二线城市贷款难贷，而且升值空间不大了。”王珍楠透露，此前，就有不少温州人开始去二三线城市买楼，但还是没有形成大的气候。　　在珠海，这些温州人试图找当地一家地产公司的老总，“我们去之前就做了很多功课，要找品牌开发商的老总去谈团购价格。”谷先生向记者透露，现在行情清淡，不少开发商在私下和这些温州炒房客接触时，都表示可以让步，“让步就是让利，行情冷淡才是出击可以谈价格的时候。”对他们来说，速度才是最重要的，在武汉一次性付款买下30多套房子后，他们第二天就马上去了珠海。　　在散客蜂拥进场的时候，想拿一个9.5折都难上加难，所以他们更愿意选择现在出击，“服装、鞋子、外贸这些传统行业的利润率也很低，而且生意越来越难做。”知情人士透露，温州的支柱产业多是以传统行业为主，这也是许多投资客选择楼市的一个原因，这是一个“低门槛、高效益”的投资领域。　　在政府的连环政策面前，很难知道，温州投资客按下的是“暂停键”还是“终止键”。

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