房产商扛不住高房价了 万科上海新盘直降20%

95504

万科在日前举行的投资者交流会上透露，其跟踪的14个重点城市5月份整体新房成交额环比降六成，成交面积下滑近五成，而成交价格受户型结构的影响也下降两成。成交量远比国家统计局的数据更为惨淡。

/来自中华网社区 club.china.com/

    基于这种情况，万科预期未来房价将出现调整，但调整幅度有限。不过万科认为，房价出现适当调整对开发商来说是个利好，因为房价若调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价。


    万科表示，公司将继续采取灵活策略和措施，始终将促进销售放在首位。长期跟踪万科的证券分析人士表示，这意味着万科不久将会在销售不好的一线城市降价。


    从影响成交金额的面积和均价两方面因素看，5月份14个重点城市合计成交面积环比下滑48%，成交均价环比下滑20%。均价下跌20%主要是成交结构性因素所致，新政之后高端住宅销量下滑幅度较大，使得市场成交中主要以中小户型为主，从而导致均价下降。


    而万科的销售稍好于行业情况。万科表示，5月份，公司销售金额同比下降20%，环比下降30%。略好于行业平均60%的下滑幅度，其主要原因是万科产品结构中90平方米以下的房子占比较大，是全行业最高水平。


    但万科认为，房价的适度调整将对行业有利。“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价，因此开发商在房价下跌期将比在房价上涨期的显得更加有利可图。”万科表示。(上海证券报)


    上海万科昨日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。从开盘情况看，开发商的降价行为得到消费者响应。万科上周末开盘认购总金额近4亿元，占到上周全市总开盘认购金额的2成以上。业内人士表示，随着万科等房企加入降价行列，新房房价全线松动的闸门即将打开。上海万科:


    近20％降幅“动真格”


    万科降价的市场传言由来已久，上海项目起初只是“雷声大雨点小”，但从上周起，万科开始动真格了。方方工作室透露，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180－190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际开盘均价为3.2万元/平方米；城花新园项目6月19日开盘，推出48套3G精装公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米，实际开盘价2.4万元/平方米；花园小城6月19日开盘，推出76套精装三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.5万元/平方米。


    经过此番近20%的降价，这些新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。易居臣信市场研究中心数据显示，万科城花新园开盘价2.4万元/平方米，周边的万科朗润园二手房均价在2.3万元左右，水清年华小区由于有部分动迁房，居住品质相对较差，所以二手房价仅在1.8万-1.9万元/平方米左右。


    而万科花园小城所在的闵行吴泾板块内前期的二手房均价在1.4万-1.5万元/平方米，所以花园小城1.5万元的开盘单价还是很有竞争力的。全国市场:


    6月房价优惠幅度放大


    4月中旬楼市新政出台以来，虽有分析人士预言开发商不会无动于衷，但一直以来，房价优惠基本都是“毛毛雨”，以九八折、九九折之类居多。进入6月后，由于成交量急剧下降，加之信贷政策继续收紧，开发商优惠的步伐明显放大。


    6月上旬起，绿地集团分布在全国41个城市的近百楼盘项目全线优惠，一些楼盘最大优惠已接近8折，为今年以来少有。与此同时，保利等企业的部分楼盘也不同程度地调整了定价策略。


    业内人士表示，在目前市场环境下，有两类开发商最先调价：一类是全国性大型企业。由于这类企业通常土地储备巨大，未来滚动开发的压力很大，尤其像绿地这种去年频繁高价拿地的企业，随着市场成交量低迷，调价回笼资金的需求会越来越大；另一类是追求市场占有率的企业。如万科这样的企业，一贯以快速拿地、快速开发、快速销售为经营风格，在市场未来不确定的前提下会选择降价跑量。


    易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在市场观望气氛浓厚时，最怕的是频繁试探性的小幅度降价，阴跌的房价会令买方在买涨不买跌的惯性思维下越发观望。对于开发商降价跑量来说，一次性降价到位更容易带回成交量，回笼资金。研究机构:


    房价全线松动闸门打开


    万科、绿地的带头效应，毫无疑问将促使更多楼盘迈入实质降价行列。有研究机构统计，目前上海在售的打折楼盘有近50个，比起5月已有所增加，但是直接降价的依然很少。而两个“带头大哥”的举动，意味着新房房价全线松动的闸门即将打开。


    佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，目前二手房已出现大范围的抛售潮，二手房先行出货，势必会增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市的房价松动已成必然。从近期成交来看，如需取得较好的销售业绩，房价下调是必然的，并且房价下跌必须一步到位，才能促使成交。


    事实也证明，直接降价比遮遮掩掩的优惠促销更能打开销售缺口。记者了解到，万科第五园推出31套联排别墅，开盘认购率达到100％；城花新园开盘认购率达到83％；花园小城开盘认购53套，认购率70％。其他开发商也同样如此，如“绿地松江名邸二期”在大幅促销下，成交量也明显回升。


    任志强：万科降价将影响整体市场


    对于万科的降价，华远集团总裁任志强认为，万科降价将对房价指数和整体市场产生影响。


    任志强在博客上写道：“我为什么不带头降价？我只能遗憾地回答，我一年销售的面积只有几万平方米，没有社会影响力。”任志强称，万科占了全国约2％的销售量，房子销售的套数可能大于我的总平方米数，(降价)才可能对房价的指数产生影响和对市场及政策产生影响。


    但他同时认为，毕竟万科的项目不是都集中于那些房价过高、上涨过快的城市，许多是在二、三线城市，房价本来就很低，正处于缓慢上行之中。“有人买的市场是不会有人主动降价的。 ”


    万科降价促销悄然启动


    万科在日前举行的投资者交流会上透露，其跟踪的14个重点城市5月份整体新房成交额环比降六成，成交面积下滑近五成，而成交价格受户型结构的影响也下降两成。成交量远比国家统计局的数据更为惨淡。


    基于这种情况，万科预期未来房价将出现调整，但调整幅度有限。不过万科认为，房价出现适当调整对开发商来说是个利好 ，因为房价若调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价。


    万科表示，公司将继续采取灵活策略和措施，始终将促进销售放在首位。长期跟踪万科的证券分析人士表示，这意味着万科不久将会在销售不好的一线城市降价。


    5月数据优于行业水平


    楼市新政之后重点城市新房成交量快速下滑。万科跟踪的14个城市5月份新房成交额合计达到569亿元，接近2008年556亿元的月均成交水平；与上月相比，环比下滑59％，其中杭州、苏州环比下滑幅度超过80％，北京、上海的下滑幅度也在60％以上。


    从影响成交金额的面积和均价两方面因素看，5月份14个重点城市合计成交面积环比下滑48％，成交均价环比下滑20％。均价下跌20％主要是成交结构性因素所致，新政之后高端住宅销量下滑幅度较大，使得市场成交中主要以中小户型为主，从而导致均价下降。


    而万科的销售稍好于行业情况。万科表示，5月份，公司销售金额同比下降20％，环比下降30％。略好于行业平均60％的下滑幅度，其主要原因是万科产品结构中90平方米以下的房子占比较大，是全行业最高水平。


    房价将调整但幅度有限


    对于房价的走势，万科表示，预期未来房价出现调整，但调整幅度有限。


    金地在其投资者交流会上也认为，房价在2010年第四季度预计回归到2009年第三、第四季度的水平。北京、上海、深圳到2010年第四季度商品房成交均价同比下降将达4％、4％、21％。


    但万科认为，房价的适度调整将对行业有利。“因为开发商在房屋和土地之间不断置换的运营模式使其总是希望以低价拿地，高价卖房，从中挣取利润。在房价快速上涨的市场环境下，地价的涨幅往往大于房价的涨幅，开发商很难维持原有的利润。若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价，因此开发商在房价下跌期将比在房价上涨期显得更加有利可图。”万科表示。


    万科同时提出预警，今年调控政策出台，市场景气变化之后，开发商可能迫于资金压力而放缓开工、施工节奏，住房供应将逐步下降，到2011和2012年，市场可能又将出现供应不足的状况。


    促进销售始终放首位


    万科表示，对于2009年下半年以来的政策调控以及市场变化，公司已有充分心理准备，公司将继续采取灵活策略和措施，并始终将促进销售放在首位。


    万科在深圳的销售就是秉持着这个观点。日前，万科在深圳的几个楼盘都是拿到预售许可证后连夜开盘，其售价比预期下降了很多，结果都是销售火爆。


    在国信证券地产分析师方炎看来，万科的规模这么大，为了保证业绩平稳增长，万科会检讨自己产品定价是否合理，所以价格下调可能性是很大。但并不会是全国性的降价，而是在北京、上海、深圳这样成交量下跌比较多、去年涨价比较快的一线城市开始降价。


    在6月初，就有深圳知名代理中介公司的高层告诉记者，万科深圳分公司人士向其透露，万科总部曾督促各分公司积极推动销售，加快回款进度。(深圳商报)

/来自中华网社区 club.china.com/
----------------------------------------------------

我来说说可能的原因吧：

据说，要清算开发商的土地增值税。
大概税有多少呢？象万科这样的大企业，估计有几个亿吧。
据说，不是普遍清算，而是选择一定行政区域内楼盘售价最高的开发商结算。这也算是枪打出头鸟吧！
现在，开发商都小心翼翼的定价，现在谁敢开出新高价，那就是自讨苦吃了！

土地增值税，看来是个好东西！