浑南也不排除有一天成为鬼城

猪狗不如

家住浑南的朋友先不要拍我。听我说完。

最近看了河南郑东新区被人列入中国最大鬼城的新闻（下面帖子附），现在全国几乎所有的省会城市，除非实在没有土地扩张的，基本都在母城之外建立新区，模仿浦东新区的样子大干，而房地产和商业地产更是首当其冲，大城市不说，看看省内，就像辽阳的那样的城市，也在弄河东新城，卫星放了6000亿。这样算，基本就是把中国现在这些大城市整体上扩张一倍，如果这样是北京上海，我还相信，比较财政充足，可以利用奥运或者世博那样，集中全国的财力去搞。但是对于所有城市都这样做，就有点类似当年的大跃进了。

  而支撑这种冒进的房地产，实际上在中国高速增长了10年，现在受到国家宏观政策的调整，已经处于高处不胜寒，强弩之末的感觉。全中国的大城市如此大规模突击扩张，开立新区，建立新城，结果就是大量的银行资金锁定在房地产上，一座座新城拔地而起，但是根本没有人去住，有些卖了，也是投机客行为。更多的还处于建设阶段。而实际上，各级地方政府的财力已经枯竭，全靠卖地维持，一旦将来政策出现紧缩（现在已经看出明显迹象），政府无后力资金投入，这些前期投入的房地产和新城就会成为烂尾或者空城，也就是我们说的鬼城，内蒙前一阵沸沸扬扬的新闻就是例子，今天又出来一个郑东新区。

  虽然这么说，大家都不服气，以沈阳为例，这几年浑南建设的不错，人口也增加了不少，大家觉得似乎真的胜利在望，但是实际上，所有城市都这么想的，整个中国哪有那么多资金建立这么多新城，道理就如同每个人都相信自己是股市中1%可以获利的那个人，但是结果，多数人都是分母。浑南现在开发了很久，道路等基础设施不错，但是楼盘铺天盖地，入驻人并不多，还有更多圈地项目在弄，而楼价却飞涨，一个新区，如果不能在房价上跟老城区形成价格优势，那他凭什么吸引大家去一个商场，学校，医疗等都不健全的地方置业？
  每个人都相信自己是对的，但是结果往往是绝大多数人都是错的。浑南在一片政策支持和媒体炒作中，房价突飞猛进。但是现在政策越来越严厉，随时都不好说将来房地产的未来。随着国内越来越报出更多的鬼城，我们的浑南，也不好说未来如何？个人认为，除非浑南的房价大幅度相对老城区降低，否则短期内难以改变人口不足，空置率高的局面。而未来国际和国内经济形势巨变的可能仍然存在，尤其是房地产，浑南，真的不排除有一天成为鬼城。
但愿我的预测是错的。

猪狗不如

鬼城还是河南未来引擎：郑东新区再演“空城计”

过去几年来，郑州主城区以东的那一大片区域，成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地，地产大鳄、商业巨头和资本玩家频频出手，用不计其数的高楼大厦和外形摩登的公共建筑，为这个中原经济重镇勾勒出一幅令人惊异的未来“脸谱”。

　　但并不是所有人，包括生于斯长于斯的数百万郑州市民，都会甘心情愿地为这一“奇迹”而欢呼。

　　走马“空城”

　　2010年年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。

　　此言一出，郑州当地舆论哗然，官方反应尤为强烈。

　　“我们听到后很生气，怎么能说是"鬼城"呢！”郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬对《中国经营报》记者说。该管委会当时就发布了一份数据，表明郑东新区CBD入住率达到90%，并强调郑东新区常住人口已达30多万。

　　郑东新区建设于2003年正式拉开序幕，南北走向的中州大道将郑州新老城区泾渭分明地“切”开。截至2009年3月，官方公布的郑州市城区面积为303平方公里，而郑东新区规划面积为150平方公里（一说因包含在新区规划内的郑州国家经济技术开发区地位难以协调，郑东新区实际面积为115平方公里）。

　　占地3.45平方公里的郑东新区CBD，正好隔中州大道与老城的金水区相望，这个占新区面积约2.3%（按150平方公里算）的核心区，是开发最早、配套最全、人气最旺的地方。

　　但早在那家美国网站“爆料”之前一个月，河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告，郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

　　在这次历时两个月的调查中，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

　　为实地了解情况，近期记者走访了郑东新区数个住宅小区。位于新老城区交汇处的鑫苑中央花园，2006年便已建成，属于郑东新区入住人数较多的小区之一，多位小区居民表示，大概有三成左右的房子，不是经常有人居住。

　　记者注意到，该小区外围的底商大都空置，一些开门营业的商户生意看上去也比较冷清。一家桶装水中转站工作人员称，从他们客户订水的数量看，郑东新区越往东，小区入住率越差，能有40%就算不错了。

　　谁是推手？

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，10%~20%之间为危险区，20%以上为严重积压区。如果那12位大学生的调查报告结果可信，那将住房空置率高达55%的郑东新区称为一座“空城”，也不算危言耸听了。

　　尽管面临“空城”质疑，郑东新区住宅楼盘，尤其是高档社区的开发热情却日益见涨。记者走访了一处定于2011年下半年发售的新楼盘，据售楼小姐称，预计售价将在每平方米1万~1.5万元之间，相当于郑州老城区住宅平均售价的2~2.5倍。

　　除大量住宅社区外，办公物业也是郑东新区开发重点。河南房地产商会向记者提供的统计数据表明，2010年郑东新区销售办公物业约75万平方米，占全市同类销售办公物业总面积的八成以上，比相邻的金水区高出6倍，平均售价和租金也是全市最高的。

　　相比之下，郑东新区的商铺、商场等商业物业销售，远不及办公物业火爆，2010年售出了不到14万平方米，仅占郑州全市同类物业销售面积的16%。

　　新区之惑

　　2010年8月，国务院批复的《关于〈郑州市城市总体规划（2008~2020年）〉的请示》中强调：“要合理定位老城区与郑东新区的功能，优化城市空间布局，提高对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。”

　　换言之，无论在河南省地方还是国家中部崛起的区域战略中，郑东新区的地位都不容忽视。

　　如今，在郑东新区CBD以北，还有一片约40平方公里的土地正在静静等待开发。

　　按照整体规划，未来几年内，这里将挖出一个面积达6平方公里大的人工湖，环湖一带都是高度在100米以上的高档住宅、宾馆和写字楼，它们共同组成CBD副中心商圈，与已具雏形的CBD中心区相连，状似一个柄端为“心”形的巨大“如意”。

　　这是日本建筑师黑川纪章最得意的一个意念，同时，它也是郑东新区作为郑州及整个河南省未来发展新引擎的一个象征。

　　十年前，即2001年，郑东新区远景总体概念规划方案进行公开国际招标，经30多位国内外专家反复评审，黑川纪章的方案最终“以先进的理念和独具魅力的设计”获得通过。

　　按该方案估算，150平方公里的郑东新区建设总投资应在2000亿元人民币以上。如此庞大的预算，对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说，无疑是一个天文数字。

　　为解建设资金饥渴，当时的郑州市主管领导拍板，以“经营城市”的思路来建设“国际一流水准”的郑东新区。简而言之，就是依靠“土地财政”来推动新区发展。

　　自2003年起的七八年来，这片100多平方公里的土地上，一共2500万平方米建筑面积的各类楼房建成或在建，包括河南建业等在内的省内外大小开发商，都纷纷砸重金进军郑东新区。新区内房价在政府、开发商及各路投资者的合力推动下，一路上涨。房价飙升，反过来又带动地价大幅上扬。

　　2010年11月中旬，就在大学生们公布空置率调查报告前夕，郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得，创下郑州有史以来土地出让价新高。

　　据说，附近另一地块此前出让时的拍卖价不过500万元/亩。

　　作者：刘弘毅 董昭武
http://business.sohu.com/20110121/n279022954.shtml

3719abc

言之凿凿？拭目以待吧。

mooki

浑南情况和其他城市新区不同，其他很多城市，搞个新区，噱头是所谓的CBD,是所谓的环保城，免税区什么的。。浑南是什么情况？是沈阳新的行政中心，不管做什么，你将来也要去新市政府办事吧？所有所有的行政单位，都在新区。。不由你做主。。所有的主要市政机关。。电视台，博物馆。。文史馆太多了，同时还有关乎沈阳走向兴衰的2013年全运都在看浑南，兄弟，你可以放心，浑南只会越来越好，不会成为郑东，和鄂尔多斯。。。

a316481371

这个好像不太可能 政府都已经准备搬到浑南去了 火车站 地铁 基本上 全都往浑南倾斜 楼住说的不是没道理 但楼主怎么不跟好的学呢？看看举办过全运会的济南 ！郑州新区设计有点超前 欠规划 设计的不够科学合理

denim

楼主所说不无道理
但是,沈阳不同于郑州及鄂尔多斯,因为有大沈阳经济区支撑.
政府对浑南的定位应该是沈阳经济区城市群的核心区域
不简简单单是沈阳城内居民南迁这么简单
浑南的前景应该不会悲剧.但是在短暂几年之内不会看到作用
个人认为,浑南的布局有点超前,在它真正发挥作用之前,需要付出高昂的成本
而且沈阳的运气比较好.全运会能很大程度上解决这个尴尬的局面.
浑南会有起色,会有发展.但是,不是现在.

双喜门

英媒长篇报道中国“鬼城” 称城随官走没定拆哪

2010年12月24日 11:08紫荆网【大 中 小】 【打印】 共有评论14条魏城

前两天我坐火车去上班，在车上捡了一份免费报纸《Metro》，随意翻阅起来，竟然发现有一篇关于中国的长篇报道占据了该报整整两页篇幅。对于这个基本上只报道伦敦地方新闻的“地铁报”来说，这可是一个罕见的例外。

这篇报道的标题是“中国的现代鬼城”(China’s modern ghost town)，谈的是中国内蒙古自治区鄂尔多斯[18.26 0.00%]市的新区——康巴什，内容摘要这样写道：“一个为30万人设计的城市几乎成为空城”。配文的五幅照片中，有两幅Google卫星图片：漂亮的住宅，笔直的街道，整整齐齐，方方块块，如同棋盘，但可惜行人稀少；未来主义造型的大剧院和体育中心，如同一把巨型阳伞、五个超级鸟蛋，再配上椭圆形的人工湖和旋转式的人行道，煞是好看，但可惜人气全无。

其实，“鬼城”康巴什早已不是新闻了，卡塔尔的《半岛》电视台曾在去年11月就报道了这个位于内蒙荒漠中的空城，美国《时代》杂志后来又在今年4月派记者走访了这个海市蜃楼般的梦城，并拍下了许多空空荡荡的街景照片，放到它的网站上。此后，关于康巴什是不是“鬼城”的争论在中国就一直没有消停过，内蒙官方媒体和高层官员都出来力挺康巴什，例如，《鄂尔多斯网》发表了一篇题为《康巴什“鬼城”谣言不攻自破》的报道，称“鄂尔多斯康巴什并非《时代》周刊所说的‘鬼城’，而是一个欣欣向荣的城市，正在稳步快速的发展中”，并引述当地一家酒店负责人的话说：“康巴什没有鬼全是人”；再如，内蒙古自治区主席巴特尔最近接受记者采访时高调称赞康巴什，称“只有西欧才有这样好的城市”，并预言康巴什“人气马上会变旺”；许多当地居民也纷纷在网上发贴，为故乡辩护。

但中国其它地区的媒体在谈及这个话题时，都承认康巴什“是一座人迹罕至的空城”，当地政府也表示，康巴什目前的居民人数远远低于原来的预计，即使是巴特尔，在谈到“康巴什模式”时也谨慎地说：“康巴什发展的路子对与不对，只能今后用时间来检验。”

其实，中国类似康巴什的城市还有很多。《Metro》引述金融分析机构Forensic Asia最近的一份报告说：中国这种“鬼城”的数目每年都在增加，有些“鬼城”位于最不适合人类居住的地方，“这是现代版的金字塔修建工程，随着中国每年建成20个新城市，我们希望能够扩大我们的这个‘鬼城’名单。”

本报驻北京记者杰夫·代尔也曾如此描绘位于云南昆明附近的一个新城——呈贡：“13座美伦美奂的地方政府大楼，每座都铺着大理石砖；一所配备室内泳池的高中；两所占地宽广的当地主要高校。崭新的高层公寓楼排排耸立，簇新的窗户在亚热带的阳光下十分耀眼。唯一的缺点是：此刻的呈贡几乎是一座空城。宽阔的马路上不见车辆，银行支行里没有客户，市镇办公楼的门厅里堆积了一地落叶。”

当然，每个被中外传媒称为“鬼城”的中国城市都不缺乏辩护者，每篇相关的报道都会引起巨大的争论。

但我最关心的问题，并非涉及内蒙康巴什、云南呈贡或其它城区究竟是不是“鬼城”，而涉及另外一个问题：为什么中国城市的存、废、拆、建、迁、留都是由政府来决定的？

请看中国《南方周末》对兴建康巴什新区之决策和执行过程的纪录：“2003年6月，内蒙古鄂尔多斯市一届人民代表大会第四次会议审议通过市政府驻地迁址决议。2004年5月，新区全面开工建设。2004-2009年6月底，新区共完工项目47项，完成投资52.88亿元。2006年7月31日，鄂尔多斯市人民政府驻地正式迁址康巴什新区。”

西方城市多是工商业中心，城随商走，中国城市则多是政府所在地，城随官走。

近30多年来，中国城市大举扩张，不外有两种方法：一、改造老城区，二、增建新城区。很多城市扩建采取了绕开老城区、兴建新城区的方法。曾牵头创作《百城记》的中国专栏作家黄章晋对此有过一段精妙的描述：“近年中国城市的市政发展，几乎采用的都是‘大连2.0版’模式，先是政府搬迁到一个新区：新区的地理中心一定是巨大的行政中心，行政中心旁边一定有两幢矮小一点的建筑：人大和政协的办公楼，办公大楼前必有巨大的广场，广场上必有喷泉，广场旁，一定有一条八车道或十车道的马路，沿着这条大马路，附近一定有体育馆、博物馆之类的巨大建筑。”

但不管是改造老城区，还是增建新城区，都离不开一个字：“拆”。改旧，要拆老城区居民的房，建新，则要拆农民的房，占农民的地。

最近，中国网络媒体疯传一则关于Made in China(中国制造)中式译法的冷笑话：“Made in China=没定拆哪”，还有人把这一译法高度赞誉为“音译和意译最完美的结合”、“史上最牛翻译”。

其实，30多年来中国的经济发展模式都可以用这个笑中含泪的黑色幽默译法来概括，因为“制造”和“拆迁”是中国30多年工业化和城市化过程中最关键的两个词，廉价制造和高利拆迁是中国式现代化进程中最重要的两大活动。

当然，在中国，虽然制啥造啥在某种程度上是由国际国内的市场来决定的，但拆哪建哪却基本上都是由不同层级的地方政府来定的。政府主导的拆城建城运动，是“中国特色的市场经济”的最大特点。

但对于这一“中国特点”是否一定是“中国缺点”，学者们却有着不同的看法。不少学者认为，政府主导的市场经济不仅滋生腐败，也缺乏效率。但经济学家张五常则认为，以县际竞争为代表的地区间竞争是中国改革开放以来经济迅猛发展的根本原因，他多次指出，在中国这个人口密度如此高、资源如此缺乏的国家，政府主导的县际竞争是他所知道的最有增长效率的制度。

政府主导是好是坏、有效无效，看来还会一直争论下去，但有一点是肯定的：政府能“定”拆哪建哪，却不能“定”兴哪旺哪。于是，中国就出现了“鬼城”。

《Metro》那篇关于康巴什的报道中，还有一句更“损”的话——康巴什“不仅缺人，也缺魂”。

看来，随官不随商的城市，即使住满了人，也是一个缺魂少灵的“鬼城”。

(作者系英国《金融时报》中文网专栏作家)

jokfh

当年五里河就有人这么说了

PIZZA

回复 4# mooki
浑南老乡吧 我在沿海
浑南必须好 我都倾家荡产了 哈哈

不想长大

警惕是必须的，有时候谁也想不到的事情会发生。