传监管层拟试点上调存量二套房贷利率

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传监管层拟试点上调存量二套房贷利率

　　差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上（含二套房）的存量房贷。

　　2月14日，接近国有大行个人金融部的人士向本报透露，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二


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建设银行4.96+0.010.20%深发展Ａ16.00+0.000.00%工商银行4.36-0.01-0.23%招商银行13.22-0.04-0.30%光大银行4.03-0.02-0.49%套以上（含二套）存量房贷利率的可能性。他透露，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上（含二套）存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。

　　2月14日，接受本报记者采访的多家国有银行个金部门人士表示，目前尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。

　　对于商业银行和房地产人士而言，目前背景下动存量房贷利率难度非常大。

　　不同于2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，时过境迁，在2011年房贷利率紧缩时期，优惠政策或将不复存在。

　　房贷去杠杆化

　　1月26日，号称史上最严厉的房地产调控政策“新国八条”出炉之后，尽管个人住房市场成交量在下降，但并不意味着房贷需求的紧缩。

　　2月14日，某国有大行北京分行个贷部人士告诉记者，“尽管2月份刚上班，但贷款额度又快告罄，领导正在催促大家加班加点赶紧放款。”

　　动存量房贷的念头，源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑。

　　过去几年，商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。上述银行业人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。

　　不过，央行最新数据显示，截至2010年末，全国购房贷款余额6.2 万亿元，同比增长29.7%，其中北京市个人住房贷款余额3476亿元，占比并不高。

　　同时，以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足全国当年整体1.3万亿新增个人房贷的10%。

　　某股份制银行个金部门负责人认为，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，“过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。”

　　上述人士认为，尽管目前没有确切统计，但在北京、上海房价上涨较快的城市，一个家庭拥有二套以上的个人住房贷款的并不少见。

　　操作难

　　然而，前述调存量的说法，遭到了商业银行及地产界人士的质疑。

　　“可能性不大！”北京中原地产一位人士说。

　　在某国有大行北京分行个贷部负责人看来，政策遭遇的现实阻力主要来自于法律程序即若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行强行上调，从法律上是存在问题的。

　　“若更改折扣，涉及到更改房贷合同的问题。”上述北京中原地产人士亦称，尽管不同的银行，甚至同一银行合同制式多有差异，但大多标准制式的贷款合同，会将房贷利率折扣表述明确，如“在合同存续期内，按照基准利率的85%或70%执行本合同。”

　　“基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。”上述中原地产人士说，每年银行可根据央行发布的最新利率水平，银行有权在一年到期以后，执行新的利率水平；但计息方式不能轻易改变。

　　“如果银行单方面改变计息方式，需要法律上重新签订协议，这是一个硬性障碍。”上述大行北京分行人士也表示。

　　不过，某股份制银行个金部负责人则认为，所谓法律依据的问题并不大，“如果要调的话，法律依据是充分的。我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间。”

　　显然，与2008年底金融危机后出台的房贷产刺激政策相比，利率优惠调下来容易，调上去难，客户很难开口答应。

　　2008年10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；随后七折优惠逐步扩展到存量房贷。

　　当时商业银行有两种做法，以工行为例，采取系统直接下调的方式，无需再签新协议；有的银行则是通知客户需要补充签署一个新协议。

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　　首套房贷利率或上调至二套房贷利率

　　房贷利率的调整终于真正向首套房贷下手了。

　　春节前后，处处充斥着深圳、上海、北京等一线城市首套房贷利率优惠取消的消息。取消优惠无需担忧，令人担忧的是首套房贷利率不仅取消优惠，而且有上调利率的可能。

　　在笔者看来，首套房贷利率在特定时期回归基准利率属于正常情况，但是将首套房贷利率仿同二、三套房贷利率上调的做法不仅与国家调控房地产市场的初衷相违背，而且也会大大伤害正在发展的中国房地产市场。

　　据南方都市报的报道，从去年１１月１日起，深圳各家银行已经集体将首套房的利率优惠浮动从之前的７折上调到了８．５折，此后随着信贷额度的紧张，多家银行陆续自动收紧了优惠政策。其中，深发展最为严厉，在１月２０日率先将深圳地区的首套房贷利率提升至基准利率的１．１倍，这也是深圳首次出现高于基准利率的首套房贷利率，利率已经达到了二套房贷的利率标准。

　　从目前的各方报道可以看出，银行收紧优惠政策甚至如深发展将首套房贷利率提升至基准利率的１．１倍，均出于两个方面原因，一是“响应”国家对房地产市场的调控；二是在频频上调存款准备金率等政策下银行信贷额度出现紧张。因此，各地银行纷纷开始取消优惠甚至上调利率。

　　可惜，对于真正需要购买自住房的普通老百姓而言，银行取消首套房贷利率优惠或上调利率的做法，结果只会造成真正需要购买首套自住房的普通老百姓“雪上加霜”，一方面，国家货币政策在不断加息；另一方面，银行也放弃了原有优惠，连首套房贷利率也一同划入调整范围。如果提升首套房贷利率的做法为各大银行所效仿，则房贷利率的调控将陷入一场“事与愿违”的结局，最终需要自住房的普通老百姓再次成为房价高企的背负者与受害者。

　　将首套房贷利率上调至二套房贷利率的做法，从另一个方面也表明，在房地产调控深入的过程中，诸如房贷利率方面，不“一刀切”的做法开始走向“一刀切”，区别对待自住房与投资炒作房开始转向不区别对待，即不论谁买房，全部一棍子打死。而这显然与通过有差别的利率来抑制高房价、抑制非自主型投资房的意愿越走越远，而房价也只会在重重成本的增加中不断攀升，最终走向房价泡沫的破灭。

　　虽然国家规定银行有权在基准利率的基础上浮动的权利，但如果在人们吃、住、行等最基本的生存条件方面不给予优先保障，只会使国家的整体宏观调控落空，而最终的危害也会因为泡沫或危机的积累而降临到银行自己身上。

　　现在看来，首套房利率优惠注定在当前至未来的某一时间段内“人间蒸发”，这一市场行为如同当初为了鼓励发展房地产而对房贷利率采取优惠，再到房价高企时有区别地对待房贷利率一样，是悄悄地来，也悄悄地去，唯一区别的是，如何做到来时让人们减少购房成本，而去时则“一刀切”地增加所有人的购房成本。

　　在笔者看来，将首套房贷利率上升至二套房贷利率的做法实不可取，更不可扩散。相反，应更加有区别地、扩大差距地对待老百姓的第一套自住房和其它类型住房利率，优惠百姓的真实住房需求，提高投资住房成本，只有这样，才能真正达到使房价回归真实，使真正需要住房的人住上房子，国家房地产调控的目的也才能达到。（

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部分银行暂停首套房按揭贷款 额度紧张致房贷排队无期

　　“我们从2011年2月1日开始，首套房贷利率就执行不低于人民银行规定的基准利率了。二套房首付上浮到60%，利率要高于基准利率的1.1倍。”中国工商银行工作人员告诉记者。

　　《每日经济新闻》记者从北京、上海、深圳三地进行调查发现，目前，除个别银行首套房贷利率仍旧实行八五至九五折优惠，大部分银行利率优惠已经取消。而银行信贷额度紧缺，导致了首套房贷排队现象。同时，央行的加息让部分银行暂停了首套住房按揭贷款业务。

　　首套房贷利率优惠几近取消

　　早在今年1月初，就有银行相继取消了首套房贷的优惠。在1月26日晚间，楼市新政“国八条”中尽管并未提及首套房贷的内容，不过二套房贷首付比例由50%提高至60%，而利率并未变化，这加速了银行取消首套房贷优惠。

　　“首套房贷利率从八五折到没有这个折扣，就是一夜之间的事情。”招商银行北京分行东直门支行个贷部经理告诉记者，目前招商银行首套房贷利率还有九五折优惠，“不过，不知道这个折扣还能够维持多久。”

　　可以看出的是，银行在取消首套房贷利率上，反应是比较迅速的。据了解，工行国有大行中，工行、建行的首套房贷利率均已改成基准利率。股份制银行中，也有相当一部分银行取消了首套房贷的利率优惠，如光大银行在年前就已经取消首套房贷八五折利率优惠。“首套房贷利率优惠已经没有了，现在是基准利率。”浦发银行一支行个贷人士称。

　　工行深圳某支行客户经理在接受记者询问时称，首套房贷利率已经没有优惠，二套首付六成，利率则相较基准利率上浮20%，针对非深圳户口、没社保的贷款人则要上浮25%。

　　在记者的调查中，仅仅有中国银行、农行个别支行表示首套房贷还有八五折优惠。“目前首套房贷利率优惠还是八五折，不过还要看资信状况。而首套二手房，还要看个人资产收入状况。”中行总行信贷部人士对记者表示。农行上海一支行人士也表示，首套房贷利率的优惠程度得看贷款规模，“如果贷100万的话，可以享受八五折优惠。”

　　业内人士表示，在目前政策趋紧的情况下，已经很难有优惠利率；虽然还未正式下发通知宣布取消首套房贷八五折优惠，购房者理论上还可以获得最低八五折的贷款利率，但能够真正享受到的可能性很小。

　　部分银行暂停首套房按揭贷款

　　“即使是按照基准利率来做首套房贷，收益上我们一分钱都拿不到的。所以，首套房贷也做不了了，即使是基准利率也不做了。二套房首付60%，上浮10%，我们还是可以做。”深发展北京分行营业部一位客户经理显示了她的无奈。

　　该客户经理表示，目前银行并不支持做首套住房按揭贷款，主要是因为“利率太低了”，已经不再接这个业务。“如果上浮10%~30%，客户可以接受的话，我们才肯接单子。不然的话，让客户经理往里面贴钱，没有人再愿意做了。”她表示。

　　“目前贷款额度缩小，我们现在按揭几乎都没怎么做。”杭州银行深圳分行的个贷人士也对记者表示，其住房按揭贷款执行国家的政策，首套房已无优惠利率，二套房利率为贷款基准利率的1.1倍。

　　那么是谁动了首套住房按揭贷款的奶酪？拿上述深发展客户经理的话来说，就是“政策发生变化，银行也进行了政策性的调整。”这个政策，除了新“国八条”之外，信贷收紧、央行加息也是主要因素。

　　根据央行在2月8日对人民币存贷款基准利率的调整，其中定存5年期基准利率由之前的4.55%上调至5%，上调了0.45%，而贷款5年以上的基准利率则由之前的6.4%上调至6.6%，仅上调0.2%。同时，3年期定存基准利率上调了0.35%，而三到五年期贷款利率则上调0.23%。可以明显看出，定存三年期与五年期基准利率的上调幅度都远远超过了贷款三到五年期与五年期以上的上调幅度。

　　分析人士指出，房贷一般都在5年以上，这种存款利率上调幅度超过贷款利率上调幅度，在一定程度上或缩小银行在这种业务上的利差。同时，加之银行信贷资源今年越来越稀缺，因此，银行更加愿意将贷款放给利率高的项目，而暂停一些利润较薄的项目。

　　额度紧张致房贷排队无期

　　“我不知道现在申请，什么时候能够给你发放贷款。”当记者以客户身份咨询北京一家股份制银行时，该银行房贷人士表示。

　　除了利率优惠取消外，何时能够放款，同样令购房者忧心忡忡。《每日经济新闻》记者了解到，上海、北京、深圳各行房贷额度松紧不一，放款却都不约而同地需要“排队”。

　　上述招行东直门支行个贷部经理告诉记者，“1月份额度紧张的时间没有怎么放款，不过春节过后，额度还可以，现在是有额度。”工行某支行信贷部人员也告诉记者，目前房贷仍然有额度。

　　“最近这一两天，我们行都没有放过款。1月份申请的购房客户，现在还在排队。目前在我们这里已经办完抵押登记的购房者，应该还有100来个在排队等贷款。”尽管深发展北京分行营业部相关客户经理表示不再接首套房贷的单子，但是其官园支行以及德胜门支行的相关人士表示，仍有人很多人在排队等贷款。

　　“这两个月我们都不怎么接个人申请的房贷，主要是接中介的单子。”沪上一股份制银行相关人士表示。而国有大行的情况也不容乐观。中行上海一支行相关人士表示，由于额度紧张，房贷放款极度缓慢，只有应中介或开发商的强烈要求才有可能尽快放款。

　　工行上海支行相关人士则表示，房贷放款要排队，时间上不能完全保证，可能在一个月左右。上述工行深圳某支行客户经理也表示，这几天他们都在等额度放款。

　　针对目前购房者“排队等放贷”的情况，深发展德胜门支行工作人员向记者支招称，购房者可以书面申请上浮房贷利率，比如5%，然后通过支行与分行沟通，在原有的合同基础上附上购房者的书面申请或者重新签一份合同。“利率上浮应该可以让贷款申请快一点，不过也不好说会有多快，肯定比基准利率的快点，但是必须银行有额度才行。”他表示。

　　银行信贷结构或转向

　　“我现在主要去做经营性贷款业务了，就是给企业贷款。这个利率可以上浮，有盈利空间，银行也比较支持。”上述深发展的客户经理向记者表示，而之前这位客户经理从事零售业务工作。

　　国泰君安宏观经济研究员姜超在接受记者采访时分析，部分银行暂停首套房贷按揭贷款业务，可能会导致银行将更多的信贷额度过渡给相应的企业需求。而从上述客户经理的表述来看，未来银行信贷结构或有所偏向。

　　“去年，有的月份总的新增信贷5000亿元左右，房贷差不多就有1000亿元，如果房贷降下来，有可能会降低全年的信贷总量。”姜超分析认为，新“国八条”的出台降低了市场需求，而今年信贷额度本来趋紧，银行不愿意房贷等因素都会使得房贷降下来。

　　“从我们监测的数据来看，1月份住房成交量并没有回落，2月份才开始回落的。如果住房贷款降下来，开发贷也可能会降下来。”姜超预测，今年1月份新增房贷可能会在1500亿～2000亿元左右。

　　某股份制银行深圳某支行对公业务经理告诉 《每日经济新闻》的记者，如果客户在该行如果有授信，则可以申请开发贷。深圳建行相关人士则对记者表示，该行现在对房地产贷款谨慎，开发贷门槛依然非常高。

　　（来源：每日经济新闻）

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典当行坐地起价放高息贷年利率50% 银行地产成“主谋”

　　货币政策趋紧，银行纷纷收紧信贷，一些民间借贷机构则开始坐地起价，其中最为典型的或数典当行。据中国证券报记者调查，一些典当行目前每月的资金利率达到4%以上，折算成年化利率接近50%，这几乎是《典当管理办法》中规定利率的近10倍。而且，在典当物评估价值时，基本上也由典当行说了算。

　　　部分典当行何以明目张胆地高息放贷，在资金面普遍紧张的情况下，他们的资金又来自何方？中国证券报记者就此展开了一些调查。

　　　店大欺客 高息没商量

　　　为摸清当下典当行的资金利率，中国证券报记者对部分典当行进行了暗访。在与广州某典当行业务人员交谈时，他表示，他们每月收取的利率是4.2%，典当物的价值评估都由典当行进行，能贷多少虽然可以商量，但也几乎是由他们主导。从其口气可以看出，他们并不缺借钱的客户。

　　　而收取如此高的利息也似乎成了业内规则。中国证券报记者在调查深圳一家典当行时，业务人员称，如果抵押物是房子的话，资金利率为每月4%；如果抵押物是汽车，资金利率则为每月4.6%，按此计算，当金的年化资金利率达到了55%以上。典当物的价值评估也是由该公司自己进行，贷多少由他们说了算。

　　　按照2005年商务部和公安部联合发布的《典当管理办法》第37条规定，典当当金利率，应按中国人民银行公布的银行机构6个月法定贷款利率及典当期限折算后执行。典当当金利息不得预扣。目前，央行公布的半年期贷款的年化利率为5.6%。照此计算，目前典当当金利率几乎是规定利率的10倍。此外，《典当管理办法》还规定，典当物的估价金额应由双方协商确定，必要时可以委托独立第三方评估机构评估。由此来看，一些典当行显然有违规嫌疑。

　　　需求旺盛 周瑜打黄盖

　　　在调查过程中，中国证券报记者也曾问及典当行，这种做法是否合法合规，他们的回答是自己的证件齐全，不存在不合法的地方。这种回答自然是答非所问，身份合法并不等于做法合规。那么，典当行高利放贷为何大行其道？急于向他们借钱又是些什么人呢？

　　　从了解到的情况来看，随着银行信贷的逐渐紧缩，包括典当行在内的民间借贷市场变得异常火爆。一些急需要流动资金的中小企业从银行很难迅速获得贷款，无奈涌向民间信贷市场，这使得一些民间信贷机构的业务量快速上升，进而推高了民间信贷的利率。业内人士称，典当行之所以开出如此高的价码，显然是面临大量的市场需求。

　　　当金利率收得如此之高，典当行又是通过何种办法规避法律风险的呢？知情人士透露，规避法律风险主要体现在“合同签订”和“发放当金”两个环节上。在合同上，典当行与客户还是会按评估当金和规定利率来签，但典当行会在实际发放当金时，扣掉一部分充当利息，余下的利息则按规定利率收取。而当金归还时，还是按合同规定的金额还，这样实际利率就相当高了。但由于目前民间信贷利率普遍很高，急需资金的客户也愿意这么做。一个愿打一个愿挨，法律风险似乎也就不存在了。

　　　资金何来 地产银行双行线

　　　另外一个需要搞清楚的问题是，既然很多人都缺钱，典当行资金又从何而来？一位熟悉典当行业务的知情人士透露，典当行资金有两部分，一部分是自有资金，另一部分是从银行圈来的钱。

　　　该知情人士透露，他熟悉的典当行是几个老板凑在一起开的，资金都是自有资金。而这些老板部分是房地产商，还有一部分则是建筑建材商。目前房地产市场景气度下降，而股市又不太平，他们就打起了民间借贷的主意。去年一年的收益就相当可观，今年可能会更好。

　　　但并非所有的典当行都是如此，一些典当行的自有资金并不充足，于是想办法从银行圈钱。由于目前银行信贷卡得比较严，贷审要求非常高，一些典当行则可以利用其人脉关系和手中符合贷审要求的实体企业，快速获得银行贷款，然后再将这笔钱放出去，吃中间的利差。

　　　“银行并不傻，这么高的利润，典当行难以独吞。因此，也不能排除存在少数银行信贷与典当行之间有默契的合谋，银行将贷款给典当行，还能分享其后的利润。”该知情人士说。

　　（来源：中国证券报）