沈楼市渐已冬眠 商业地产成"取暖炉"

boblisa

编者按：“自去年开始，在沈城住宅市场遭遇持续调控的压力下，商业地产成为‘香饽饽’，不少开发商尤其是靠住宅起家的开发商纷纷表示将转型商业地产。不管是避险还是平衡，不管是投资还是投机，商业地产都已经成为了沈城不少房企的‘心头肉’。”

商业地产愈加火热 30余家大型商场将密集开张

（时代商报）如果说商业是一座城市激情的源头，那么，百货零售业大举“攻城”就是这座城即将创造出新繁华的标志。

此刻的沈阳零售市场除了已开业的众多百货零售企业外，短期内还将迎来数十家百货店的开门纳客。尽管目前这些零售企业的正式营业时间还没最后敲定，但可以肯定的是，不久的将来沈阳零售市场将再创百货零售企业最密集开业的新纪录。“从一个行业的成长来看，这种扩张速度可以接受。因为多数企业的快速扩张是全国，甚至全球性的，所以仍然有做大的空间。”中街一家商场的老总这样诠释着各零售业在沈阳市场的扩张之路。但是，在此刻的沈阳，零售业如此快速、密集的圈地扩张也在传递着另外一个信号：沈阳零售市场的竞争将越来越激烈。

调查篇

太原街商圈

新加坡广场即将登场

太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体有较大吸引力。随着更多新商业零售项目的建设、使用，太原街的档次得到了进一步的提升。

已有商场：中兴商业大厦、中兴方城、伊势丹百货、新世界百货南京街店、新世界百货中华路店、欧亚联营、BHG北京百货、潮汇购物中心、太原街万达广场、百盛购物广场、新玛特花季店

特别关注：此刻，位于太原街商圈的东舜百货、五洲春天购物中心尚待盘活。2006年1月16日开业的五洲商业广场地处沈阳繁华的商业黄金地段--太原北街，系沈阳市政府2003年重点招商引资项目，投资近18亿元，建筑面积27.8万平方米。广场三大主力商场：东舜百货、五洲春天购物中心、北京华联商厦。定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲、商贸、文化等多种功能为一体的“全天候时尚休闲购物公园”，欲借太原街迈向现代化商贸区的契机，在沈阳乃至东北打造一个现代化的大型商业航母。然而，自2008年上半年起，就不断有东舜百货商户撤离的消息传出，东舜的经营开始进入非正常状态。2008年年末，位于五洲春天购物中心六楼的博库书城的撤离，又被业界人士称为预示着五洲全面瓦解的标志性事件。此前，关于商家接手五洲商业广场曾有过多种传闻，但都没有最终的定论。此刻，只能说我们很期待五洲商业广场在不久的将来能够重拾昔日的繁华。

中街商圈

四大商家“组团”进驻

中街是沈阳历史最悠久的商业中心，在消费者心目中具有极高的认可度。当然，也就是这种普遍的认可让其对各零售企业产生着永久的吸引力。

已有商场：沈阳商业城、兴隆大家庭、皇城恒隆广场、 0101流行馆、大发商业广场、大悦城购物中心、ZEN先先百货、中街新玛特、新世界百货津桥路店

铁西商圈

九巨头全方位挺进

众多商业大鳄的进驻、建设、面世，给铁西商圈的发展注入了新的活力，同时也在预示着沈阳百货零售市场将进行一次意义、影响更为深远的变革。

已有商场：铁西百货、兴隆大天地、万千百货、铁西万达广场、铁西新玛特、友谊购物中心、沈阳国际纺织服装城

分析篇

新商场多布局新兴商圈

“从整体数量上看，目前大型百货零售企业在沈阳传统商圈已经趋于饱和，而在新兴商圈和各开发区这种业态却相对不足，因此有较大的发展空间。”辽宁社会科学院经济研究所副所长张万强这样分析沈阳百货零售业的发展状况。或许正是基于此种原因，此刻，可以看到，或即将开业的或正在建设中的商业零售企业多分散在新兴商圈、商业区，其中以“金廊”沿线和铁西新区最为突出。

金廊沿线

13家百货上演“一个都不能少”

此刻，人们已不能不把关注的目光聚焦于金廊沿线。因为，这个原本并不寂寞的中央都市走廊此刻正在发生着巨大的改变。

已有商场：卓展购物中心、卓越精品馆、万象城、尚泰百货、久丽百货、茂业百货、华府天地购物中心、世贸百货、北京华联五里河购物中心、百联购物中心、泛华广场购物中心

其他商圈

从南到北的“四方”覆盖

毋庸置疑，扩张是零售企业生存、发展的一种需求。但每一个零售企业在项目及店址的选择上都是相当慎重的。而此刻越来越多的在沈阳零售市场上跑马圈地的零售企业把新店开在了传统的商业核心区以外的新兴商圈、开发区等。

越来越多的高端百货零售企业叩开了沈城的大门。除了原有的高端百货卓展购物中心、新世界百货南京街店、卓越精品馆、“金廊”上起航的万象城等等，未来的沈阳零售市场还将迎来更多的高端零售企业，例如计划于年内开业的盾安新一城，明年开门纳客的定位高端、在招商上有上海和香港众多一线品牌资源的市府恒隆，集购物、休闲、娱乐、体验等为一体的高档城市综合体——沈阳阳光百货……

当然，此刻我们所说的高端扩张并不仅仅包括那些已经进驻、建设、面世的高端百货，还有那些正在酝酿开设的高端商场。“尚泰百货通常在每个城市都会开4-5家店，但关键是看城市的大小。沈阳是中国十大城市之一。目前我们刚刚开业了万象城的尚泰百货、大悦城的先先时尚精品百货，应该算是两家了。预计在未来的3-5年，我们会再开两家新店。”尚泰零售集团中国区副总裁郑馨泰这样告诉记者，“在中国市场的扩展决定是我们的重要策略之一，因为中国在国际上是一个有着强大发展潜力的国家。而看辽宁省，它有4500万人口，基本和泰国一样大了，所以充满了机遇。我们要做的就是抓紧时间，比我们的竞争对手更加快速地进入这个市场，占有这个市场，所以我们会花很多资金与精力投入到这个市场。而且尚泰不仅仅会进驻购物中心成为主力百货店，同时也在积极寻找合适的地方，建立经营面积达到6万-8万平方米的独立百货大楼。”

沈城商业格局或将改写

高端百货迅速而大规模崛起，“商家们开始把新店开在了传统的商业核心区以外的新兴商圈、开发区等，这给附近居民的休闲、购物带来了极大的便利，与此同时，这种商业发展模式也将颠覆沈阳原有的商业格局。”这是业界对此刻沈阳百货零售业快速发展更为理性与专业的论断。

万达商业管理有限公司总经理曲德君在接受记者采访时曾给出了这样一组数据：“铁西新区已经建成、正在建设和规划的商业项目约达150万平方米。因此，单单从商业体量来说，铁西商圈已足以构成沈阳商业零售市场中非常有竞争力的商圈。”

毋庸置疑，更多优秀的商业项目、商业地产项目的进驻，带来的是沈阳零售市场商业氛围的浓重、商业档次的提升、商业配套的齐全、商业布局的科学合理。

受制于多种因素 房企转型商业地产分化明显

（东方早报）“在住宅市场遭遇持续调控的压力下，自去年开始，商业地产成为‘香饽饽’，不少开发商尤其是靠住宅起家的开发商纷纷表示将转型商业地产。不管是避险还是平衡，不管是投资还是投机，商业地产都已经成为了不少房企的‘心头肉’。”

纵观一年多以来的试水与发展，商业地产市场虽然明潮暗潮齐涌，但房企在商业地产发展的实质性动作上却表现不一。

德佑地产研究中心主任陆骑麟指出，今年整体市场环境相对较差，并不利于商业地产的发展。对于开发商而言，最主要的还是回笼资金，它们中的大多数放缓了进军商业地产的速度。即便有开发商在持续商业地产布局与拓展，也多以二三线城市为主。

房企分化明显

针对住宅市场的调控尤其是限购，加速了开发商抢食商业地产的意愿与热情。今年年初，在不少上市房企的年度报告会上，企业高层纷纷宣布要加速商业地产的投资与开发，希望通过持有商业物业而平衡现金流和资产收益。

然而，近一年的时间里，不同的企业在逐鹿商业地产上表现明显不同。务实与务虚之间，反映了不同开发企业的实力与战略意图。

以龙头万科来看，虽然关于商业地产的战略有所调整，但其2011年在商业地产的发展上仍有实质性动作，不仅积极整合商业资源，在与商业品牌的关系与梳理上有所进展，加大了住宅综合体的开发，收购开发了一些城市商业中心，并积极涉足高端旅游市场及酒店开发业。

保利集团今年以来加大了在商业地产、旅游地产及养老地产领域的投资。截至三季度末，保利在全国拿下了19宗土地，其中商住用地达到10宗。而目前，保利地产[简介最新动态]在北京、广州、上海等一线城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心及2个会展中心。

转型商业地产房企中，最为引人注目、进展最给力的莫过于龙湖地产。以西南为大本营的龙湖地产虽然早在2000年初就开始尝试商业地产的开发与运营，但真正形成全国影响力应该说是在2011年。今年，北京长楹天街开盘销售，回笼资金近10亿元。重庆、成都天街项目同样取得了不菲的收入。与此同时，无锡、杭州、常州、西安等多个天街项目更是把龙湖推到了商业地产的战线前沿。龙湖有关人士曾表示，要追赶万达等国内一线商业地产。

然而，不少房企的战略仍显得格外保守与谨慎。金地、招商等传统住宅开发商虽然有了较为明晰的战略和团队部署，但在今年的实际行动上收效较小。

就金地的情况来看，年初制定了未来5年“再造一个金地”的目标，今年在大连、扬州等城市出手拿地，但除了极少量的服务配套用地带有商业性质之外，均为住宅用地。

公开资料显示，招商地产今年以来在武汉、镇江、深圳等地斩获地块，但这些土地基本上是住宅用地，并没有纯粹的商业用地。

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商业用房投资增长18%

（辽宁日报）12月19日，记者从省统计局了解到，今年前11个月，全省商业营业用房投资完成630.7亿元，增长17.9%，投资额占全省房地产总投资的15%。数据显示，前11个月，全省房地产开发投资保持增长，共完成投资4198.8亿元，比上年同期增长30.8%。

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沈商品住宅市场低迷 房企集体"转战"商业地产

(来源：时代商报)当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。

有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。

商业地产风生水起

当前，全国住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二三线城市，很多大型开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20％。市场普遍认为楼市拐点已经临近。

此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据统计阳光家缘数据显示，该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月绝对主角，共推房1845套，占总推房数90％。近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二三线城市更是前景一片光明。

开发商转“商”有冲动

不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，回报率也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的回报率比住宅等高2－2．5倍。

山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。

涉足商业地产须谨慎

今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大，但是目前调控风险正在累积。此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。

山西九昌地产开发有限公司总经理张萌盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”张萌盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期的运行管理能力。

zzdeapple

尚泰百货可以考虑太原街潮汇，东舜啊。盘活这些二手房总比新建划算吧。
再或者就入驻华府天地，反正华府那么大，尚泰定位高端新潮，跟0101也不会冲突。也能进些设计师品牌跟卓展配合

午夜屠熊男

期待尚泰集团的罗宾逊和另外一个奢华品牌的百货进沈阳