近八成银行人士“看空”房价

马家小子

[提要] 持续两年的楼市调控，房价最终低下了“高昂的牛头”。问题是，房价是否还会“风云再起”？
CPI降了，通胀呢？是否会卷土重来？
昨日，人民银行重庆营管部发布了《2011年四季度重庆企业家、银行家和居民调查分析》（以下简称《调查》）：超过一半的重庆市民认为房价未来将继续下跌，而一直对房地产保持乐观的银行也一改常态，开始看空楼市。与此同时，买房也不再是居民投资首选。
银行：继续看空房价
随着持续两年的楼市调控至今未见松动迹象，原本一直看好房地产的银行也坐不住了，房价的未来走势不再被看好。
《调查》称，接近八成的重庆银行人士预期未来房地产将继续下降，而只有一成的银行认为房价还将上涨。
去年上半年，同样是这项调查，重庆银行家对房价稳定的预期还一直增强，有超过六成的银行人士预期房价将“保持稳定”。
短短半年之间，银行的态度就截然发生改变，这说明什么？
“银行"多翻空"，对房地产走势不再看好，这对开发商，可谓雪上加霜。”申银万国分析师李瑜说，开发商资金主要来自银行，如果银行不再看好，房贷、开发贷都面临收紧，一旦这个资金“管道”被收紧，那么开发商的资金链无疑将更加紧张。那么房价想不跌都难。
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物价：满意度回升
随着CPI的回落，未来的物价如何走？
《调查》称，重庆居民通胀预期指数为66.24%，换句话说，还是有超过六成的居民认为物价将继续上涨。
“去年三季度，重庆居民的物价满意度跌到了最低点，有接近八成的居民还认为物价将继续上涨”，调查统计处胡晓鹏副处长表示，重庆居民认为未来物价继续上涨的可能性将出现一定程度下降，对物价的满意度也开始回升。
重庆居民投资：理财成首选
如何应对物价上涨？重庆市民的方式是理财，防止手中的钱“缩水”。
《调查》称，去年第四季度，重庆市城镇居民房价预期指数为44.14%，较上季度和去年同期下降11.32%和23%，跌入50%以下的下降区间。
调查统计处胡晓鹏副处长说，这一数据说明，超过一半的市民认为房价将下跌。
“买房投资也不再是重庆居民投资的首选。”胡晓鹏表示，只有13.75%的重庆居民认为“房地产投资最划算”。
一直以来，买房投资都是重庆市民的投资首选，但从现在开始，情况变了。
《调查》称在居民认为“最划算”的投资中，基金和理财产品、股票、实业投资分别占了前三位，而买房投资首次跌出前三位，排名第四位。
“有26.25%的居民选择基金和理财产品，选择股票的比例为15.75%，实业投资占15.25%，都比房地产高。”胡晓鹏表示，以前一些买房投资的人转变了投资方式，更多的愿意将资金投向理财产品和股票等。
胡晓鹏认为，这主要是随着房地产调控政策的逐步推进，房价上涨可能性正在降低，而降价的压力正在增大，因此居民房地产投资行为已明显减弱。
经济：有点冷
紧缩的货币政策也让重庆企业家感受到了阵阵寒意。
《调查》称，2011年四季度，重庆市企业家宏观经济热度指数和宏观经济热度预期指数分别为39.94%和38.83%，分别较上季度下降4.19和4.47个百分点。
“这一数据说明重庆企业家认为经济偏冷”，胡晓鹏说，企业产品的出厂价格也出现了下降的趋势。
据胡晓鹏透露，由于银根缩紧，目前有四分之一的重庆企业流动资金周转困难，喊“渴”。

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房价连续5个月环比下跌年中见底论过于乐观
来源：人民日报海外版作者：梁杰
数据显示，龙年春节后第一周，北京新建住宅成交均价为18960元/平方米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌2.8%，而与去年春节后首周的成交均价相比竟下跌了25%。人们惊奇地发现：北京的房价已经回归到2010年初的水平了。专家认为，今年房价走势“跌”仍是主基调，预测房价年中见底的言论过于乐观。

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房价连续5个月环比下跌

数据显示，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。

具体来看，十大城市1月平均住宅价格出现同比下跌的城市有6个，较去年12月增加1个。其中，上海跌幅最小，为0.18%；杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%—3%之间；重庆(主城区)跌幅最大，为4.06%。

总体看，今年1月恰逢元旦和春节两个假期，开发商推盘热情降低，百城住宅均价环比跌幅略有缩小，但多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了去年9月以来的价格调[最新消息 价格 户型 点评]整之势。

报告还显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。

成交或上升价格难再涨

中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在接受本报记者采访时说：“现在，房价下行的趋势非常明显。应当说这是已实施的调控政策产生的效果。其实，限购、限贷、限价等一系列政策出台后，房价从2011年第三季度已经显现下行势头。今年向哪儿发展还要看政策的落实等情况。”

中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康则表示，预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。预期上半年在一线城市房价将出现明显下降，二三线城市也将出现不同程度的降幅。他说，2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。

多位业内人士表示，经过对节后市场一段时间观察，开发商也将逐步开启入市节奏，不排除有的还会推出更多优惠。加上一部分需求释放，3月或能迎来楼市成交的适度回升，但房价很难再涨。

也有人分析，整个上半年将会是楼市探底的阶段，预计六七月份房价或会“见底”，预计下半年能有所好转。

咬定政策调控不放松

地产市场的未来走势，主要取决于政策。而政策面已被以下这则“利空”笼罩：“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”表现出管理层咬定调控不放松的决心，应当说这是近10年来立场最为坚定的。

业内人士指出，由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。

尹中立表示，未来楼市的走势会受到多种因素的影响。首先，当然是宏观调控政策，如信贷会不会放松；其他还包括，国内今年经济状况好坏；国际多重危机的作用等。他还强调，曾经导致中国房价持续上涨的最重要原因是宽松的货币环境和地方政府对土地财政的依赖及不合理的土地出让方式，要遏制房价的上涨必须从根本入手。在无法消除房价上涨的制度性基础的情况下，行政干预或许是最有效的手段。实践表明，一般性的政策难以改变市场的运行趋势。要阻止该趋势的持续，限购和大批量增加保障性住房的供给，是不得已的方式。

北京大学中国经济研究中心教授宋国青也表示，房地产走势仍具有不确定性，很大程度将取决于未来相关政策的走向。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。



开发商预判今年房价下降10%-30%

来源：中国证券报-中证网作者：陈莹莹

多位专家和房地产业内人士10日在出席2012年中国地产新视角高峰论坛时表示，2012年房地产宏观调控形势仍难以松动，房地产价格下跌已成趋势，房地产企业为“求生存”面临转型压力。

房价将继续下行

多位房地产企业负责人对2012年的房地产调控政策预期悲观，认为今年房价下降已是大势所趋。首创集团[简介 最新动态]总经理刘晓光(微博)估计全年房价的降幅可能在10%左右，林达集团[简介 最新动态]董事长李晓林预测下调20%左右。中坤集团[简介 最新动态]董事长黄怒波则认为，“本轮房地产市场调控不会回头，可能信贷调控措施会改，但是政策不会退出，预计房价将下跌30%。”

全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智表示，房地产行业两年的调控效果已经显现，高热的房地产行业开始降温。过度开发的区域、城市开始理性回归，房价开始出现明显的回调。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，房地产调控新政要真正发挥出作用，必须考虑建立现代税制和现代地方税体系，同时促进房地产领域的健康发展。这要求考虑在住房保有环节上征税，当然只是针对高端住宅设立房地产税。

寻求转型

陈昌智建议，随着保障性住房政策的全面展开，开发商应把科学合理地参与保障性住房建设看成是房地产全行业发展的机会。房地产行业面临转型重组，战略性新兴产业、现代服务业、文化产业等不同行业的跨界发展，将会为中国房地产业带来全新的面貌。中国房地产行业将向着专营或者兼营的合理方向发展，放弃简单的、高利润的惯性思维。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，此前我国房地产行业发展在投资上存在明显的过热成分。未来我国将着力扩大内需，房地产行业发展也应遵循这一原则，特别是住房建设与供应体系方面，应建立二元体系：一方面是普通商品住房的供应，另一方面是保障性住房的供应。而这种二元体系的建立，将会是我国今后城市化发展路径。

黄怒波表示，政府保障房建设对推动下一步城镇化会起到非常积极的作用，也将逼着房地产企业转型，这对房地产企业来说不是坏事。但他认为，当下房地产企业首先要考虑活下来，“因为转型不是那么简单，想转型就能转的”。

李晓林建议，“今年房地产企业应进行一些调整，收缩一部分‘战线’可能会好一点。”同时，目前全国楼市状况，对于那些有较充足现金流的房企而言，可能是一个较好的机遇。

华远地产董事长任志强认为，目前虽然部分房企资金压力较大，但大部分房企的资金链并未像外界认为的那么糟糕。由于今年市场中会供应大量保障性住房，估计全年整体销售仍将小幅增长。同时，得益于2010年新开工量的高峰，今年房地产市场的供应量将呈增长趋势。



人民日报:房价下降不可逆楼市调控应更精细

来源：人民网作者：侯琳良谢振华等

根据国家统计局最新数据显示，11月全国70个大中城市房价继续回落，又有15个城市加入了环比价格下降的行列，同比价格下降的城市也有所增加。

但是，同比下降城市仅有4个。长沙、广州、桂林、洛阳、乌鲁木齐等5城市同比上涨仍超过5%，是70城市中涨幅最高的。在过去的7个月里，这5个城市房价的同比上涨均超过5%。

本报记者走访五地，分别进行探访。

涨幅缩小，上涨势头减弱

虽然同比依然上涨，然而涨势放缓、涨幅回落、价格松动在各地都有不同程度的表现。这在近半年来同比涨幅最高的5市——长沙、广州、桂林、洛阳、乌鲁木齐也有所反映。

根据国家统计局日前发布的11月份国内70个大中城市住宅销售价格指数，同比涨幅超过5%的城市有5个，分别是长沙6.0%、广州6.0%、乌鲁木齐5.5%、桂林5.4%、洛阳5.0%。其中，从10月份开始起，广州房价环比出现下降。11月份，除广州外，长沙和桂林也加入环比下降的行列。乌鲁木齐和洛阳两地环比停涨。

广州市国土房管局表示，9—11月，广州市辖十区新建商品住宅网上签约均价环比分别下降2.4%、0.7%和3.0%。结合其它一些积极迹象，可以表明2011年广州市房地产市场调控政策实施以来，市场已经出现积极变化。一方面，投资性需求得到抑制，市场成交量减少；另一方面，房价过快上涨势头已得到有效遏制。

国家统计局公布的数据显示，11月份长沙新建住宅价格环比下降0.3%。“实际目前长沙纯住宅价格已经下跌了15%—20%，价格已回到2009年的水平。”湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高认为。

洛阳市房管部门销售商品房合同备案数据显示，1—11月份洛阳新建商品住房销售均价为4361元/㎡。其中，10月份新建商品房销售价格4149元/㎡，环比下降0.2%；11月份新建商品住房销售价格4034元/㎡，环比下降0.1%。

涨幅连续7个月居国内房价涨幅榜前三甲的乌鲁木齐，进入11月份以来新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数相比10月份的涨幅均为0，这是今年内乌鲁木齐市房价环比首次停止上涨。

桂林市区商品房成交面积大幅下降，今年1—11月成交面积约为57.43万平方米，仅为去年全年成交总量的49.8%。

总体说来，这些同比涨幅持续走高的城市，涨幅逐渐缩小，上涨势头正在减弱。

马家小子

原因复杂，补涨因素不可忽视

由于各地情况不同、房价基数不同，因而同比涨幅持续走高的原因也有所不同。归纳起来，大致可分为五个方面：

一是地价驱动房价。如一些一线城市，中心城区可供开发的土地有限，导致市区地价居高不下，均价也随之受到影响，降幅缓慢。

二是补涨。一家房地产公司营销经理王先生告诉记者，之所以长沙房价仍然保持着同比增长的态势，主要是因为长沙在全国省会城市中价格一直处于较低的水平，也就是说“房价基数低，起点低”。

和长沙的情况相仿，一些二线城市房地产市场起步较晚。前几年，全国各地特别是沿海城市的楼价飙升之时，这些城市楼价有点后知后觉，一定程度上成了“价值洼地”。近些年，外地的“疯狂楼价效应”才逐步到来，所以“补涨”。

三是在通货膨胀的大背景下，楼价难以独善其身。采访中，广州、长沙、洛阳、桂林、乌鲁木齐五地均有人表示，除土地价格上涨外，房地产业其他方面的成本也在不断上涨，钢材(4181,8.00,0.19%)、水泥等建材价格的上涨，劳动力成本的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手。成本增加，房屋售价无疑会跟着增加。

四是住房产品结构升级拉高均价。王义高认为，“目前大家看到的均价只是表象，事实上现在长沙房价已经出现了分水岭，高档楼盘和低价楼盘的价格差距在拉大，正因为万达[简介 最新动态]这类高档楼盘的加入，所以才支撑了长沙住宅的均价，出现同比增长的情况。”在采访中，记者发现，随着一些大型知名房地产企业的进驻和商品房住宅品质的提高，造成一些二线城市不同程度的同比上涨。

五是供求关系决定上涨。长沙、乌鲁木齐、桂林、洛阳四地相关部门均表示，这些地方的刚性需求较大。其中，一些城市表示，新增的刚性需求部分是伴随城镇化速度加快产生的。还有一些城市，如长沙，年轻人首次置业占购房者的比例一直保持较高水平，这也导致了同比增长。

也有城市认为同比涨幅较快和供应相对不足有关。桂林市房地产业协会会长申应林认为，今年1—11月，桂林上市房源量不足去年六成。不是有房卖不掉，而是只有这么多房可卖，相对仍是卖方市场，且有足够的刚需支撑这个市场，所以呈现出“量跌价涨”的现象。

调控仍有压力，仍需进一步对症下药

对此，中国房地产协会副会长朱中一指出，相比而言环比指数更能反映房价涨跌。与房价的环比指数相比，同比指数变动受到的影响因素相对较多，例如成本上涨、供求关系变化都会对房价的同比上涨产生影响，而且也应该考虑到今年物价指数的整体涨幅。

他分析说，近几个月，尤其是从10月份以来国内70个大中城市住宅销售价格看，环比下降的城市在不断增多，降幅在扩大，总的说来，结合其它一些积极迹象，可以表明2011年房地产市场正在出现积极变化。

朱中一分析说，在调控政策不放松，购房者持续观望等态势下，房地产企业的利润会逐步趋向合理化，房价下降之势不可逆转。从开发商自身的生存和发展说，积极面对当前的现实状况，以价换量适应市场发展的走向，才是理智的选择。

朱中一指出，和同比环比均有明显下降的城市相比，这些同比涨幅较高的城市在楼市调控上的压力较大，应该具体分析房价上涨的原因，各地应结合本地情况进一步出台新措施。

为了加强楼市调控，缓解居住性需求，广州、长沙、洛阳、乌鲁木齐四地的住建部门都提出了要加大保障性住房建设力度。其中，今年乌鲁木齐市超额完成保障性住房建设任务，原计划建设保障性住房1.15万套，实际建设1.2765万套，比计划超额完成11%。

广州、洛阳、乌鲁木齐都表示将加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序；严格商品住房价格和销售监管，实行房地产开发企业年度预(销)售方案申报制度；坚决查处哄抬房价，捂盘惜售、发布虚假广告等扰乱市场秩序的违法、违规行为。

朱中一表示，种种迹象表明，那些房价上涨过快、房价过高的城市，房价下跌已成必然趋势。下一步需密切关注市场变化，尤其要在坚持调控方向、巩固调控成果的基础上，抓紧建立中长期制度，促进房价的合理回归，推动房地产市场健康发展。



房价下降万科[简介 最新动态]等大房企领衔掀新一轮"降价潮"

来源：证券日报作者：李木子

11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。

继中海[简介 最新动态]、龙湖掀起席卷上海的降价潮之后，万科在北京加入了降价的队伍。就在住宅开发商绞尽脑汁应对“寒冬”之时，中粮集团高调宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。

近日消息称，位于昌平的金隅万科城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]将在本月推出第三期房源，其均价为每平方米1.4万元，和前两期相比，每平方米降了3000元。尽管从实际成交数据来看，每平方米3000元的降幅并不符合实际，但从一期开盘至今，在近两年的时间内，房价波动极小，同时没有出现上行趋势。

“这栋楼降价，实在是因为其品质相对较低。”万科北京公司相关负责人说。但业界认为，这是龙头老大也绷不住了，开始以价换量的信号。

百城价格指数显示，10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，这是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。成交价格的下跌或是来自成交量的压力，中国指数研究院最新统计显示，截至10月28日，当月监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下跌，三亚环比跌幅最大，达53.88%。

随着调控的持续深入，富力、保利等标杆房企都进行了不同程度的降价促销出货，而继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商又领衔掀起新一轮“降价潮”。业内人士认为，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。

销售的迟滞给龙头房企带来负面影响最大的，恐怕就是绿城中国了。11月1日深夜，微博上疯传“绿城正申请破产”，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文澄清。不过，从“海航收购”到“银监会信托调查”再到“退市”等传言，从侧面反映出市场对房地产企业的担忧。

宋卫平也直言，绿城的难处，是整个行业共同的难处。眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态。

马家小子

调查称近七成经济学家预测房价将下行

来源：中国青年报作者：骆沙

《2012和讯预测中国经济白皮书》针对100名经济学家进行问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来。2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势。有近两成受访者认为，未来房价仍将走稳。仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。

报告指出：由于国家宏观调控继续保持严厉态势，地产商资金链将面临巨大挑战。在此情况下，通过竞相降价的方式争取资金回笼，补充日益吃紧的资金链条将可能大面积出现。

房价是事关社会、经济发展的重大问题。报告指出，商品房居高不下对经济发展及民生绝非好事，但房价大幅“跳水”也将对社会发展产生不可估量的负面影响。相较于其他产业，房地产业的生产链条较长、关联部门较多。房地产行业的变迁，将使其上下游几十个相关行业受到波及。因此，房价应当实现稳健而理性的回归。

白皮书发布现场，中国科学院数学与系统科学研究院研究员陈锡康表示：“今年，在预测我国GDP增长速度时，除了要考量欧债危机、政策导向带来的影响，还应充分预计房地产市场的变化。预计在2012年中期，我们房地产调控政策将出现明显成效。我们预期上半年在一线城市房价将出现明显的下降，二三线城市也将出现不同程度降幅。”

2012年经济任务繁重：包括稳增长、调结构、压房价等等。在房价控制上不仅要压制房价的过快上涨，更应使房价实现合理回归。否则对经济发展态势及绝大多数中低收入者都将是不利的。

“2012年楼市下行将是大概率事件。在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。”陈锡康说。

中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果。实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”

近10年来，伴随着国民财富的迅速增长，改善住房条件及不动产投资需求日益增长，亦推动了房价暴涨。在过去数年间，房价累计涨幅已过大，所累积的风险和泡沫也在不断加剧。在此情形下，国家先后出台的一系列限贷、限价、限购等措施，已有效遏制房价上行。

在发言中，北京大学中国经济研究中心教授宋国青表示：“房地产走势仍具有不确定性。很大程度将取决于未来相关政策的走向。如何在平衡房价的同时，解决基础设施建设、地方融资需求、经济发展资金紧缺的难题，仍有很大探讨空间。除此之外，一些居住观念，比如大户型消费观仍需改变。”



任志强从不谈论自己所供职的华远[简介 最新动态]，这次也一样，对华远2012年房地产业务的战略安排，他只说“华远是上市公司，不能告诉你”，但对于2012年全行业的趋势预判，则是有啥说啥。总体而言，任志强预计尚未出炉的2011年数据没那么悲观，但2012年的形势则会“很悲观”。

经济观察报：作为政协委员，你从刚刚结束的北京两会得到的2012年房地产宏观调控精神基调是怎样的？你认为2012年宏观调控会放松吗？

任志强：我认为2012年的宏观调控力度和2011年相比不会发生任何变化，依然会执行严厉的宏观调控政策，限购依然会很严格。

经济观察报：你对2012年房地产市场形势怎么看？

任志强：2011年的数据应该没有那么悲观，但2012年很悲观。主要是房地产开发投资增幅会大幅下降，2011年初是30%，到12月估计不到20%，2012年将继续下滑，可能只有15%-17%。投资下滑，就会导致持续下跌，引发的连锁效应不容忽视。

2011年商品房销售面积、金额均增长，不过主要是保障房的功劳，如果扣除保障房销售部分，2011年商品住房销售不增，2012年也不会增。

2012年房地产价格会有波动，有上有下。城市差别很大，一线城市主旋律是下跌。以北京来说，普通商品房成交价格会降，因为其中会有很多保障房，保障房一上来，就会拉低普通商品房成交价格，使之出现下降。

经济观察报：对于限购导致房企普遍面临较大存货压力怎么看？

任志强：2011年全国存货增加，预计2012年上半年存货也会继续增加。就北京来说，2011年9月后新开工是下降的，所以北京2012年下半年供给可能会出现下降。

经济观察报：目前渣打银行等机构的一些经济学家认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

任志强：外汇占款连续三个月加速下降，2011年12月新增外汇净减少千亿，所以2012年存款准备金率持续下调是肯定的，但这未必和房地产有什么关系。融资方面，银行信贷将会和2011年的额度持平，但信托和基金就不一定。

万科[简介 最新动态]：2011年销售好于市场整体将继续加快销售

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

万科：“鼓励居住，限制投机”的思路，应该体现了政策导向。行业进行调控的一个主要目的，也是为了在住宅供需矛盾长期存在的背景下，通过抑制住宅市场的投机交易，减少因投资购房而导致的住房资源闲置，从而有利于正常的居住需求得到满足。从目前的情况来看，市场已经明显降温，进入买方市场状态，这符合自住购房者的利益。但与此同时，也应该注意到，由于银行贷款额度紧张，包括首套房按揭在内的贷款成本和难度都有所提升，这对首次购房者来说是不利的。在这种情况下，重申差异化的住房政策，对于避免误伤正常的居住需求可以起到积极的作用。

住房保障体系充分发挥作用，是调控取得成功的重要标志，也是行业长期健康稳定发展所必需的。加强保障房制度和配套设施建设都是保障房体系中的重要环节。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

万科：2011年，万科销售好于市场整体，公司的存货压力相对较小。万科一贯坚持快速销售的策略，2011年总部对一线公司的要求是“新推盘当月销售率不低于60%”。在这种情况下，各地公司会采取各种办法积极促进销售，加快存货去化。

未来公司一方面会加强对市场环境变化和客户偏好的研究，灵活调整产品结构，确保适销对路；另一方面，也会继续以销售率为控制指标，努力实现较快的销售速度。

经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，房地产融资状况在2012年将会怎样？

万科：关于全社会整体融资环境，确实可能大部分金融行业分析人士认为，2012年比2011年要宽松一些，但具体到房地产行业，融资环境能在多大程度上改善尚需观察。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

万科：市场调整中自住需求再度成为主流，这与万科一直以来的产品定位高度吻合。2011年，公司所销售的产品中144平方米以下的住房比例高达88%，产品以中小户型普通商品房为主，其实前几年的情况也差不多。此外，公司已经全面普及了装修房，这也为自住客户节省了大量的时间和资金成本。因此，目前的市场环境下，公司一贯坚持的产品策略更符合自住客户的需求，具有一定优势，公司只要继续坚持这一策略即可。

经济观察报：在拿地和开工上，贵司2012年的计划如何？

万科：由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。另一方面，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。具体的计划情况公司会在定期报告中进行披露。

拿地方面，未来公司会关注土地市场可能出现的调整，适时补充持续发展所需的项目资源；另一方面，公司会始终坚持稳健的财务策略，在投资决策上保持谨慎。

融创：把握消费者惜购机会

经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，你怎么看待？

汪孟德（融创中国执行董事、执行总裁）：中国房地产市场必定软着陆，一定不会硬着陆。与美国、日本房地产市场硬着陆时期最大的区别是目前国内的房地产市场仍然有非常强劲的需求存在，这种需求包括刚需和改善型需求，并且这种需求会延续相当长的一段时间，可能是20年，甚至是30年、50年。

经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

汪孟德：融创一直认为遇上调控是我们的幸运，在目前限购、限贷的情况下，消费者会更加惜购，更加珍惜仅有的置业机会，更倾向于选择位置、产品、服务俱佳的高品质项目，融创提供的产品正好吻合了这种需求。也正是得益于此，融创在2011年超额实现了既定目标，达到了192亿元，我们所有的节奏安排也都是按部就班地依据既定计划进行，存货处于合理范畴内。2012年，我们在节奏安排上会更加从容。

经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开，你认为房地产融资状况在2012年将会怎样？

汪孟德：如果2012年准备金分批次放开，对房地产企业的融资来讲，肯定是件好事。就融创而言，我们不会寄希望于政策的放松，就像我们在销售上一直做最保守的安排一样，在融资上，我们也做最谨慎的计划和安排，确保在任何情况下，公司财务都绝对安全。

经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

汪孟德：本轮调控政府对保障房空前重视，保障房市场会快速成长、成熟，并将推动商品房市场的市场化程度更快地提升，推动商品房品质更快地提升，从而使高品质产品成为商品房市场的主旋律。融创高端精品战略下的产品线非常丰富，正好能够满足商品房市场的真正需求。