北京二手房价跳降 便宜几十万不新鲜

第九个月亮

二手房价“跳降”
　　如果把楼市比作股市，开发商为庄家或者大户，那么分布在北京各个城区各个小区的二手房业主，则是名副其实的“散户”。每个卖房的人都有自己的原因和故事，他们对于房价的步调不一致，导致了二手房坚挺的价格防线，终于在楼市持续调控的重压之下轰然倒塌。
　　春节后，就在开发商都等待全国两会出现新的政策信号而按兵不动的时候，二手房价格却出现“跳降”，一套房子降价四五十万不足为奇，甚至方庄八成业主在节后纷纷降价。当然，降价最多的依然是通州、大兴等城区。
　　越是跌，就越观望，一批已经满足购房条件的刚性需求买家此时却持币待购，降价没有让其产生出手的冲动反而坚定了观望的决心，房价持续下跌的态势短期内不会改变。
　　不少业内人士分析认为，城区内二手房最少要在年内降价5%左右，而郊区的降价幅度则有可能达到20%左右。
　　最近半年 二手房均价普跌2000元 龙年伊始 二、三环房价大幅走低
　　二手房价“跳降” 便宜几十万不新鲜
　　经历调控政策持续的洗礼，此前一直坚挺的北京二手房价终于在龙年伊始被打压了下来，且降幅远远超过了新盘。不仅是通州、大兴等郊区，就连二、三环附近的二手房价也开始持续走低。
　　据新浪、安居客等网站统计数据显示，最近半年，北京二手房均价普跌2000元/平米，一些三环附近的二手房价甚至跌破了两万大关，一套房直降四五十万也不再是新鲜事。
　　典型案例
　　骤降45万 天通苑现“万元房”
　　“上礼拜还卖240万，这礼拜我们再问，房主就降到195万了。”昨天，鑫尊地产一家门店的员工告诉记者，由于看房人寥寥，户型偏大的一套天通苑住宅开始跳价。
　　据了解，该房位于天通苑一区，面积将近200平米，降价后单价只有一万出头。相比区域内平均1.3万元的价格来说，均价暴跌了近3000元。
　　该房源一经公布，电话询问量骤然增加。“最近几天每天都有三四组客户去看房，但现在还没有将要售出的消息。”鑫尊地产的业务员称。
　　随后，记者在安居客网站上看到，降价的并非这一套房，几乎所有的天通苑二手房价格都在下跌，降价幅度少则每平米千元，多则两三千。
　　如果还有房主敢卖到1.5万元/平米，那绝对算是“天价”了。
　　跳降不新鲜 城区二手房凑热闹
　　一套房子降价20万元，基本上就可以称之为“跳降”。据记者观察，除了地理位置较偏的通州、昌平以外，二、三环附近的房子也出现了“跳降”行情。
　　“年前房主一口咬定170万，但现在诚心想要，160万也行。”日前，在方庄金都公寓，一套北向的两居室门前，中介业务员正不停地感叹：“房主也知道市场行情，价格贵了没人买。”
　　正因如此，中介公司工作人员称，一旦向业主问及房价还能不能降时，多数的回答都是肯定的。
　　记者在安居客网站等房源展示平台上看见，目前大部分的房源价格都被刷新过，相比春节前，不少房源总价又便宜了十多万甚至二十多万，现在一套普通的两居价格已从160万降到了140万左右。
　　楼市行情
　　“黄金”地段降价 三环跌破两万
　　除了位于左安门桥边的方庄二手房市场跌声一片，就连紧挨着CBD的广渠门区域二手房价也一路走低。目前，广渠家园小区房价已经接近2.2万元/平米大关，相比春节前的2.4万元/平米，降幅达到了一成。
　　更有甚者，东三环双井区域也有房源价格紧紧地“卡”在了2万元/平米。当地中介人士介绍，如果购房者全款支付，房价还有商量的余地。
　　据了解，二手房市场的低迷导致房价普跌的现象，在春节前只存在于通州、大兴或四五环附近。春节后，降价范围进一步扩大，方庄桥甚至有小区房价跌至1.7万元/平米左右，这一价格已相当于通州新盘。
　　链家地产数据显示，今年1月份，北京市二手房住宅成交均价为2.0619万元/平米，环比下降了6.6%，同比降幅达16%。这也是自2010年4月份调控以来，月度成交均价首次回落至2.1万元/平米以下。
　　值得一提的是，目前的二手房价格水平已经与2010年3月份时相当，房价回归的步伐正在加速。

第九个月亮

半年时间 本市二手房均价跌两千

　　龙年春节较往年有所提前，使得今年1月份有半数时间都在假期中度过。受此影响，本市二手房交易量跌入了谷底。

　　如今，元宵节已过，传统观念中的农历新年落下帷幕，但北京楼市的成交量仍是一蹶不振，不见任何起色。

　　昨天，记者通过多家房地产门户网站查询三环沿线典型楼盘发现，相比半年前，该区域内二手房价几乎都降了两三千元，如双井桥附近的百环家园，2011年9月的均价还在2.5万元/平米，而现在只有2.2万元/平米左右。

　　降价最狠的竟然是北三环中路46号院，如今2.7万元的均价比半年前缩水了5000元。

　　不仅是三环，二环附近的二手房价格也开始“跳水”。时下，东二环二手房均价为2.5万元/平米左右。

　　原因分析

　　购房者“买涨不买跌”

　　在楼市中，“买涨不买跌”绝对算得上是“亘古不变”的真理，房价越是下行，购房者就越发观望。虽然今年有不少外地购房者已经具备了购房资格，成为新增的需求群体，但目前来看，其并未对楼市产生有利影响。

　　不少业内专家认为，由于今年楼市宏观调控不放松，政府不断释放利空信号，使得购房者坚信房价还能下跌，哪怕每平米只降500元，对于购房者来说，也能省下几万甚至十几万元。所以，购房者宁愿晚出手，也不愿多花钱早住几天。

　　“散户”业主扛不住风浪

　　二手房价格下跌得如此厉害，还有业主自身的原因。虽然业主们洞悉房价的具体情况，但毕竟是个体，相对于大型房企或者中小开发商来说，只能称之为“散户”。

　　因此，政策变动带给市场的影响，“散户”们扛不住。看的人多，买的人少，加上中介公司不断请求降价，业主们的心理价位自然会产生“动摇”。

　　一个业主降价了，其他业主如果想卖房，就不得不跟着降。这也是本次二手房降价未能扛过新盘的主要原因。

　　业主也换房  着急出手

　　今年不仅仅是结婚高峰，而且还将迎来80后的生育高峰，这部分群体面临的就是置业升级，卖小得换大的。

　　在采访中，记者也发现了不少价格便宜的房源的业主都是着急用钱，一旦其锁定新的购房目标，必然希望在几周甚至几天之内将老房子卖掉，交付新房的首付。

　　楼市预测

　　丰台房价降幅大 海淀降价或慢行

　　有泡沫的区域首先要挤出泡沫，而泡沫大的区域必定也是降价的排头兵。中原地产分析，今年二手房价格确实如购房者所愿持续下跌，而通州、大兴等原先因为地铁、新城规划等利好大幅涨价的区域价格大约可以降20%以上。

　　降价幅度随着环线数量的减少而降低，但由于二手房大部分是已购公房，业主当初购房成本比较低，收益率都在百分之百以上，所以降价空间其实很大，城区内年内降幅至少将在5%左右。

　　具体到城区，海淀区降价幅度应该是最小，因为海淀区不少小区都是非常抢手的学区房，无论出售还是出租，房主都有得赚，所以这部分房主不轻易卖房，一旦要卖，不少投资者也早早就盯上了。挂出房源一周左右便可出手。

　　朝阳区作为高薪白领的所在地，人员流动性较大，购房区域可随着地铁沿线随时变动，忠实度也不高，所以降价幅度要比海淀区大，约在7%左右。

　　丰台区降价自然不用说，必将成为中心城区中幅度最大的区域，因为南城最近几年房价相比其他城区都处于低位，而目前全市房价都下跌，购房者手中的首付如果能在其他城区购房，必然将丰台区作为最后考虑的区域，其购房忠实度更差，所以其降价幅度应该在10%左右。

第九个月亮

限购一年  楼市交易少三千亿

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至2月11日，最近限购一年来，新建住宅成交量为83541套，同比限购之前一年成交的106999套同比下调幅度达到了21.9%。

　　而二手房住宅成交量则仅为96996套，同比限购之前一年的207376套，下调幅度达到了53.2%。市场住宅总成交量为180537套，同比之前一年的成交量314375套，下调幅度达到了42.6%。

　　15万套住宅签约量的减少，按照单套签约均价200万计算，最近一年市场住宅包括商品房二手房签约市价减少了3000亿元。

　　这一庞大的数字正好是2011年北京市地方财政总收入。如果契税都按照总价1.5%来计算。那么，这一年北京市契税收入减少了75亿元。

　　租赁活跃 中关村(5.71,0.00,0.00%)租金涨五百

　　相对买卖的低迷，租赁市场行情比较乐观。据了解，中关村区域附近租赁房源紧俏，基本上是挂出一套，就租出去了。由于房源紧缺，该区域租金较春节前上涨了500元左右，租户高级白领以及小企业主居多。

　　有的区域出现了集团性的租赁。常营区域两居此前的房租在2700-2800元/月，年前一家大型集团在周边为其员工大批租赁员工宿舍，直接导致了该区域租赁房源稀缺，不少业主趁机提高租金，有的两居挂牌租赁价甚至达到4000元/月。

　　21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙先生表示，中央一再强调要让房地产调控到合理价位，部分潜在刚需和业主都转向租赁，租赁市场的房源供给大增，而此轮租赁小高潮也正是春节后的惯例，并不会从根本上改变整个租赁市场的价格走势。

　　文/记者 张媛

第九个月亮

“京牌限购令”之后 二手房价明显回落 今年1月成交均价每平米20619元 回到2010年3月水平

　　楼市调控一年 二手房价降15%

　　被称为“史上最严”楼市调控的“京牌限购令”交出了令人较为满意的答卷。

　　来自机构的统计，2012年1月份北京市二手房成交均价为20619元/平方米，同比2011年2月调控前下降了15.5%，基本回到了2010年3月份的价格。

　　价格分析

　　调控一年 价格降幅达15%

　　来自链家地产市场研究部的统计，2011年北京地区新版“限购令”实施后，价格的过快上涨得到了有效抑制。

　　据了解，2012年1月份全市二手房成交均价为20619元/平方米，同比2011年调控前下降了15.5%。虽然这一年之中，房价走势经历过一些波动，但最终依旧站在了21000元/平方米之下，与2010年3月份的水平基本相当。

　　从各月的均价中记者发现，从2011年8月份开始北京二手房房价开始明显回落。连续五个月的低成交令二手房价格一蹶不振，使得房价从7月的25156元/平方米下降至如今的不足21000元/平方米，短短6个月降幅至少4500元/平方米。

　　各区县房价涨幅 全面回落

　　事实上，自从2011年2月16日“京十五条”调控细则颁布后，北京各个城区房价便纷纷遭遇滑铁卢，而这降价潮率先由郊区开始，之后降价趋势向城区蔓延。

　　根据新浪乐居的统计，北京市2011年各区县成交均价同比涨幅全面回落。

　　根据链家地产统计数据，可以发现，在连续6个月低成交后，郊区降价逐渐向城区蔓延，10月份内城区价格开始缓慢下降。

　　值得关注的是，在过去投资性购房者和外地人购房者集中的区域目前降价速度明显，如通州和大兴去年全年外地人占比在50%左右，高出全市平均水平20个百分点，其12月份成交均价与年初相比下降16%，回落至去年调控前3月份水平，约14000元/平方米。

　　成交数量

　　价格虽降 成交依旧遭遇腰斩

　　虽然成交均价直线下滑，但北京二手房成交量却并未因此有所起色。“买涨不买跌”的心理，以及对后市的看跌，令购房者捏住钱袋子，选择观望。

　　根据乐居统计，自2011年2月17日限购实施之日起至今年1月16日，全市二手住宅累计成交92900套，相比2010年2月17日至2011年1月16日成交188458套，大幅缩水50.71%，二手房的“黄金年代”已不在。

　　据悉，调控政策后，到 2011年10月成交量低至7262套，创下2009年有网签以来最低值；而全年降幅最大区间则是2011年12月17日至今年1月16日，仅成交4190套，同比下降80.55%。

　　业内分析

　　供需陷入观望 致成交量下跌

　　伟业我爱我家市场研究院分析认为，“京十五条”的“限购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下资产保值的最佳途径；进入下半年，随着房价的局部调整，还有一部分业主对未来市场失去信心，转而持房观望，两类情绪共同导致供应量大幅下滑。

　　因此，全年二手房市场成交量同比、环比均有下跌，主要缘于政策导致供应、需求陷入观望而双双萎缩。

　　一季度整体价格 将继续走低

　　对于二手房市场的双萎缩，链家地产市场研究部冯联联告诉记者，对于整体二手房经纪公司来说，长期低迷的成交促使其市场份额明显缩水。

　　“按照经纪公司成交占比为70%来看，调控1年，经纪公司的交易量减少了约1100亿。关闭门店约千家，多为中小经纪公司。而2012年调控继续的话，预计关店潮将蔓延至大中型经纪公司。”冯联联说。

　　冯联联表示，目前消费者对于价格下降信心增强，加之2012年1、2月份成交量均在低位，预计1季度整体价格随着成交量的走低继续下降。而进入下半年，成交基本稳定后，价格也将趋于稳定。预计全年的价格同比2011年继续下降10%-15%，整体成交量将会维持在10-11万套左右。

　　不过她也指出，央行近日的经济会议中表示，未来信贷政策将会满足首次购房需求者，虽然这种“松绑”的信号预计会促使贷款购房人群增加，但是低成交仍是主旋律。

　　文/记者 杨予诺

　　首次购房需求有望平稳释放 开发商降价促销

　　价格合理回落 楼市或迎“小阳春”

　　本报讯(记者 杨予诺)限购一年，北京新房市场惨声一片。成交缩水两成、价格小幅下跌，以及巨量的新建商品房库存，使得市场逐步呈现“买房市场”特征。

　　业内分析认为，随着价格的合理回落，首次购房需求有望平稳释放，2、3月份北京有望迎来楼市“小阳春”。

　　●数据

　　2011年2月17日“京十五条”执行近一年来，北京市新建商品住宅市场出现三类变化：

　　(1)住房网签量同比下滑22.5%。据伟业我爱我家市场研究院统计，自限购之日实施起至今年2月16日，预计北京市新建商品住房签约8.4万套，相比2010年2月17日至2011年2月16日签约10.8万套下跌22.5%。

　　(2)交易均价出现小幅下跌6.8%。据伟业我爱我家市场研究院统计，自限购之日实施起至今年2月16日新建商品住房交易均价约为17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌6.8%。

　　(3)住宅库存量大幅增加2.4万套。据伟业我爱我家市场研究院统计，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高达119611套，比去年同一时间节点增加将近2.4套，一年内增幅达到25%。

　　●分析

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，由于2011年2月之后“限购”、“限贷”等政策严重限制各类购房需求释放，成交量出现明显下降；另外，新建商品住宅存量已达历史高点，市场逐步呈现“买房市场”特征，成交价格在年底出现下调。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着价格的合理回落，首次购房需求有望平稳释放，2、3月份北京有望迎来楼市“小阳春”。

　　经历一年的等待之后，供需双方都已跃跃欲试。“开发商为缓解自身资金压力，降价促销、加快回款速度是唯一出路。”

　　胡景晖告诉记者，近期开发商推盘动力十足，而由于新盘价格将更加接近购房者的预期价格，加上针对部分需求贷款利率适度优惠，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。

　　市场成交量跌入谷底 1月在京销售业绩比限购前一个月下降八成

　　日子不好过 十大房企“走下坡路”

　　本报讯(记者 杨予诺)受限购影响，房企这一年的日子不好过。根据链家地产市场研究部统计，包括万科、富力、保利在内的十家大型房企2011年销售业绩为708.9亿元，环比下降15%，大部分销售业绩和成交均价明显下滑。

　　事实上，2011年大型房企在京业绩缩水明显，成交价格也出现较大幅度回落。主要原因包括以下三点：一方面，严厉的楼市调控政策实施下，成交量大幅减少，项目接近滞销状态；其次，减少北京市场销售占比，向限购不太严厉的二三线城市扩张；再次，限购之后，大部分房企以符合刚需的中低端产品为主，加上后期项目“以价换量”，到年底，成交均价已出现较大幅度下跌。

　　2012年1月底，“京十五条”执行接近一周年，商品住宅市场跌入谷底，十大房企在京销售业绩同比限购前一月(2011年1月)下降81.7%。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，受市场成交和销售业绩影响，房企拿地意愿降低，万科、富力远洋等大型房企2011年在京拿地金额减少超过40%，调控实施1-2年内，新开工面积减少，未来一段时间北京商品住宅市场的供应有可能降低。

　　万科北京公司相关负责人表示，为避免库存上升，万科今年上半年主要清老盘库存，下半年才会推纯新盘。据获悉，万科北京上半年重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府，目前长阳半岛还剩房源3000套左右，而住总万科金域华府的存量约200多套。

　　2011年十大房企在京销售业绩

　　销售金额(亿元) 成交均价(元/平方米) 销售金额(亿元) 成交均价(元/平方米) 均价变化                                       万科 114.4 20644 109.2 16345 -20.8%

　　中海外 58.9 24880 94.5 27393 10.1%

　　保利 68.2 14550 86.4 19718 35.5%

　　富力 74.7 19070 57.9 16630 -12.8%

　　龙湖 100 25685 71.2 20582 -19.9%

　　世茂 25.8 45084 22.9 43657 -3.2%

　　SOHO中国 179.8 54957 83.4  44915 -18.3%

　　合生创展 41.9 30622 24.8 27195 -11.2%

　　首开 100.8 19495 109.5 16172 -17.0%

　　金融街(6.19,-0.05,-0.80%) 69.5 17485 49.1 17589  0.6%

　　2010年

　　2011年

　　以下数据统计来源于链家地产市场研究部