楼市微调“起义”失败

blush

钱辰炳博客：

写这篇博客是今年龙年2月份最后一天，为了以正视听，我再次重复下个人观点，首先2012年中央政府的楼市调控政策基本原则不会改变。其次、今年楼市的行情大致为前高后低、即上半年的楼市销售形势会比下半年好（包括沈阳）。最后、楼市总体短期（6个月左右）继续看空，中长期继续看涨。每次博客都会有些网友口出脏话，心情可以理解，不过自认为个人的观点始终是比较客观公正的，一家之言请大家谅解，至少从05年到现在，在下的观点还没有错过。

上海市政府网站昨晚发布了上海市政府办公厅27日印发的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这意味着，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本市户籍居民的同等购房资质”的做法被否定。从去年佛山到后来的芜湖直至这次分量最重的上海，地方政府对于楼市政策微调的尝试基本以失败告终，这预示着楼市调控政策今年上半年已排除了放松的可能性。

继去年下半年房价假摔，今年一季度楼市又迎来了房价的真跌。保利地产先行，招商地产、金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业纷纷跟进，10%—20%幅度的降价促销在有指标效应的一线城市中开始成为推盘主流模式。大型开发商的这种果断降价行为为楼市带来了久违的销量回暖。根据报道，北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计，2月份的第三周（2月20日-26日），北京住宅网签成交量上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。楼市销量回暖，主要的原因无外有三。

一是地方性楼市政策松动性尝试不断；

二是商业银行对于性价比较高的房地产按揭贷款开始暗送秋波；

三是蓄积2年多的刚需终于等到了开发商力度较大的调价时机而开始出手。

刚需人群内心涌动、按耐不住容易让人理解。不过，投资性人群也有了蠢蠢欲动的意思。作为业内资深职业经理人，我想对他们说一句，时机未到！2012年，楼市调控的指向已从“遏制房价过快上涨”转为“促进房价合理回归”。目前房价究竟是涨是跌？实现房价合理回归，“市场之手”与“政府之力”如何掌握？在此我要提醒想抄底的朋友们切莫操之过急，因为即使从调控的提法上有所缓和也不等于调控即将结束，楼市将马上反弹，这不上海的微调失败就是在下观点最好的注解。

70个大中城市房价全面“停涨”、房企不断退市、不断有“大佬”陷入资金危机……中国楼市可能需要实现四大“合理回归”才能走出楼市调控政策的阴影，那时才是再次出手买房购入的好时机：

　　其一，住房价格从“暴涨暴跌”回归到“稳步运行”。房价要回归到一个相对合理的区间，比如房价涨幅在CPI与GDP之间，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。
　　其二，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”。目前销售时利润已大不如前，很多开发商为求跑量，一些项目甚至无利可图。靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经“一去不复返”。
　　其三，产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”。在一线城市，一边是不少人买不起房，另一边是成片的住宅售后遭遇空置，住房产品属性异化。数据显示，调控以来北京、上海等地楼市，投机投资性购房需求已基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%。‘限购’释放出明确信号，商品住宅应该首先满足基本的居住需求。
　　其四，市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。保障房的长期相对短缺，是影响房地产市场健康运行的关键因素。
    总结来说，在没有中央政府的政策支持下或者说还没有达到以上四条“回归标准”，此次楼市微调“起义”是失败的，销量的回暖很可能随着这波刚需的逐渐退潮很快归于平静、继而再次走入更大的市场萧条期，虽然我认为这种情况只是短期的（大概还有6个月左右），但是我相信此次调控对于将来中国楼市的影响是巨大的，不论是从市场结构还是开发商的主体性质。中央政府对房地产行业的认识，也会逐渐回归到一个正常的行业来对待。